Диссертация (1152709), страница 13

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 13)

Почти у всехорганизаций есть свой индивидуальный подход в этом вопросе и это приводит ктому, что результаты оценок, сделанных разными организациями, сильноотличаются друг от друга. По этой причине возникают сложности во времяпрогнозирования или определения цен предложения.Другие участники рынка недвижимости, включая и государственныеорганы, не в силах переходить на эту систему по отдельности, не имеяфинансовых ресурсов для инвестиций и специалистов с соответствующейподготовкой.Решение данной проблемы видится в создании единой государственнойсистемы, где все участники рынка недвижимости будут взаимосвязанысоответствующими инструментами управления, а именно: географическимиинформационными системами.Создание единой информационной системы и её внедрение в сферууправления недвижимостью, включая рынок недвижимости РА, положительноповлияет и фундаментально изменит сбор, хранение и использование информацииразличного рода об объектах и рынке недвижимости в целом.853.2.

Разработка интегрированной информационной системы управлениянедвижимостьюДляповышенияэффективностиуправлениярынкомнедвижимостинеобходимо вовлекать в этот процесс других субъектов рынка недвижимости, втом числе граждан. Для реализации этой идеи, автор предлагает создание,внедрение и развитие электронных паспортов объектов недвижимости(ЭПОН), соединив их в единой системе, основанной на ГИС.Электронная паспортизация объектов недвижимости станет одним изспособов государственного регулирования рынка и управления недвижимостью.Внедрение и объединение двух технологий (ЭПОН и ГИС) станет основой длясоздания новой системы управления недвижимостью.С внедрением ЭПОН, существующие свидетельства о праве собственностиитехническиепаспортабудутобъединенывсовершенноновый,информационный и технологичный инструмент управления.

ЭПОН будет новыминструментом сбора, обработки и хранения данных об объектах недвижимостиразличного типа, вида и принадлежности.Электронныйавтоматизированныйпаспортвиртуальныйобъектадокументнедвижимостиспециального(ЭПОН)типа,-который«привязан» к каждому объекту недвижимости. Он станет основным документом,в содержание которого будут входить основные технические, физические,экономические характеристики объекта недвижимости, а также сведения,необходимые для мониторинга, управления объектом недвижимости и т.п.Как уже было сказано, в работе рассматриваются задачи государственногорегулирования управления недвижимостью. Но и другие субъекты рынка тожемогут использовать данный инструмент. Чтобы показать полезность ЭПОН длядругих субъектов рынка недвижимости рассмотрим пример, связанный суправлением недвижимостью и городской инфраструктурой в целом.

Во времяразработки проекта строительства дороги, финансируемого из бюджета частнойкомпании, при наличии ЭПОН можно оперативно изучить все объекты86недвижимости, которые находится на земельном участке планируемого проекта, сцельюпринятиянаиболееподходящегоиэффективногорешенияизрассматриваемых вариантов строительства данного объекта. В этом случае,система автоматическим образом с помощью инструментов и слоев ГИС играфической информации (карты, изображения и т.п.), используя из ужесуществующей базы данных всю необходимую информацию о техническихсвойствах и характеристиках объектов недвижимости на проектируемойтерритории и соответствующие параметры нового проекта, внесённые в базупроектировщиками, отобразит все доступные варианты строительства трассы иразвязок и взаимодействие их с существующими объектами недвижимости.

Всеэто строителям даст возможность получить предварительную исчерпывающуюинформацию до начала работ по проектированию, максимальным образомспланировать организационные процессы производства строительных работ и вдальнейшем избежать нежелательных явлений. Такой подход значительноускорит процесс начальных этапов представленного проекта.Одной из основных причин, по которой предлагается создать и внедритьсистемуЭПОН,являетсяогромноеколичествоинформацииорынкенедвижимости и его отдельных объектах, хранящейся сейчас разными субъектамирынка недвижимости в виде бумажных документов, цифровых карт и файлов.Такой объем данных предполагает наличие соответствующих архивов дляхранения папок и других документов различного типа. А эти архивы нуждаются впостоянном уходе и в увеличении площади хранения, в соответствии сувеличением информации. Такой способ хранения информационных данныхимеет огромный недостаток при работе с документациями архивов и затрудняетпроцесс обслуживания соответствующих запросов.

