Диссертация (1152709), страница 8
Текст из файла (страница 8)
Итоги анализапоказаны в таблице 4.Таблица 4 – Средняя цена квартир в многоквартирных домах ЕреванаАдминистративныерайоны города ЕреванСредняя цена за 1 м2 общ. пл. (долларов США)2013 год2014 годКентрон10431041АрабкирКанакер-ЗейтунНор-НоркАванЕребуниШенгавитДавташенАджапнякМалатия-СебастияНубарашенСредняя по Еревану867688610631606620668602585369662867687614633610623670607589378665Примечание: автор использовал средний курс доллара для представления национальнойвалюты в международной валюте.
В соответствии с данными «Рабочей группы постоянногосовета по финансово-кредитным и бюджетным вопросам Народного Собрания РеспубликиАрмения» в 2013 году средний курс Армянского драма за 1 доллар США составил 409,6 драмов[53, с. 5], а в 2014 году 411,25 драмов соответственно [54, с. 5].Из полученных данных видно, что средняя цена 1 м2 общ.пл. квартиры вмногоэтажных жилых зданиях центральной части города Ереван сильно50отличается от цены в других административных районах. Как и в других городах,в Ереване самыми дорогими являются квартиры, которые территориальнонаходятся в центре города. Следующим административным районом, где ценыквартир на один квадратный метр в многоэтажных зданиях выше, чем общаясреднестатистическая рыночная цена в городе, является Арабкир.
Самые низкиецены в районе Нубарашен. Здесь средняя цена за один квадратный метр почти вдва раза ниже, чем среднестатистическая рыночная цена по городу. В другихвосьми административных районах цены почти одинаковы и сильно неотличаются друг от друга. Анализ позволяет сделать вывод, что в городе Ереван в2014 году средняя рыночная цена квартир в многоквартирных жилых зданиях,рассчитанная на один квадратный метр, выросла на 0,8% по сравнению с 2013годом.Исследования,выполненныеранееармянскимиспециалистами,показывают, что в республике значительное влияние на активность оборотанедвижимости имеют такие процессы как: планирование и реализация градостроительных и инвестиционныхпроектов, совершенствование законодательной и нормативной базы; сокращение сроков выполнения сделок; упрощение регистрации сделок и других административных процедур; принятие нормативно-правовых актов, вытекающих из земельногокодекса РА; легализация незаконных построек; выполнение процесса лицензирования участников рынка недвижимости(риэлторы, оценщики объектов недвижимости, специалисты, занимающиесятопографическими съёмками и землеустроительными работами).В целом структура рынка недвижимости несовершенна и в нейприсутствуетрядпроблем.Серьёзнойпроблемойявляетсяотсутствиекачественной и достоверной информации в сфере недвижимости и это связано с51разными факторами.
Одна из основных причин такого положения – неправильнаяструктура хранения информационных данных о процессах, происходящих нарынке недвижимости. Большая часть информации накапливается в рукахгосударства (ГККН РА). Но проблема в том, что эта информация в большинствеслучаев не соответствует реальным фактам. Например, в соответствии с Законом«О государственной пошлине» [5], все сделки (кроме пожертвования), связанныес объектами недвижимости, подлежат нотариальному удостоверению.
При этомфиксируются: дата сделки, общая сумма сделки, стороны, между которымызаключается данная сделка и т.п. И во время этого процесса в большинствеслучаев стороны избегают указания правильной суммы сделки, чтобы не платитьналоги государству или скрывать свои доходы. Ясно, что все это не может неиметь отрицательных последствий, влияющих на общую систему управлениянедвижимостью. К таким отрицательным последствиям, вытекающим изназванного действия, автор относит четыре основных момента:1. Первый – присутствие коррупционной составляющей в системе, чтоослабляет процесс управления ею.2. Второй–неправильноеоформлениесделокпровоцируетсборнедостоверных данных, которые будучи использованы при анализе рынканедвижимости, покажут искажённую картину. Не соответствующая реальностиинформация хранится в ГККН РА и оттуда её получают все управленческиеорганы власти и другие участники, заинтересованные в кадастровой информации.А если информация неполная и недостоверная, то и результат работ, исполненныхна базе такой информации, может быть неэффективным и даже ошибочным.Например,ошибки,недвижимости,допущенныесерьёзноповлияютприоценкекадастровойнавеличинуналоговыхстоимостисборовнанедвижимость [98, с.
