Диссертация (1152709), страница 3
Текст из файла (страница 3)
А содержание понятия «real estate» интерпретируется, как«земля и все объекты, которые постоянно прикреплены на ней» [84]. Как видим,во всех определениях присутствует земля и все, что неразрывно прикреплено кней.В ряде стран в законодательстве термин «земля» комментируется какограниченное пространство в виде конуса, который проходит через границыземельного участка к центру Земли. Нефть и золото, например, найденные натаком земельном участке, принадлежат его владельцу.Вдругихстранахсуществуютограничения,связанныесправомсобственности на недра и воздушное пространство. В законодательстве15Республики Армения установлено, что во всех случаях владельцем воздушногопространства и недр является государство [13].ВГражданскомкодексеРеспубликиАрмения(ГКРА)термин«недвижимость» определяется следующим образом: «недвижимостью являютсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса,многолетние растения, подземные и надземные здания, строения и все, чтопрочно связано с землей, т.
е. объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению, изменению и прекращению дальнейшего использованияневозможно» [2].Если сравнить это определение с определением, которое даётся вГражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) [4], то можно увидеть, чтоони во многом сходны (это может быть связано с тем, что некоторыедействующие законы Республики Армения когда-то были заимствованы у другихстран и адаптированы к условиям экономической и законодательной сферыреспублики). В то же время в отличие от ГК РФ, ГК РА не относит кнедвижимости «морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания икосмические объекты».
Это связано с тем, что РА не имеет доступ к морскимводам и не владеет космическими объектами [3]. Следует отметить также, что свнедрением новых технологий в сферу строительства, используемых в РА, и встроительство в целом, возникает необходимость изменения или дополненияопределения понятия «недвижимость», приведённого в законе РА. Принимая вовнимание сказанное, предлагается в сферу управления недвижимостью ввестипонятие «абсолютно недвижимый объект - объект, перемещение которогонаносит ему ущерб, приводящий к прекращению дальнейшего полезногоиспользования», которое уточнит понятие «недвижимость», приведённое в законеРА.
В соответствии с законом к недвижимости отнесены: «земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние растения,подземные и надземные здания, строения». С введением предлагаемого вдиссертациипонятия,понятие«недвижимость»определитсятак–«недвижимостью являются абсолютно недвижимые объекты, то есть те16объекты, перемещение которых наносит им ущерб, приводящий к прекращениюдальнейшего полезного использования».Для дальнейших исследований необходимо дать определение понятию«рынок недвижимости», которого нет в законодательстве РА. Составим такоеопределениенаосновевыполненногоанализазарубежныхнаучныхисследований: «рынок недвижимости - это сектор национальной рыночнойэкономики, включающий в себя объекты недвижимости, собственников,хозяйствующихсубъектов,процессыфункционированиярынка,т.е.производство (создание), использование и обмен объектов недвижимости, атакже процессы управления рынком и механизмы, обеспечивающие егодеятельность (инфраструктура рынка)» [42].
В соответствии с даннымопределением, структура рынка недвижимости включает в себя: Объекты рынка недвижимости; Субъекты рынка недвижимости; Механизмы рынка (инфраструктура).Функционирование рынка недвижимости обеспечивается следующимиосновными процессами: создание (или развитие) объектов рынка недвижимости. Во время этогопроцесса осуществляются инвестиции, направленные на создание объектовнедвижимости (большая часть которых идет в проектирование и строительствообъектов недвижимости) [38]. эксплуатация(илиуправление)объектаминедвижимости.Этодлительный процесс, в котором делается все возможное для подержания объектовнедвижимостивсостоянии,позволяющеминвесторуполучатьвозвратинвестиций за счет получения дохода [114]; оборот объектов недвижимости.
Включает в себя сдачу в аренду, продажуобъектов недвижимости и т.д. На этом этапе устанавливаются соответствующиеправа (владения, распоряжения и пользования) собственности на объекты17недвижимости между субъектами рынка недвижимости, а также происходитперераспределение прав и финансовых ресурсов; ликвидация объектов недвижимости. Этот этап является последним длялюбого объекта недвижимости, который заканчивает свой жизненной цикл и врезультате этого прекращается государственная регистрация права собственностина объект.Черняк В.З. отмечает, что нужно выделять региональные и локальныерынки недвижимости, которые различаются тенденциями развития (на практикеони обычно развиваются асинхронно), уровнем цен на объекты недвижимости иимеющихся рисков, масштабом рынка и рыночных отношений, эффективностьюинвестиций, которые направлены на развитие и функционирование объектовнедвижимости и т.д.
