Диссертация (1152709), страница 14
Текст из файла (страница 14)
орган - № и наименованиегос. органа (пример)дд,мм,гг№ документа3Другой субъект (пример)дд,мм,гг№ документаСтарыйвариантИзменённыйвариант№Внесённые изменения1Наименование раздела данныхОписаниеОписание2Наименование раздела данныхОписаниеОписание3Наименование раздела данныхОписаниеОписаниеОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступОткрытыйдоступДоступ кданнымЗакрытыйдоступЗакрытыйдоступЗакрытыйдоступДоступ кданнымЗакрытыйдоступЗакрытыйдоступЗакрытыйдоступВ представленной модели основная информационная база данных ЭПОН посвоему статусу делится на два вида: неизменяемые данные и переменные данные.92Неизменяемые данные - это данные, которые невозможно изменить.Например,этажрасположенияобъектанедвижимости,территориальноерасположение, конструктивно-технологические параметры строительной системысооружения (каменная, панельная, кирпичная и т.д.), технические документыздания (конструктивный проект, геодезия грунта и т.д.), наличие и количестволифтов в многоэтажных жилых зданиях, рассчитанная нормативная нагрузка наодин квадратный метр и т.д.Переменные данные контролируются только Государственным комитетомкадастра недвижимости и представляют собой набор информации, которыйменяется при изменении определенных параметров объекта недвижимости или всоответствии с законодательными актами.
В число таких изменений могутвходитьизменениянедвижимости,размерасостояниеналоганаимущество,инженерно-техническихназначениесетейиихобъектаналичие(вентиляция, газоснабжение и т.п.), коэффициент или оценка сейсмостойкости ит.д. База данных содержит также информацию о характеристиках и свойствахобъекта, которые возможно поменять или изменить по запросу собственника, сцелью соответствия данных в ЭПОН реальной ситуации.
После чего системасоздаёт нужный запрос обновления информации, который рассматриваетсяспециалистами и после их одобрения автоматическим образом добавляется в базуданных ЭПОН. В качестве изменяемой информации могут выступать, например,из какого материала сделаны окна и пол, состояние внешней и внутреннейотделки, высота потолка (этот параметр может меняться, в зависимости отизменений внутренних размеров в результате ремонтных работ) и т.д.
После этихизменений, обновлённая информация автоматически появляется в паспортахобъектов недвижимости и дает пользователям возможность быть всегдаинформированными.Ниже представлено описание концепции построения информационнойсистемы управления недвижимостью на основе ГИС и ЭПОН.Информационная система управления недвижимостью выполняет триосновные функции:931.
Сбор и хранение данных;2. Обработка данных;3. Предоставление данных.В процессе сбора и хранения данных выполняется подготовка спискаобъектов недвижимости, где государственный исполнительный орган (ГККН) наосновании существующей информации формирует основной перечень объектовнедвижимости, которые должны будут «участвовать» в дальнейших процессах,включая кадастровую оценку.
В результате: формируются требования к автоматизированной системе управлениянедвижимостью; осуществляется подбор персонала для выполнения поставленных задач иобучение соответствующего персонала нужным навыкам.Далее начинается процесс обработки данных, где ГККН самостоятельноили с помощью профессиональных участников рынка недвижимости ведётработы по определению технического состояния и техническую инвентаризациюуже «подготовленных», то есть уже вошедших в список объектов недвижимости,исследуетиобрабатываетсобраннуюинформациюдляобеспечениядостоверности и соответствующего распределения данных.
В том числе: системно-аналитическое обследование объектов недвижимости (т.е.заполнение информации, представленной в таблице 12, рассматриваемой с точкизрения кадастровой оценки объекта недвижимости); сопоставление обработанных данных с существующими данными исохранение актуализированных сведений; при необходимости выполнение иных работ.Врезультатевсянеобходимаяинформация,собраннаяГККНнапредыдущих этапах, прикрепляется к цифровым картам территории города илирегиона. Данный процесс выполняется с помощью ГИС, давшей необходимыепривязки и координаты.