В результате всего этогоувеличивается затрачиваемое время на выполнения таких заданий, какимиявляются, например, поиск соответствующих материалов по определённомузапросу, редактирование и обновление старых данных, копирование нужныхдокументов для передачи другому уполномоченному субъекту и т.д. В конце87концов, процесс управления и регулирования этой системой значительнозамедляется.Ниже представлены основные требования, которым должен отвечатьвиртуальный инструмент в виде электронного паспорта объекта недвижимости ЭПОН: Исчерпывающая информация об объектах недвижимости. Государственный контроль информации (государство должно бытьосведомлено обо всех изменениях информации, содержащейся на ЭПОН). Взаимосвязи собственников недвижимости с ГККН РА. Доступ к базе данным для разных органов Государственного управления. Гарантия сохранности и лёгкого восстановления ошибочно удаленнойинформации. Выполнение собственником ряда действий, не выходя из дома (например,создание заявления об учете объекта недвижимости, оплата налоговыхуведомлений, выставление квартиры на свободную продажу, оформлениестрахового полиса, заказ справки, создание нового дела или прикрепление его куже созданному и т.д.). Посторонние лица не могут ознакомиться с содержащейся информациейпри утере ЭПОН. СобственникобъектанедвижимостиможетхранитьнаЭПОНдополнительную информацию (фотографии и т.п.). Финансовые организации могут внести информацию, касающуюся сделокс объектом недвижимости (банки, кредитные организации и т.д.). Уполномоченные государственные органы могут уведомлять собственникачерез ЭПОН о неоплаченных обязательствах, штрафах и пенях.Интегрирование ЭПОН с ГИС субъектам рынка недвижимости даствозможность сгруппировать всю необходимую информацию об объектахнедвижимости и воспользоваться свойствами нужных инструментов дляиспользования и применения графической информации в целях управленияобъектом недвижимости.

После сбора и группирования данных можно будет88создать одну единую графическую модель рынка недвижимости, в которую будутвключены модели всех объектов данного рынка, что позволит более тщательноизучить свойства объекта недвижимости, его влияние на окружающую среду инаоборот, а также общую динамику рынка.Охарактеризуем кратко три вида информационных данных, чаще всегопредставленных в ГИС: смысловые (семантические), пространственные иметаданные.Смысловые или семантические данные характеризуют физические свойстваобъекта недвижимости - размеры, площадь, этажность, адрес, номер записирегистрации в госреестре и т.д.Пространственныеданныехарактеризуютрасположениеобъектанедвижимости в пространстве - координаты угловых точек земельного участка,здания, сооружения, представленные в координатной системе.Метаданные - это информация о других данных, присутствующих всистеме (например, когда, кем и какие данные об объекте недвижимости быливнесены в систему).Рисунок 11 – Преобразование данных в системе ГИС89Используя эти данные, ГИС позволяют расслаивать любою карту намножество тематических слоёв, эффективно исследовать рынок недвижимости вцелях решения соответствующих задач.

То есть, ГИС выступает здесь какинструмент,спомощьюкоторогопоявляетсявозможностьсохранять,анализировать и перерабатывать практически любую информацию различногорода, связанную с объектами данной системы и упрощать процесс использованияинформации об объектах недвижимости субъектами, занимающимися в сфереуправления недвижимостью [134, с. 328]. Следует отметить, что внедряя системуГИС в управление недвижимостью, необходимо интегрировать ее с другимисуществующимигородскимиинформационнымисистемами,которыеиспользуются в различных сферах управления и содержат в себе различнуюинформацию, например, данные о фонде жилых и нежилых зданий и сооружений.Основным источником собираемой информации для предлагаемой ГИС вуправлении недвижимостью являются географические объекты [119, с. 327], тоесть, объекты недвижимости.Попавшие в базу данные об объектах недвижимости необходимопреобразовать, то есть, при необходимости обработать их для соответствиятребованиям внедрённой системы управления (изменить формат файла, размеры ит.п.).