10-11].3. Третий – во время сделок с объектами недвижимости, стороны не всегдаи не все виды сделок регистрируют в соответствии с законом. Это явлениешироко распространено при заключении сделок, целью которых является сдачаобъекта недвижимости в аренду. Этим арендодатель выражает свое нежелание52платить налоги государству, и аренда сдаётся условно, без какого-либоюридического или нотариального оформления, или подтверждения. Еслианализировать официальные данные, предоставленные ГККН РА, можно увидеть,что в 2014 году из 8255 единиц сделок, связанных с арендой объектовнедвижимости, только 3,9% из зарегистрированных договоров аренды, заключиличастные лица.
Остальные заключены юридическими лицами, которым этонеобходимо для отображения затрат в бухгалтерии и для снижения рисков. Тоесть, сделки такого рода в основном скрываются физическими лицами.4. Четвёртый – сокрашение налоговых поступлений в государственнийбюджет от регистрации сделок, связанных с объектами недвижимости.Из сказанного следует, что анализ рынка недвижимости, в основекоторого лежат официальные данные, опубликованные ГККН РА, не отражаетреальной ситуации.Практика многих стран показывает, что цены предложения на рынкенедвижимости более близки к реальным рыночным показателям, нежелипоказатели, опубликованные в государственных источниках.
Исходя из этого,автор провёл сравнительный анализ цен квартир в многоквартирных жилыхзданиях по данным, предоставленным официальным государственным органом(ГККН РА), и данным, опубликованным авторитетными профессиональнымиучастниками рынка недвижимости города Ереван, компаниями «Cost Consult»,«Аkcern», «Tigris», которые занимаются оценкой и консалтингом недвижимости вгороде Ереван.
Для сравнительного анализа был выбран административный район«Кентрон», который оснащён хорошей транспортной инфраструктурой, вчастности, 4 станциями метро (в городе Ереван их 10).Известно, что рыночная цена объекта недвижимости зависит от егохарактеристик. Исходя из цели анализа, группы объектов недвижимости быликлассифицированы по сходству их характеристик и рыночных цен [100, с.
74].Таким образом, изучая и анализируя ценовые данные квартир в многоквартирныхжилых зданиях административного района Кентрон, территория района быларазделена три ценовых зоны (схема представлена в приложении 1):53 первая зона – высокая ценовая зона; вторая зона – средняя ценовая зона; третья зона – низкая ценовая зона.В таблице 5 показаны удельные цены на квартиры в многоэтажных жилыхзданиях административного района Кентрон города Еревана по данным компаний«Cost Consult», «Аkcern», «Tigris» за 2013 год [68]:Таблица 5 – Средняя цена квартир в многоэтажных многоквартирных жилыхзданиях административного района Кентрон за 1м2 общ.пл.Наименование показателей2015 год, доллар США/ м2I зона11402620II зона8501140III зона620850Минимальная ценаМаксимальная цена*Разница между минимальной и56,5 %24,4 %27,1 %максимальной ценой в %Средняя цена*1880995735Разница ценовых зон по сравнению с I60,9%47,1%зонойСредняя цена по административному1203округу*- данные предоставлены компаниями ООО «Cost Consult», ООО «Аkcern», ООО «Tigris»*Результаты таблицы показывают, что самый большой разброс ценотмечается в первой ценовой зоне.
Здесь разница составляет 1480 долларов США.Разница между средней ценой по административному округу и средней ценойпервой зоны составила 677 долларов или 36% (средняя цена в первой зоне выше,чем общая средняя цена административного района), второй зоны - 208 долларовили 17%, третьей зоны - 468 долларов или 38,9% соответственно (в обоих случаяхпоказатель средней цены по округу выше, чем показатели цен во второй и третьейценовых зонах) [58].Сравнивая эти данные с офицальными данными ГККН РА, видим довольнозаметную разницу – 160 долларов или 13,3 % (напомним, что по данным кадастрасредняя цена в 2013 году составила 1043 доллара, а по средним данным компаний«Cost Consult», «Аkcern», «Tigris» 1203 доллара).54Дляполученияболееубедительногорезультатадетальнобылипроанализированы данные по ценам квартир административного района Кентронгорода Ереван за 2014 год, предварительно типизированных в три группы: А, Б иВ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