[111; 32, с. 30].В рамках настоящего исследования выполнена классификация объектовнедвижимости РА, поскольку создание, функционирование, анализ, развитие иуправление рынком недвижимости невозможно без выделения их однородныхгрупп. В законодательных, нормативных, методических актах и документах РАобъекты классифицированы по следующим основаниям: физическое состояние,назначение, местоположение, вид собственности и др.[59].Например, по физическому состоянию делятся на: земельные участки; здания, строения, сооружения.По назначению здания и строения делятся на жилые и нежилые.1.
Жилые дома, помещения:а) многоквартирные жилые дома, квартиры, которые находятся в этихзданиях, предназначенные для постоянного проживания;б) индивидуальные и малоэтажные жилые дома, которые предназначеныдля заселения от 2 до 4 семей (старые дома и дома традиционного типа).2. Коммерческая недвижимость:18а) многоэтажные и малоэтажные офисные здания, помещения, которыеимеют административно-офисное назначение;б) дома отдыха, гостиничные комплексы, гостиницы, мотели и т.д.;в) торговые центры, магазины, закрытые виды рынков;г) объекты быстрого питания, кафе, рестораны и другие объектыобщественного питания;д) объекты, которые предназначены для обслуживания сервиса.3. Недвижимость промышленного назначения:а) здания и сооружения заводов, фабрик, предназначенные для производствапродукции;б) трубопроводы, мосты, туннели, дамбы, железные дороги и другие видыинженерных сооружений;в) помещения для парковки транспорта (частные гаражи, паркинги);г) помещения для хранения разных видов товаров (например, склады).4.
Недвижимость социально-культурного назначения:а) здания и сооружения, которые принадлежат правительственным иадминистративным учреждениям;б) театры, концертные залы, музеи, кинотеатры и другие объектыкультурного назначения;в)школы,детскиесадики,университетыидругиеобъектыобразовательного назначения;г) стадионы, бассейны, велотреки, поля для гольфа и другие сооруженияспортивного назначения;д) церкви, монастыри, мечети и другие религиозные объекты [124].По местоположению земельные участки делятся на:а) земельные участки в городах, сёлах и других населённых пунктах, накоторых размещены: жилая территория (места жительства); промышленные зоны или производственные территории; предприятия сельского хозяйства;19 сады и зелёные насаждения; инженерная и транспортная инфраструктура.б) земельные участки за пределами населённых пунктов (межпоселковыеучастки), используемые: под бахчевые культуры; для промышленного и другого специального назначения (производство,транспорт, энергетика и т.д.); для сельскохозяйственных целей; для экологического, курортного, исторического-культурного значения изаповедников; для лесного фонда, фонда водных ресурсов; для участков недр; для резервных земель, назначение которых еще не определено [12; 29].Типизация объектов недвижимости в целях решения управленческих задачпредставлена на рисунке 1:В РА различают следующие виды собственности на объекты недвижимости:1.
Частная собственность – объекты, являющиеся собственностью граждан(физических лиц) и юридических лиц;2. Государственная собственность – собственником этих объектов являютсягосударство или его субъекты;3. Муниципальная собственность - собственниками объектов являютсямуниципалитеты;4. Общественная собственность – собственниками объектов являютсяобщественные учреждения;20Тип объектанедвижимостиЗемельные участкиЖилые дома ипомещенияОбъектнедвижимостиКоммерческаянедвижимостьПромышленнаянедвижимостьНедвижимостьсоциально-культурногоназначенияОсновные характеристикиКадастровый номер; назначение (вид использования); юридическая чистота;координаты угловых точек; площадь; габариты; информация по грунту;состояние внешней среды; кадастровая стоимость; рыночная цена; ценовая зона;размер налога на недвижимость.Кадастровый номер; юридический адрес; юридическая чистота; общая площадь;жилая площадь; тип конструкций; высота потолка; этажность; степень износа;год ввода в эксплуатацию; уровень завершённости; состояние внешней среды;ценовая зона; рыночная цена; кадастровая стоимость; размер налога нанедвижимость;Кадастровый номер; юридический адрес; юридическая чистота; общая площадь;тип конструкций; высота; этажность; степень износа; год ввода в эксплуатацию;уровень завершённости; состояние внешней среды; ценовая зона; рыночнаяцена; кадастровая стоимость; размер налога на недвижимость.Кадастровый номер; юридический адрес; юридическая чистота; общая площадь;полезная площадь; тип конструкций; высота; этажность; степень износа; годввода в эксплуатацию; уровень завершённости; состояние внешней среды;ценовая зона; рыночная цена; кадастровая стоимость; размер налога нанедвижимость.Кадастровый номер; юридический адрес; назначение; юридическая чистота;общая площадь; тип конструкций; объем; этажность; степень износа; год ввода вэксплуатацию; уровень завершённости; состояние внешней среды; ценовая зона;рыночная цена; кадастровая стоимость; размер налога на недвижимость.Рисунок 1 –Типизация объектов недвижимости в целях решения управленческих задач215.
