Диссертация (1152709), страница 9

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 9)

Ниже представлены характеристики наблюдаемых типов квартир и диапазонизменения средних рыночных цен за один квадратный метр.Тип А – здания административного района, которые имеют наилучшиетехническиехарактеристики,выразительнуюархитектуру,эффективныепланировочные решения, оснащены всеми необходимыми инженерными икоммунальными системами и находятся в отличном техническом состоянии. Также, к этой группе отнесены новостройки, удовлетворяющие вышеуказанныминтервала рыночных цен300025002000150010005000I зонаминимальная стоимость(долларов США)1480максимальная стоимость(долларов США)2620II зона10501680III зона8301220Средная цена11201840характеристикам, построенные после 2000 года.Диапазон изменения средних рыночных цен квартир, принадлежащих типуА, в административном районе Кентрон показан на рисунке 5.Рисунок 5 – Интервал изменения средних рыночных цен в административномрайоне Кентрон, рассчитанный на 1 м2 для квартир типа «А»ТипБ–квартирывмногоэтажныхмногоквартирныхзданияхадминистративного района, имеющие средние технические характеристики, не55имеющие уникальных архитектурно-строительных решений.

Конструктивныеэлементы, инженерная сеть и коммунальные системы у этих зданий нуждаются втекущем ремонте или модернизации. Квартиры с такими характеристиками вбольшей части не относятся к новостройкам, но их можно найти не только вовторой или в третьей ценовых зонах административного района, но и в первойценовой зоне тоже.На рисунке 6 представлен интервал изменения средних рыночных цен дляквартир в многоквартирных жилых зданиях административного района Кентрон,которые относятся к типу Б.интервала рыночных цен180016001400120010008006004002000I зонаминимальнаястоимость (долларовСША)1180максимальнаястоимость (долларовСША)1620II зона9201310III зона7901130Средная цена9631353Рисунок 6 – Интервал изменения средних рыночных цен в административномрайоне Кентрон, для квартир типа «Б»Сопоставляя средние рыночные цены квартир, относящиеся к типам «А» и«Б», можно заметить существенную разницу.

Если общая рыночная цена уквартир, принадлежащих типу «А» составляет 1480 долларов США, то у квартир,принадлежащих типу «Б» она равна 1158 долларам. Разница между этими двумяпоказателями достигает 322 долларов США или 22%.Тип В–квартирыв многоквартирныхзданиях, находящиесявадминистративном районе Кентрон города Ереван, имеющие посредственные56технические характеристики, явный физический и функциональный износ,многие из конструктивных элементов, инженерные и коммунальные системынуждаются в капитальном ремонте.Квартирыстакимихарактеристикамиможнонайтиивцентреадминистративного района и тогда цены у таких квартир значительно выше, чем уквартир с хорошими характеристиками, но находящимися далеко от центра [68].Интервал изменения средних рыночных цен на квартиры типа «В» представлен наинтервала рыночных ценрисунке 7.16001400120010008006004002000минимальная стоимость(долларов США)I зона1080максимальнаястоимость (долларовСША)1480II зона8201160III зона7001060Средная цена8671234Рисунок 7 – Интервал изменения средних рыночных цен в административномрайоне Кентрон, рассчитанный на 1 м2 для квартир типа «В»Средняя рыночная цена квартир, входящих в тип «В», составила 1051доллар США.

Сравнивая этот показатель со средними ценами квартир,относящимися к типам «А» и «Б», видим, что разница между средней рыночнойценой квартир типов «В» и «А» составила 429 долларов (30 %), а между квартиртипов «В» и «Б» - 107 долларов (9,2 %).57II зонаIII зонаI зонаII зонаIII зонаI зонаII зонаIII зонаI зонаII зонаIII зонаI зонаII зонаIII зонаСредняя мин. ценаСредняя макс.

ценаОбщая средняя цена%ценовая разница посравнению с Кентрон (%)I зонаКвартиры относящиесяк подгруппе «В»МинимальнаяМаксимальнаястоимостьстоимость(долларов США)(долларов США)III зонаКвартиры относящиесяк подгруппе «Б»МинимальнаяМаксимальнаястоимостьстоимость(долларов США)(долларов США)II зонаКвартиры относящиесяк подгруппе «А»МинимальнаяМаксимальнаястоимостьстоимость(долларов США)(долларов США)I зонаНаименованиеадминистративных районовгорода ЕреванТаблица 6 – Цены квартир в многоквартирных жилых зданиях в административных районах г.