В результате этих работ создаётся общая база цифровыхкарт с различными слоями (соответствующей информацией).94Параллельно введутся работы по созданию программного обеспечения.Программисты, сотрудничая с разработчиками и другими специалистами,создают виртуальный инструмент, который включает в себя:- электронные паспорта объектов недвижимости (ЭПОН),- общую систему, которая должна обеспечить работу ГИС совместно сЭПОН; синхронизировать необходимую информацию на электронных картах иобеспечивающую передачу данных по сети интернет с закрытым доступомсубъектам рынка недвижимости, имеющим нужные полномочия.Собранная на предыдущих этапах информация со стороны региональныхподразделений государственного комитета кадастра и муниципальных органовконкретного округа или района, собирается в одном месте у основногоуправленческого органа, где и будет расположена серверная базы данных.На рисунке 12 изображён принцип сохранения данных на ЭПОН, т.е.процесс попадания данных на ЭПОН.Рисунок 12 – Методика сбора данных, связанных со сделками с объектаминедвижимостиНапример,когданарынкеуполномоченный орган, которыйнедвижимостизаключаетсясделка,регистрирует эту сделку, с помощьюпрограммного обеспечения вносит все необходимые данные о сделке в базуданных, в результате чего они автоматически появляются на электронномпаспорте данной недвижимости.95Готовую к эксплуатации систему уже можно использовать с цельюпредоставления информации, что и необходимо субъектам рынка недвижимостидля выполнения своих задач в процессе управления недвижимостью.Созданная информационная система управления недвижимостью нуждаетсяв сопровождении в течение всего периода жизни системы, что необходимо дляобеспечения её беспрерывной и безошибочной работы.Нижеприведённыйрисунок13отображаетразработаннуюинформационную систему управления недвижимостью с применением ГИС иЭПОН:Рисунок 13 – Схема построения информационной системы управлениянедвижимостью (ИСУН) на основе ГИС и ЭПОНДанная схема представлена с позиции задач, решаемых государством впроцессе регулирования управления недвижимостью жилого назначения (исходяиз приоритетности задач).
Для других объектов и субъектов рынка недвижимостисодержание ЭПОН может меняться, в соответствии с поставленными задачами.96Модель обмена информацией с использованием ГИС и ЭПОН приведена нарисунке 14.Рисунок 14 – Модель обмена информацией с использованием ГИС и ЭПОНПри наличии ИСУН многие сделки будут зарегистрированы автоматически,в соответствии с запросами субъектов рынка недвижимости, что значительноускорит процесс и поможет избавиться от дополнительных затрат [69-77].Переход к электронному управлению недвижимостью также повлияет на уровеньосведомлённости субъектов рынка недвижимости.
С помощью конструкциисистемыЭПОН ониавтоматическим образом будут информированы озаконодательных изменениях, неоплаченных обязательствах и т.п.97Единственнымсубъектом,которыйначнётследитьзасистемой,контролировать её деятельность и выполнять надзор, становится ГККН(используя пример РА). Под его надзором будут происходить основные процессырынка недвижимости, государственная регистрация объектов недвижимости безучастия нотариуса (рисунок 14).Другие субъекты (заказчики, риэлторские и страховые организации, и т.д.)рынка недвижимости, в том числе и собственники недвижимого имущества, будутиметь частичный доступ к базе данных, в соответствии с их деятельностью инуждами, которые будут определены законодательными нормами и правилами.Они будут «сотрудничать» с ГККН РА в процессе предоставления информации.3.3.
Оценка эффективности информационной системы управлениянедвижимостьюДляоценкиэкономическойэффективности,предлагаемойИСУН,базирующейся на интеграции ГИС с ЭПОН, выбран административный округ«Кентрон» города Ереван РА, и в нём, в частности, отдельные объектынедвижимости или их группы в составе жилого фонда в многоэтажных жилыхзданиях. Данную методику автор рассматривает как инструмент государственногоуправления недвижимостью и, учитывая тот факт, что одной из основных целейгосударственного управления является оценка рынка недвижимости и егоотдельных объектов, за основу берётся формула кадастровой оценки объектовнедвижимости в многоквартирных жилых зданиях.Рассмотрим решение наиболее значимых задач, используя предложенияавтора.А. Определение ценовых зон на городской территории для кадастровойоценки.Правительством РА в городе Ереван границы ценового зонированияопределяются улицами.98Согласно этому, первая ценовая зона целиком находится в пределахисследуемого административного округа Кентрон и от других ценовых зонотделяется улицами: Саряна (начиная с места пересечения с проспектомМаштоца), Московяна, частью улицы Баграмяна, Исаакяна и другими,(приложение 4).
В составе этой зоны выбраны два многоэтажных жилых здания,находящиеся по адресу: улица Саряна дом 1, улица Демирчяна дом 38(приложение 4). Эти два объекта являются пятиэтажными строениями из 389многоквартирных жилых зданий административного округа Кентрон, имеющихпять и более этажей. По своим архитектурно-строительным конструкциям, повиду и назначению, физическим характеристикам, проектно-конструктивнымрешениям здания считаются типичными для данной зоны. Единственное отличие- их местоположение: располагаясь по противоположным сторонам улицы,одинаковые квартиры в этих зданиях попадают в разные ценовые зоны городаЕреван (в первую и во вторую зону соответственно).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
