Диссертация (1152709), страница 10
Текст из файла (страница 10)
При анализе деятельности данного подразделения выявлено, чтопри выполнении кадастровой оценки в малой степени используются данныерынка недвижимости, основанные на показателях зарегистрированных сделок.Это не позволяет определять обоснованную базу налогообложения и междугосударством и другими субъектами рынка недвижимости возникает большоеколичество спорных ситуаций при налогообложении.На территории республики созданы региональные подразделения ГККН РА,которые ведут государственный реестр недвижимости, создают информационныйбанк объектов недвижимости с относящимися к ним правами и ограничениямиправ, что является частью информационной системы государственного реестранедвижимости.63Формирование объекта недвижимости происходит в соответствующихрегистрационных органах местных (региональных) отделений ГККН РА послекадастрового учета и присвоения кадастрового номера.
Порядок кадастровогоделения территории РА и порядок присвоения соответствующих кадастровыхномеров объектам недвижимости регулируются государством.Кадастровый номер земельного участка состоит из номера района илиобласти, где территориально находится объект недвижимости, и номераземельного участка района.Принимая во внимание отмеченные проблемы управления недвижимостью,необходимость применения информационных технологий, позволяющих решитьприоритетные задачи государства в сфере управления недвижимостью, вчастности, кадастровой оценки, сбора информации, поддержки взаимосвязигосударственных органов с остальными субъектами рынка недвижимости,предлагается действующую систему управления, контроля и эксплуатацииобъектов недвижимости в РА [95, с. 38] модернизировать, а именно, ввести в неёдополнительные элементы, позволяющие своевременно актуализировать банкданных об объектах недвижимости – географические информационные системы(ГИС) и электронный паспорт объекта недвижимости (ЭПОН) (рисунок 9).ЭПОН будет основным документом об объекте, который позволит повыситьточность определения кадастровой стоимости каждого объекта и упроститьпроцесс управления недвижимостью.
ЭПОН создаётся с использованием ГИС идополнительногопрограммногообеспечения.Послевнедренияданногоновшества почти все субъекты рынка недвижимости будут участвовать впроцессе сбора данных об объектах и рынке недвижимости, все данные вцифровом формате будут храниться в единой базе данных под контролем одногогосударственного органа, а все остальные участники будут обращаться к «новойбазе данных» с соответствующими заявками.Управление недвижимостью является источником пополнения бюджетовразных уровней страны. Согласно данным, опубликованным в официальномсправочнике Министерства территориального управления по чрезвычайным64ситуациям РА, общий денежный доход от сборов налога на имущество,поступивший в государственный бюджет в 2012 году, достиг 12 088 517 000драмов (примерно 29,5 млн долларов США), в 2013 году - 12 768 792 000 драмов,а в 2014 году - больше чем 14,5 млрд.
драмов (35,4 млн долларов). По сравнениюс 2013 годом в 2014 году рост сбора налогов составил 13,6% или 1,7 млрд. драмов[78]. Эти показатели доказывают, что налог на имущество играет важную рольдля РА.Государственные органыуправленияГосударственный комитеткадастра недвижимости приправительстве РАРезультатымониторингаГосударственнаяНекоммерческая организацияпо мониторингуПресс-службакадастра«Кадастровыйвестник»ГИСЭПОНСМИОрганы местного самоуправления,потенциальные инвесторы,специалисты и гражданеРисунок 9 –Предлагаемая система информационного обеспеченияуправления недвижимостью с использованием ГИС и ЭПОН (напримере РА)Поэтому государство должно иметь чёткую политику в отношенииуправления объектами недвижимости. Цель такой политики - защита интересовучастников рынка недвижимости, с одной стороны, и, с другой стороны,налогообложение, отвечающее государственным интересам в виде налога наимущество [62].