Ереван за 1м2Кентрон148010508302620168012201180920790162013101130108082070014801160106098414751230-Арабкир97083071013401100980810760620120010808807506505401020910780738103288528,1КанакерЗейтун780700550110095072070060048095080065060050044080065058059580069843,3Нор-Норк680-*-1120--62052037093077061047042034071062058048976362649,1Аван680--1220--64052041091068060052042034071053046050473061749,8Эребуни850650550105090080070055045085075060060042034075060045056875065946,4Шенгавит710610540107081066063052046077067057052046033068057051053170161649,9Давташен820670-1280920-680580-980750-540470-750640-62788775738,5Аджапняк710600-1080880-61048038084070063051044034065058051050973462249,4МалатияСебастия--750--1200630470370800700650--250--42049475462449,2Нубарашен------360--670--28022520045043038026648337569,5Ценовые зоны(* - пустые ячейки означают, что во время анализа, квартиры советующего типа в этих ценовых зонах не были найдены)58Далее, на основании опубликованных данных риэлтерских компаний втаблице 6 представлена ценовая ситуация на рынке недвижимости другихадминистративных районов Еревана:В таблице 7 показатели, представленные в таблицах 4 и 6, сопоставленымежду собой.Таблица 7 – Сравнение цен квартир в многоквартирных жилых зданиях вадминистративных районах г.

Ереван за 1м2 общ. пл. по данным «ГККН РА» икомпаний «Cost Consult», «Аkcern» и «Tigris» за 2014 годСредняя цена , долларов США за 1 м2Административныерайоны города ЕреванДанные ГККН РАДанные «Cost Consult»,«Аkcern», «Tigris»ПримечаниеКентрон10411230-/+АрабкирКанакер-ЗейтунНор-НоркАванЭребуниШенгавитДавташенАджапнякМалатия-СебастияНубарашенСреднее в Ереване867687614633610623670607589378665885698626617659616757622624375701-/+-/+-/++/-/++/-/+-/+-/++/-/+Видимразницумеждупоказателями,предоставленнымичастнымикомпаниями, занимающимися деятельностью на рынке недвижимости, ипредоставленными представителем государственной власти ГККН РА.

Стольсущественная разница в показателях свидетельствует о проблемах получениядостоверных данных в процессе анализа рынка недвижимости и доказываетнесовершенство системы управления недвижимостью [57].Отсюда вытекает очевидная необходимость создания системы, с помощьюкоторой возможен сбор максимально достоверной информации о рынкенедвижимости.Инструментамитакойсистемыдолжныстатьметодики,59основанныенапримененииинформационныхтехнологий,вчастности,географических информационных систем (ГИС).2.2.

Исследование и обоснование функции государственногорегулирования в управлении недвижимостьюОсобенности формирующегося рынка недвижимости состоят в том, что сэкономической точки зрения необходимо управлять объектами недвижимости напротяжении всех этапов их жизненного цикла (строительство, эксплуатация,реконструкция и т.д.) [105].

И в этом управлении важное значение имеетрегулирующая функция государства, особенно в сегменте жилой недвижимости,имеющейсоциальноезначение.Регулированиерынканедвижимостигосударством состоит в действиях, направленных на создание законодательных,административных условий для его эффективного функционирования, в томчисле и в интересах государства с целью эффективного использования егоресурсов [116].Государство, как субъект рынка недвижимости, выполняет определённыефункции регулировании рынка недвижимости, направленные на:- максимизацию в пределах возможности доходов, получаемых отиспользования объектов недвижимости,- повышение объёма и качества услуг, предлагаемых на рынке недвижимостипокупателям и другим участникам рынка недвижимости,- принятие соответствующих мер, обеспечивающих отношения междунеинституциональными участниками рынка недвижимости и управленческимиорганами государственной власти,- создание положительного имиджа рынка недвижимости у общества ицелевых социальных групп населения, защиту и повышение его в дальнейшем.Как отмечено ранее, основным органом управления на рынке недвижимостиРАявляется«Государственныйкомитеткадастранедвижимостиприправительстве Республики Армения» (ГККН РА).