Преобразование данных позволяет воздерживаться от возможных ошибок иповторов при периодическом обновлении данных и соответствовать другим базамданных.Преобразование включает в себя два операционных класса (рисунок 11) исодержит различные методы анализа, которые чаще всего применяются впрактике (наблюдение, сравнение и т.д.). Во время преобразования, системаможет работать со всеми типами данных, упомянутыми ранее, которые могутбыть загружены в систему, как по отдельности, так и в комбинированномварианте.

В число таких преобразований входят изменения, связанные смасштабами и размерами объектов недвижимости, расчёты об окружающихсредах и территориях и т.д. Следует отметить, что есть виды и типы данных,90включённых в систему без преобразования. Однако использует эти данныеограниченное число пользователей.В таблице 12 приведён набор информации, которую следует закладывать вЭПОН по каждому объекту недвижимости из рассматриваемой группы «жилыедома и помещения» (рис.

2). В качестве примечания к таблице 12 нужно добавить,что в ЭПОН в последующем будет внесено большее количество информации. Втаблицеженедвижимости,приведенакотораятолькобудетосновнаячастьиспользованаинформациипоГосударственнымжилойкомитетомкадастра недвижимости для решения собственных задач, в частности, длявыполнения кадастровой оценки и определения базы налогообложения.Описание процедуры подготовки нужной информации перед внесением впаспорт и сам процесс внесения поэтапно описываются в разработанной системе,схема которой представлена ниже на рисунке 13.Таблица 12 – Модель базы данных объекта жилой недвижимости, входящих вЭПОНПространственныеВидыданныхНаименованиеКоординаты угла №1Координаты угла №2Координаты угла №3Координаты угла №4Координаты угла № nНомер записи в реестре (ЭПОН)СемантическиеВид собственностиАдрес объектанедвижимостиX1; Y1; Z1X2; Y2; Z2X3; Y3; Z3X4; Y4; Z4Xn; Yn; ZnСтатусданныхнеизменяемыйнеизменяемыйнеизменяемыйнеизменяемыйнеизменяемый№неизменяемыйправо соб.переменныйОписаниенаселённый пункт, улица, №неизменяемыйдома, № квартирыЧисло собственниковчел.переменныйЧисло зарегистрированных лицчел.переменныймм2неизменяемыйпеременныйж/б / каменьнеизменяемыйж/б / деревонеизменяемыймпеременныйОбщая площадьЖилая площадьТип основных несущихконструкций (стены)Тип основных конструкцийперекрытий (покрытий)Внутренняя высота квартиры2Доступ кданнымЗакрытыйдоступЗакрытыйдоступОткрытыйдоступ91Продолжение таблицы 12Этажность зданияЭтаж расположения объектанедвижимостиГод ввода объекта в эксплуатациюЦеновая зона расположения объектанедвижимостиЭкологическая зона расположенияобъекта недвижимостиНаличие и количество лифтов взданииВеличина износаТип грунтаМетаданные№кол.этажейнеизменяемый№ этажанеизменяемыйгодпеременный№ зоныпеременный№ зоныпеременныйда (шт.) /нетнеизменяемый%переменныйтипнеизменяемыйкоэффициент завершённостиобъекта жилой недвижимостиДоступность к общественномутранспортуУдалённость от центра населённогопункта%переменныйминутпеременныйкмнеизменяемыйНаличие автостоянкида / нетпеременныйРазмер налога на недвижимостьдрампеременныйКадастровая стоимостьдрампеременныйВремяНаоснованииКем была внесена информация1Собственником - его № (пример)дд,мм,гг№ документа2Гос.

Характеристики

Список файлов диссертации