Диссертация (1152709), страница 7
Текст из файла (страница 7)
субъектамиДинамика доходов населения, рыночныепоказатели, юридическая информацияОтсутствие единой электронной базыданных, отсутствие взаимосвязи с другимисубъектамиЮридическая чистота, технические,пространственные, экологические,стоимостные характеристики объектанедвижимостиПлатёжеспособность собственника,юридическая чистота, рыночные показателиЮридическая чистота, технические,пространственные, экологические,стоимостные характеристики объектанедвижимостиПлатёжеспособность собственника,юридическая чистота, рыночные показателиЮридическая чистота, рыночные показателиЮридическая чистота, технические,пространственные, экологические,стоимостные характеристики объектанедвижимостиЮридическая чистота, динамика доходовнаселения и коммерческой сферыЮридическая чистота, рыночные показателиРыночные показателиОтсутствие достоверной информацииОтсутствие достоверной информацииОтсутствие достоверной информацииОтсутствие достоверной информацииОтсутствие достоверной информации,отсутствие взаимосвязи с гос.
субъектамиОтсутствие достоверной информацииОтсутствие достоверной информации,отсутствие взаимосвязи с гос. субъектамиОтсутствие достоверной информацииОтсутствие достоверной информации43Исходя от того, что государственное регулирование недвижимости являетсяприоритетным, а другие субъекты рынка недвижимости в той или иной степениобращаются к государственным органам, в работе будет рассматриваться перваягруппа задач, относящаяся к государственному регулированию недвижимости(таблица 3).В связи с тем, что самым распространённым видом объекта недвижимостиявляются многоквартирные жилые здания, в работе будут рассмотрены задачигосударственногорегулирования,связанныеименносэтимиобъектаминедвижимости.Выводы по первой главе.1.Врезультатеанализапонятийприменительнокусловиямформирующегося рынка недвижимости, предложено уточнить законодательнуютрактовку термина «недвижимость», которая связана, в основном, с выявлениемправовых отношений по отношению к объекту недвижимости, как объектусобственности.
В законодательных актах к недвижимому имуществу отнесены иобъекты, которые являются движимыми. В этой связи автор предлагаетприменить новый термин: «абсолютный недвижимый объект, перемещениекоторого наносит ему ущерб, приводящий к прекращению дальнейшего полезногоиспользования».2. Для формирующихся рынков недвижимости характерен этап переходаот старой к новой системе учёта недвижимости, в ходе которого зачастуюутрачиваютсясуществовавшиеранеетехническиепаспортаобъектовнедвижимости, содержавшие в себе полную информацию.
Это приводит кпроблеме сбора и использования информации на рынке недвижимости. Длярешения данной проблемы выполнена классификация задач субъектов рынканедвижимости и определена приоритетность государственного регулирования всфереуправлениянедвижимостьюсиспользованиемэкономическихиинформационных инструментов.
Выполнена типизация объектов недвижимости и44обоснован рынок жилой многоквартирной недвижимости в качестве объектаисследования.3.управленияОбосновано основное направление инновационного развития в сференедвижимостьюобеспечивающихдостоверноеввидеописаниеинформационныхобъектатехнологий,недвижимостипространственного размещения в геоинформационной системе.иего45ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ ИНСТРУМЕНТОВУПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ2.1. Исследование проблем рынка жилищной недвижимостиРанее выявлены существующие проблемы государственного регулированиявсференедвижимостииприоритетныенаправленияихрешения:совершенствование методики кадастровой оценки недвижимости, сокращениегосударственных затрат на процесс сбора и хранения информации об объектахнедвижимости, укрепление и улучшение связей государственных субъектовуправления недвижимостью с другими субъектами рынка недвижимости.
Вданном разделе выполним анализ рынка недвижимости и проблем, используяданные РА.Для детального анализа выбран рынок недвижимости столицы РА, городаЕревана. Выбор города Еревана обоснован тем, что по данным 2014 года более35% постоянного населения Республики (1,063 млн. человек из 3,012 млн.) живетв городе Ереван [112] и, кроме того, основные экономические процессыпроисходят именно в столице страны.Исследованиеилианализрынканедвижимостиявляетсявидоманалитической деятельности, основной целью которой является обеспечениедостоверной и объективной информацией субъектов рынка, которые принимаютили участвуют в принятии тех или иных решений, связанных с деятельностью нарынке [41].После экономических реформ, связанных с переходом к рыночнойэкономике, сфера недвижимости постепенно развивается. В 2008 году посравнению с 2007 годом, количество зарегистрированных сделок выросло на2,8%.
При этом, в областях республики рост составил 7,7% (7387 единиц), а встолице наоборот, был замечен спад на 5,1% (3060 единиц) [87, с.1]. В 2009 годуспад, по сравнению с 2008 годом, был зафиксирован уже не только в столице, но иво всей республике (3,1% или 4 905 единиц) [43]. При этом, в городе Ереван он46составил 6,0% (3 370 единиц), а в областях 1,5% (1 535 единиц) [88, с.1].
