Диссертация (1152709), страница 12

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 12)

Для определения границценовых зон, используются ГИС и информация, которая будет внесена в ЭПОН.Ценовая зона – территория, на которой рыночные цены схожих объектовнедвижимости жилого назначения попадают в один ценовой интервал. То есть,если близко к ранее установленной границе ценовой зоны построен или строитсяобъект жилой недвижимости, который по своим характеристикам аналогичендругим объектам недвижимости, входящим в эту ценовую зону, то такой объектбудет отнесён к этой ценовой зоне и граница зоны изменится.Для определения границ ценовой зоны будут учтены: максимальная ширина улицы; максимальна ширина тротуара или пространства между домом и улицей; максимальная ширина дома.Все размеры будут рассчитаны всоответствии с рисунком 10.Размер расширения ценовой зоны,приведённый на рисунке, равен 43 метрам.Определение ценовых зон выполняютуполномоченные государственные органыили субъекты рынка недвижимости наоснове:Рисунок 10 – Принцип расширения анализаотдельногорынкарегиона,недвижимостигорода,границ ценовой зонырайона(локальных рынков) и т.п.; сопоставления данных локальных рынков недвижимости с цифровымикартами с помощью ГИС;78 создания нужных графических слоёв, которые будут привязаны к ЭПОН; включения необходимой информации в единую карту или графическуюсхему, что даст возможность включить в одну ценовую зону объектынедвижимости, имеющие похожие характеристики.КЭК – экологический коэффициент.

Для определения величины данногокоэффициента используются, официальные данные об озеленённых территориях,предоставленныхэкологическихмэриейгорода,исследованийданных,НациональнойопубликованныхАкадемииНаук«центромРеспубликиАрмения» представленных в [113] и инструментарий ГИС. Функции ГИСпозволяют сопоставить установленные ценовые зоны в исследуемом районе(приложение 1), полученные в результате анализа рынка недвижимости, иопределить, как экологическое состояние этих территорий влияет на рыночнуюстоимость объекта недвижимости.

В зависимости от экологического состояниятерритория г. Еревана была разделена на экологические зоны (приложение 3). Сцелью определения экологического коэффициента автор предлагает присваиватьбаллы определенным зонам, учитывая в них загрязнённость воздуха, почвы,наличие зелёных насаждений.Таблица 11 – Оценка экологического состояния выбранных зон с цельюУровеньвыбросов ватмосферу УвБалл за УвКоличествозелёныхнасаждений ЗН(гектар)Балл за ЗНУровеньзагрязнённостипочвы УпБалл за УпЭкологическийкоэффициент0,1501,116,441,1182,31,1501,11,1Зона 20,1511,119,81,0173,61,1571,01,05Зона 30,1621,021,31,097,280,9521,11,0Зона 40,1671,024,20,996,30,9561,00,95Зона 50,1631,017,01,184,10,8750,70,9(Уз+Ув+ЗН+Уп)/4Балл за УзЗона 1Ценовые зоныУровеньзагрязнённостивоздуха Узопределения экологических коэффициентов79В таблице 11 с использованием международных экологических стандартовпредставлен пример расчёта степени загрязнённости воздуха (CO2, CxHy и NOx),количество выбросов в атмосферу, площадь зелёных насаждений и уровеньзагрязнённости почвы (загрязнённость тяжёлыми металлами, такими как Pb, Cu,Zn, Ni, Ag и т.п.) с целью определения экологических коэффициентов.Добавление экологического коэффициента и дополнение коэффициента С Ппозволят приблизить кадастровую стоимость объекта недвижимости к рыночнойстоимости.Разработанная модифицированная методика по определению коэффициентазавершённости объекта недвижимости, показателя стоимости 1 кв.м.

площадиобъектажилойнедвижимостисоответствующегоконструктивноготипа,экологического коэффициента и ценового зонирования, с привлечением ЭПОН иГИС, позволит регулировать процессы, происходящие на рынке недвижимости, вчастности,определениекадастровойстоимостиобъектовнедвижимости.Предлагаемая усовершенствованная методика представлена с использованиемданных РА, но может быть применена и в других странах в условияхформирующегося рынка недвижимости.Выводы по второй главе.1. Анализ рынка жилой недвижимости на примере РА показал, что дляполучения рыночных показателей институциональные и неинституциональныеучастники рынка используют разные методики исследования, в результате чегорыночные и кадастровые стоимости квартир сильно (до 80%) отличаются друг отдруга, что приводит к недостоверным и необоснованным решениям в системеуправления недвижимостью.2.

Анализируя государственную политику РА установили, что информацияоб объектах недвижимости используется неэффективно с экономической иправовой точек зрения. Главной причиной этого является отсутствие надёжнойсистемы сбора, обработки и контроля информации на рынке недвижимости. Дляустранения данного явления предлагается создание «электронного паспорта80объекта недвижимости» (ЭПОН), интегрированного с ГИС. В такой системебудут взаимосвязаны все необходимые законодательные и нормативные акты,институциональные структуры, технические меры. Целью системы станетснижение рисков получения ненадёжной, неэффективной информации и, какрезультат, повышение эффективности управления объектами недвижимости.3.