По данным периодического60издания «Doing Business» (группа Всемирного Банка), опубликованным в 2015году, действующая система кадастра недвижимости в Республике Армения попростоте и эффективности процессов системы, занимает 7 место среди 181 странмира[131-132].ОбщаяструктураГосударственногокомитетакадастранедвижимости при Правительстве РА показана на рисунке 8.ВнутреннийконтрольЛицензированиеКадастровая оценка объектов недвижимости иструктурированный обзорЭлектроннаяархивацияШифрованиедокументовкадастровых делКомпьютерныйввод текстовыхданныхЦифровая фотосъёмкаобъектов недвижимостиОбработкаданных и т.д.Рисунок 8 – Структура «Государственного комитета кадастра недвижимости приПравительстве Республики Армения»ГККН РА владеет информационной базой данных о фонде недвижимости,котораяиспользуетсядляуправленческойдеятельностивобластиградорегулирования и градостроительства, планирования использования земель,разработки мероприятий по охране земель, работ по выделению земельныхучастков под строительство, при экспроприации объектов недвижимости, присовершении сделок с объектами недвижимости, при определении размеров налогана объекты недвижимости, при исполнении других мероприятий.Рассмотрим функции структурных подразделений ГККН РА.61В число основных функций подразделения геодезии и картографии входят:определение местоположения единиц объектов недвижимости;определение границ и площади объектов недвижимости;разработка и предоставление кадастровых кодов или шифров;исполнение топографического картирования;создание цифровых карт;другие виды геодезических и картографических работ.Подразделение защиты прав исполняет функции, направленные наразработку законодательства и организацию работ с судебными органами.Подразделениерегистрациисобственностиосуществляеттекущуюрегистрацию недвижимого имущества, регистрацию прав собственности, в томчисле, залог объекта недвижимости, ипотеку, сервитуты и т.д.

Ведёт реестрадресов,вовремяструктурированногокоторогоспискавыполняютсядействующихиработыпоопределениюаннулированныхадресовнедвижимого имущества.В число основных функций подразделения внутреннего контроля входят:исполнение внутреннего аудита;обсуждение жалоб граждан и других участников рынка недвижимости;обслуживание городских и районных подразделений кадастра;техническое обслуживание и т.п.Подразделение лицензирования, согласно законодательным нормам иправилам, предоставляет (выдаёт) лицензии участникам рынка недвижимости насоответствующий вид деятельности.Подразделение учет и землеустройство ведёт учет и регистрацию объектовнедвижимости. Кроме того, делает систематические наблюдения, касающиесяразличных явлений на рынке недвижимости и самих объектов недвижимости(например, определение основных характеристик земельных участков, споследующей экономической и качественной оценкой их), а также занимаетсяразработкой мероприятий, направленных на эффективное и рациональное62использование объектов недвижимости и их охрану, в том числе, земельныхресурсов [40].Перенос различных бумажных документов и карт в электронный видосуществляется подразделением электронной архивации, с помощью которогосоздаётся электронный банк данных.Подразделение шифрование документов кадастровых дел занимаетсяшифрованием документов, текстов, карт, файлов любого формата и прочейинформации с целью обеспечения их конфиденциальности.Вчислоосновныхфункцийподразделениякомпьютерноговводатекстовых данных входят составление писем, заявок и других текстовых данных.Подразделение цифровой фотосъёмки объектов недвижимости с помощьюразличных устройств, в том числе и летающих, выполняет цифровую фотосъёмкуотдельных строений и сооружений, их групп, земельных участков и другихобъектов недвижимости.Основными функциями подразделения обработки данных являютсясортировка, фильтрация, формализация, электронная транспортировка, удаление,дополнение данных.Подразделениеструктурированныйкадастроваяобзороценкавыполняетобъектовкадастровуюнедвижимостиоценкуиобъектовнедвижимости.

Характеристики

Список файлов диссертации