В большинстве стран мира базой налогообложения считаетсяопределённый вид стоимости данного объекта недвижимости. Например,исследования показали, что в европейских странах, таких как Англия, Дания,65Португалия и Финляндия, а также в странах, находящихся на другихконтинентах мира, США, Канаде и Австралии, базой налогообложенияявляется рыночная стоимость объектов недвижимости. В этих странах размеримущественного налога колеблется между 0,2 – 4% от рыночной стоимостиобъекта недвижимости [82]. Самые высокие налоги на имущество наблюдаютсяв США и в Европе. В частности, в Германии налог на недвижимость составляет10%, а в Дании 6,4% от оценочной стоимости объекта недвижимости.В странах с формирующимися рынками, базой для налогообложения, какправило,являетсякадастроваястоимостьобъектовнедвижимостииз-занеразвитости информационной базы о рыночных условиях и сделках. Этоотносится к РА, в которой согласно закону «О налоге на имущество»налогооблагаемой базой соответствующих строений (в том числе и квартир)считается кадастровая стоимость, которая оценивается в соответствии сприложением к данному закону, являющемуся его составной частью [7].
Можноконстатировать, что, несмотря на то, что рынок недвижимости в РА достаточноактивен,государствосчитаетбазойналогообложениянедвижимостиеёкадастровую стоимость.У кадастровой и рыночной оценки разные цели. Целью индивидуальной(рыночной) оценки, является определение рыночной стоимости недвижимогоимущества. Целью кадастровой оценки является определение в соответствии соспециальным законом кадастровой стоимости объекта недвижимости, котораяиспользуется только для налогообложения.Кадастровая оценка и переоценка объектов недвижимости в РА делаетсяГосударственным комитетом кадастра раз в три года. Датой для отчётного годаявляется 1 июля. Полученный в итоге оценки и переоценки результат служитосновой для определения размера налога и его сбора на следующие три года.В соответствии с законом оценка выполняется для следующих видовобъектов недвижимости:1.
Для строений, имеющих жилое назначение. Квартиры в многоквартирныхжилых зданиях входят в этот список.662. Для нежилых площадей (помещений) в многоквартирных домах. В числоэтих объектов недвижимости входят те площади, которые находятся вмногоквартирных домах, но не считаются частью квартир. Они имеютобщественноеилипроизводственноеназначение.Объектытакоготипазарегистрированы и пронумерованы отдельным кодом уполномоченным органомвласти, который выполняет государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество.3. Для недостроенных или незавершённых строений, категория которыхопределяетсявсоответствиисопределеннымихарактеристиками,установленными правительством Республики Армения.4.
Для всех выше перечисленных объектов, которые были построены,приобретены, но пока не получили государственную регистрацию прав отгосударственного органа, ведущего кадастр недвижимого имущества.Рассмотрим утверждённую законом методику кадастровой оценки наиболеемассового типа недвижимости – жилых единиц: квартир в многоэтажных жилыхзданиях, которая в ближайшие годы, согласно Программы ГККН РА, меняться небудет [81].Модель оценки кадастровой стоимости квартир в многоквартирных жилыхзданиях в соответствии с утверждённой методикой представлена формулой (1)[7]:С = Сп х П х Км х Кп х Кв х Кэ х Кпв х Ка х Кз(1),где:С – кадастровая стоимость объекта недвижимости, драм;Сп – законодательно установленная величина стоимости 1 кв.