Универсальная собственность (смешанная собственность - совместнаяили долевая) - собственником этих объектов одновременно являются разныесубъекты собственности.В данной работе будут рассматриваться квартиры в многоэтажных жилыхзданиях, которые относятся к классификационной группе «жилые дома,помещения». Это связано с тем, что жилая недвижимость является самыммассовымвидом,авсоставееёсамымраспространённымподвидомнедвижимости являются квартиры в многоквартирных домах.Успешноефункционированиерынканедвижимостиобеспечиваетсясубъектами рынка недвижимости. Таковыми являются государство, в лице своихспециализированныхоргановуправлениясобственностью,физическиеиюридические лица, имеющие право собственности на объект недвижимости,которые по закону имеют право совершать различные сделки, например,покупать, продавать, брать или сдавать в аренду объект недвижимости [46].Взависимостиотпроцессов,которыеосуществляютсяна рынкенедвижимости, определяется третий субъект рынка недвижимости - егопрофессиональныеучастники.Ихследуетразделитьнадвегруппы:институциональные и неинституциональные.К первой группе отнесём тех, что представляют интересы государства.
Это: органы, которые осуществляют государственную регистрацию прав наобъекты недвижимости и сделок с ними; компаниииорганизации,осуществляющиеградорегулирование,управление земельными участками, ведением кадастра недвижимости нарегиональном и локальном уровне; архитектурные и градостроительные органы, представляющие интересыгосударственныхирегиональныхвластейизанимающиесявыдачейсоответствующих разрешений на строительство, реконструкцию зданий исооружений, утверждением и согласованием проектов, связанных с планировкойи застройкой территорий и т.д.;22 органы государственной и региональной власти, которые занимаютсяэкспертизой градостроительной и проектной документации, связанной состроительством в сфере недвижимости; пожарные, технические и иные инспекциипо надзору за строительством; органы, осуществляющие инвентаризацию и учёт строений, а так жеэксплуатацию объектов недвижимости.Ко второй группе относятся субъекты рынка, которые работают накоммерческой основе: предприниматели,всоответствиисзакономзанимающиесякоммерческой деятельностью на рынке недвижимости; инвесторы, финансовые и кредитные организации, финансирующиеразвитие недвижимости; брокеры и риэлтерские организации, осуществляющие услуги присделках с объектами недвижимости; застройщики и девелоперы, работающие над развитием объектовнедвижимости при наличии соответствующих документов и разрешений; редевелоперы – субъекты рынка, ведущие ту же деятельность, что идевелоперы, на застроенной территории; заказчики, которые занимаются инвестиционными проектами и ихреализацией (в качестве заказчика может быть застройщик); страховые организации, которые выполняют страхование объектовнедвижимости; организации, заинтересованные в управлении проектами развитиянедвижимости и финансовом управлении построенных объектов; оценщики, исполняющие независимую оценку объектов недвижимостив данных условиях; аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости дляпринятия соответствующих решений; профессиональные участники фондовых рынков, которые работают сценными бумагами, обеспеченными объектами недвижимости;23 специалисты по маркетингу, связанные с продвижением объектовнедвижимости; специалисты в сфере информационных технологий, а также СМИ,работающие с тематикой, связанной с рынком недвижимости; юридические компании и юристы, предоставляющие юридическиеуслуги, в связи с проблемами, возникающими на рынке недвижимости; другиеспециалисты,являющиесячленамиилисотрудникамиспециальных организаций, или объединений в сфере рынка недвижимости.Инфраструктуру рынка недвижимости составляют профессиональныеучастники рынка недвижимости, которые своей деятельностью влияют нараспределение объектов недвижимости в рыночной среде, а также на создание ипотребление их полезных свойств.Инфраструктура рынка недвижимости состоит из четырёх уровней:1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