Обосновананеобходимостьиразработаныпредложенияпосовершенствованию методики кадастровой оценки недвижимости с цельюприближения её результатов к рыночным показателям, в том числе: внесеныизменения в методику ценового зонирования территории с использованием ГИС,устанавливающую коэффициенты местоположения; предложены критерии имодель точного определения коэффициента завершённости объекта; разработанаметодика формирования экологического коэффициента; предложено изменитьпериоды и технологию процедуры кадастровой оценки. Предлагается изменитьдействующую модель расчета кадастровой стоимости, введя в нее экологическийкоэффициент, коэффициенты завершённости объекта жилой недвижимости ибазового показателя стоимости одного кв.м. площади объекта недвижимости, атакже установить новые критерии ценового зонирования территории.81ГЛАВА 3.

РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮНА ОСНОВЕ ГЕОИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ3.1. Разработка предложений по использованию ГИС в управлениинедвижимостьюВ целях совершенствования системы управления недвижимостью (напримере РА) и приближения её к системе, для которой характерен высокийуровень устойчивости, функциональной стабильности и жизнеспособности,предлагается внедрить информационные технологии и методику, а именно,географическуюинформационнуюсистему,восновекоторойлежатсоответствующие информационные данные (информационная база).При интеграции ГИС с системами управления недвижимостью, ГИСработает со всеми видами информации, которые возможно отразить на карте илина схеме.

Это означает, что ГИС есть технология, с помощью которой сочетаютсятрадиционные модели управления информацией, с картами и базами данных. Аиспользование компьютеров и компьютерных технологий дает возможностьпроизвести или получить принципиально новое качество таких цифровых,программных комбинаций, с помощью которых можно значительно упроститьпроцесс управления данными.При управлении недвижимостью ГИС предоставляет целостное описаниеобъектов недвижимости, поскольку оно присутствует в базе данных и документахв качестве различных файлов.

Поэтому ГИС позволяет увидеть расположениелюбого объекта недвижимости в пространстве, определить влияние однихобъектов на другие, а также анализировать внешние и внутренние факторы,влияющие на формирование и функционирование объекта недвижимости [123].В управлении рынком недвижимости ГИС становятся незаменимыминструментом. С помощью применения ГИС упрощается способ виденияинформации о состоянии рынка недвижимости в процессе его анализа, появляетсявозможность моделирования соответствующих управленческих процессов и т.п.82Например, программное обеспечение ArcGIS дает возможность более образнооценивать существующую плотность объектов на рынке недвижимости,определять концентрацию большинства офисных сооружений в данном городеили регионе, создавать ценовые зоны жилой недвижимости в соответствии с ихрасположением, найти для объекта расположение, которое будет для негонаиболее эффективным в использовании, определить земельные участки(территории), имеющие хорошие перспективы для развития, и т.д.

и все этопредставить на карте города.Такимобразом,недвижимостидаетиспользованиевозможностьГИСвпроцессепользователюанализаэффективнымрынкаспособомосуществлять: быструю и качественную обработку данных об объектах рынканедвижимости, присутствующих в системе, в соответствии с запросом; отображение тенденций основных рыночных явлений на картах ипредставлять их с помощью графиков, диаграмм и т.п.; своевременное пополнение новыми данными электронных паспортовобъектов недвижимости; обеспечениенеобходимойинформациейорынкенедвижимостименеджмент отдельных компаний или структур; интеграциюсобраннымидругимивозможностейГИСсаналитическимикомпаниямиилидругимиданными,участникамирынканедвижимости.Сформулируем основные функции ГИС и ЭПОН, относящиеся к рынкунедвижимости: учет каждой единицы недвижимости, в том числе земельных участков,территориально находящихся на исследуемом локальном рынке; интеграция учтённых объектов недвижимости с другими доступнымиобъектами на цифровых картах, внедрённых в общую систему;83 оперативное определение и обнаружение необходимой информации обобъектах рынка недвижимости, одновременно обеспечивая их отображение насоответствующих цифровых картах; обнаружение и оперативное отображение моделей домов, квартир, ихпроектов и изображений (если они заранее были внесены в базу данных),связанных с цифровыми картами; создание и проектирование определенных приложений на основесохранённых данных и показателей; формированиеиведениеинформационныхсправочников,соответствующих определенным запросам; создание, развитие и отображение поисковых запросов; расчёт, получение показателей, характеристик или параметров обобъектах недвижимости из цифровых карт, например, длину или высоту изопределённой точки или фактические размеры, периметр, площадь, цифровыекоординаты и т.п.При наличии системы с такими функциями государственным органамуправления для выполнения различных исследований рынка недвижимости уженеобязательно обращаться к таким не институциональным участникам рынканедвижимости, какими являются риэлтерские компании.

На основе ГИС приналичии модели управления недвижимостью уполномоченные органы властисами могут сделать необходимые исследования в кратчайшие сроки.Но нужно отметить, что в условиях формирующегося рынка недвижимости(на примере РА) как правило участники рынка недвижимости не готовыполностью перейти на ГИС.Почти все риэлтерские организации в РА, деятельность которых связана исконцентрирована на рынке недвижимости определённого города, района илиокруга, владеют только теми данными, которые связаны с данной местностью. Ихотя это вполне логично, такое положение свидетельствует о том, чториэлтерские организации эффективный анализ рынка недвижимости могут делать84только в соответствии со своей конкретной деятельностью. Более того,риэлтерские организации в своей деятельности сами собирают нужные им данныеи, считая их собственностью и коммерческой тайной, очень часто непредоставляют их другим участниками рынка недвижимости и уполномоченныморганам власти.Другим, немаловажным аспектом, усложняющим процесс сбора данных нарынке недвижимости и ставящим под сомнение их достоверность, являютсяиспользуемые методы и способы оценки объектов недвижимости.

Характеристики

Список файлов диссертации