метраплощади объекта соответствующего конструктивного типа (например, размер еёдля железобетонных конструкций составляет 230 000 драмов/ кв.м, для каменных– 255 000 драмов/ кв.м.);П – общая площадь квартиры, которая считается по внутренним размерамобъекта, кв м.;67Км – коэффициент местоположения, связанный с местоположением объектанедвижимостиизонированиемтерритории,которыйопределяетсяправительством РА и относится к установленной ценовой зоне. Например, вгороде Ереване 9 ценовых зон и Км составляет от 0,17 до 1,0);Кп – коэффициент, учитывающий конструкцию перекрытия объекта(объекты, которые имеют железобетонное перекрытие, получают коэффициент1,0, а объекты, имеющие деревянное перекрытие - 0,9);Кв – коэффициент, учитывающий высоту квартиры (для квартир, высотакоторых не превышает 2,7 метра, данный коэффициент составляет – 0,9, дляквартир с высотой от 2,7 до 3 метра – 1,0, а квартир с высотой 3 метра и выше –1,1 соответственно);Кэ – коэффициент учитывающий этажность дома (определяется следующимобразом: для первого этажа – 0,95; от второго до 5 этажей – 1,0; от шестого тодевятого этажа – 0,9; для десятого этажа и выше – 0,8; последнему этажу даётсякоэффициент – 0,95; для подвальных этажей – 0,5; полуподвальных – 0,65 и,наконец, для мансардного этажа – 0,7);Кпв – коэффициент, учитывающий, категорию поврежденности строения(если у строений нет категории поврежденности, то они получают коэффициент –1,0; строения, получившие первую или вторую категорию поврежденности – 0,9;строения с третьей степенью поврежденности – 0,5 и, наконец, строениячетвертой категории получают 0);Ка – коэффициент амортизации (степени износа), который устанавливаетсяв зависимости от фактического срока эксплуатации объекта (строения со срокомэксплуатации до 6 лет получают коэффициент – 1,0; 7-9 лет – 0,94; 10-12 лет –0,91; 13-15 лет – 0,88; 16-18 лет – 0,85; 19-21 лет – 0,82; 22-24 лет – 0,79; 25-27 лет– 0,76; 28-30 лет – 0,73; 31-40 лет – 0,7; 41 год и больше - 0,60).Кз – коэффициент, связанный с готовностью или завершённостью строения(строения, завершённые на 50%, получают коэффициент – 0,5; от 50 до 80% – 0,7;80% и больше – 1,0).68Как видим, основными факторами для оценки кадастровой стоимостиобъекта являются, главным образом, физические характеристики объекта.Расчёт величины налога после выполненной кадастровой оценки, дляперечисленных выше объектов недвижимости производится по ставкам,приведённым в таблице 8 [7]:Таблица 8 – Ставки налога на имущество (для объектов жилой недвижимости)10 - 3 включительно20Дополнительнаяставка дляпревышающей «Х»частипервоначальнойсуммы в 1 омстолбце3-3 - 10 включительно1000,1 %100+0,1%*(Х-3млн.)10 - 20 включительно71000,2 %7100+0,2%*(Х-10млн.)20 - 30 включительно271000,4 %27100+0,4%*(Х-20млн.)30 - 40 включительно671000,6 %67100+0,6%*(Х-30млн.)40 и выше1271001%27100+1%*(Х-40 млн.)Налогооблагаемая база,получаемая врезультате кадастровойоценки недвижимогоимущества(млн.
драмов)Ставканалога(в драмах)Общая ставка налога(2+3 столбец, в драммах)40Исследуя законодательную базу РА, относящуюся к кадастровой оценкенедвижимости, включая представленную методику оценки, установлено, чтодействующее законодательство нуждается в корректировке. Так, например, вданном законодательстве (в описанной методике) чётко не представленыкритерии, по которым объект недвижимости должен являться завершённым наточную величину, например, 50% или 80%.Кроме того, автор считает ошибочным, что показатель стоимости 1 кв.метра площади объекта недвижимости соответствующего конструктивного типа –Сп, начиная с 2002 года, остаётся неизменённой величиной, несмотря напостоянные перемены рыночных условий [62].Следующая проблема связана с постановлением, принятым ПравительствомРеспублики Армении 17 апреля 2003 года № 470. Оно связано с функциональным69зонированием городских территорий с целью нумерации и утверждениякоэффициентов местоположения многоквартирных строений, коммерческихстроений и т.п.
Это постановление является основой для определениякоэффициентаместоположенияобъектавовремякадастровойоценкинедвижимого имущества (формула 1). И согласно этому постановлениютерритория РА разделяется на 16 ценовых зон, которым даются следующиекоэффициенты: I зона - 1,0; II зона - 0,8; III зона - 0,64; IV зона - 0,51; V зона 0,41; VI зона - 0,32; VII зона - 0,26; VIII зона - 0,21; IX зона - 0,13, XI зона - 0,11;XII зона - 0,086; XIII зона - 0,069; XIV зона - 0,055; XV зона - 0,044 и XVI зона 0,035. Из перечисленных шестнадцати зон, в городе Ереване находятся 9 зон (ихрасположение представлено в приложении 2).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