Таковрезультат влияния мирового финансово кризиса.Однако на следующий год ситуация поменялась в лучшую сторону. Былзафиксирован количественный рост сделок и некоторая стабилизация цен. Общееколичество зарегистрированных сделок в 2010 году составило 173 983 единиц. Посравнению с предыдущим годом рост был на 12,6% или на 19 521 единицу, в томчисле, в столице 4,9% или 2 604 единиц и в областях 16,7% или 16 917 единиц [89,с. 2].Количественный рост сделок с объектами недвижимости продолжился и в2011 году. В Ереване рост составил 11,8% (6 550 единиц), а в других областяхРеспублики Армения - 9,5% (11 234 единиц) [90, с. 1; 91]. Но в 2012 году, врезультате пассивности рынка, количество сделок по Республике сократилось на7,6% по сравнению 2011 годом. При этом в Ереване рост показателейпродолжился и в 2012 году составил 1,2%.По данным «Государственного комитета кадастра недвижимости приПравительстве Республики Армения» в 2013 году количество сделок сновавыросло на 16 977 единиц или на 9,8% по сравнению с 2012 годом.
В том же годуи в Ереване, и в других областях страны количество сделок на рынкенедвижимости значительно выросло на 9,3% или 5 828 единиц в городе Ереван и10,0% или 11 149 единиц в областях соответственно [92, с. 1; 93]. В 2014 году посравнению с 2013 годом в столице рост числа сделок на рынке недвижимостидостиг 5,5% или 3 788 единиц, а в областях 16,1% или 19 690 единиц.
Динамикаактивности рынка, начиная с 1998 года, показана на рисунке 3.21416819069017371318796517398315446215936815504012456812254598345717976087444792302884478945317471998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Рисунок 4 – Число сделок на рынке недвижимости, подлежащих государственнойКОЛИЧЕСТВО ГОС. РЕГ.регистрации, по месяцам с 2008 по 2014 год20000190001800017000160001500014000130001200011000100009000800070006000январьфевральмартапрельмайиюньиюльавгустноябрьдекабрь2008924512772130681387013188144371491413064сентябрь октябрь132321455012576144512009727710291109741140011431143201405112858136361527115674172792010813113417149511546413517156091366114962149391542616201177052011963114834171521631116643169541396015653152931593417009185912012974214384138081355513946141821404815869128721741315724181702013993914571162821582414235168481722616100166321824116507182852014100731687417984186781798018633195061761218472195011952719328201589911204915269157181540016121162771502215511160601594518581Рисунок 3 – Динамика государственной регистрации прав на сделки снедвижимостью в Республике Армения с 1998 по 2014 год48Такая ситуация делает рынок недвижимости в Республике Армениядовольно привлекательным для внешних и внутренних инвестиций.
Чтобыпроследить, носит ли рынок недвижимости РА сезонный характер, нужнопосмотреть количество государственной регистрации прав отдельно по месяцам(рисунок 4).Как видим, активность рынка начинается в феврале и продолжается доконца весны. Новая волна активности заметна в июне месяце, после чего числосделок на рынке недвижимости постепенно начинает падать до сентября.Ситуация на рынке резко меняется в октябре, и особенно это заметно в последниегоды. В этот месяц число сделок с недвижимостью резко вырастает. Но самымрезультативным месяцем является декабрь, во время которого происходит самоебольшое количество сделок на рынке недвижимости.
Если рассчитать среднееарифметическое, то получим, что в среднем 9,9% или 17 687 единиц сделокприходится на декабрь месяц. При этом практически ежегодно ситуация на рынкеповторяется. В целом можно сделать вывод, что рынок недвижимости в РАчастично носит сезонный характер, и самым активным периодом являетсяпоследний квартал года.26,1% от всего количества сделок, осуществлённых в течение 2014 года собъектами недвижимости, были зафиксированы с многоквартирными жилымидомами. Из общего числа сделок 33,7% были зарегистрированы в городе Ереван,что еще раз доказывает, что на сегодняшний день Ереван является центромрыночных отношений в сфере недвижимости. Распределение количества сделок снедвижимостью в процентах в других областях страны, выглядит следующимобразом:1.
Котайк – 13,9%6. Арагацотн – 6,0%2. Армавир – 9,3%7. Ширак – 5,7%3. Арарат – 8,3%8. Сюник – 4,4%4. Лори – 6,7%9. Тавуш – 3,8%5. Гехаркуник – 6,5%10. Вайотс дзор – 1,8%49Из общего количества зарегистрированных сделок 75,0% составили сделкикупли и продажи, 24,5% - дарения и 0,5% - обмен. Примечательно, что 40,8%сделок были зарегистрированы в городе Ереван, а 38,8% из общего количестваобъектов недвижимости, которые стали объектами сделок, были квартирымногоквартирных жилых зданий. Сравнивая результаты сделок купли и продажиквартир в многоквартирных жилых зданиях на рынке недвижимости 2014 года с2013 годом, видим, что количество сделок выросло на 13,3%.В результате анализа цен на квартиры в многоквартирных жилых зданиях,расположенных в административных районах города Еревана, получены средниерыночные цены квартир, рассчитанные на 1м2 общей площади.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
