Диссертация (1152709), страница 15

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 15)

Поэтому получают разныекоэффициенты для расчета кадастровой стоимости, разница составляет 20%.Такое ценовое зонирование оказывает влияние и на рыночную стоимость данныхобъектов недвижимости, несмотря на то, что их разделяет одна улица ширинойвсего 10 метров.С помощью разработанной модели для решения этой задачи, задействованынужные функции ГИС, и создан новый слой, куда были введены данные(местоположение, технические характеристики) всех многоквартирных жилыхзданий, которые находятся в «соседстве» с границами первой ценовой зоныадминистративного округа Кентрон.Данный слой разработан таким образом, чтобы все объекты недвижимости,находящиеся на улицах, разделяющих ценовые зоны друг от друга, былиотнесены в ту ценовую зону, что имеет больший коэффициент (см.

рис. 15).Вследствие применения предложенной методики на цифровых картахгорода Ереван первая ценовая зона увеличилась за счет добавления новыхобъектов недвижимости. На карте красным цветом обозначена существующаяпервая ценовая зона, а голубым цветом - ее расширение после внесённых99изменений. В общей сложности первая ценовая зона увеличилась на 28многоквартирных жилых зданий, где число квартир составило 2 240.Как видим, сущность предлагаемого подхода в том, что при введениинужных критериев для определения принадлежности объектов недвижимости кценовым зонам, данные на ЭПОН будут обновлены, и система автоматическимобразом станет определять зону, куда входит каждый объект недвижимостиопределённого района или города.Б.

Кадастровая оценка объекта недвижимости с целью налогообложения.Для проверки обоснованности применения ГИС и ЭПОН для целейкадастровой оценки выбрана квартира в одном из многоквартирных жилыхзданий по адресу: улица Брюсова дом 19 квартира 46. При выборе дляэксперимента данного объекта недвижимости учитывали то, что жилищнаянедвижимостьявляетсясамымраспространённымвидомнедвижимости,налоговые поступления от которой значительно выше по сравнению с другимивидами недвижимости [101, с. 62; 102].а) выполним расчёт кадастровой стоимости в соответствии с действующимизаконодательными нормами и правилами, по утверждённой методике.Исходные данные объекта недвижимости, необходимые для расчетакадастровой стоимости:Тип здания - железобетонное (Сп=230000);Общая площадь квартиры составляет 89,1 квадратных метров,(П=89,1);По территориальному местоположению объект находится в III ценовойзоне города (Км=0,64);Покрытие объекта железобетонное (Кп=1);Высота квартиры по внутренним размерам находится в пределах 2,73,0 метров (Кв=1);Объект расположен на 12 этаже 16 этажного здания (Кэ=0,8);100С физической и технической точки зрения объект не имеетповреждений (Кпв=1);Здание окончательно было сдано в эксплуатацию в 2000 году, т.е.возраст объекта находится в пределах от 13-15 лет (Ка=0,88);По внутреннему и внешнему состоянию объект является завершённымболее чем на 80% (Кз=1).Подставляявышеперечисленныеданныевформулу(1)получаемкадастровую стоимость для данного объекта недвижимости на 1 июля 2015 года:С = 230 000 х 89,1 х 0,64 х 1 х 1 х 0,8 х 1 х 0,88 х 1 = 9 233 326,1 драмовРисунок 15 – Изменение границ первой ценовой зоны, после добавления в неёновых объектов недвижимостиИспользуя ставки налога на недвижимость, приведённые в таблице 8, иполученныйпоказателькадастровойстоимости,рассчитаемсуммарноеколичество налога, который собственник должен оплатить в 2015 году:Н=100+0,1%*(9 233 326,1 – 3 000 000) = 6 333,3 драмов101Полученный результат не совпадает с реальной суммой налога наимущество – 6 019 драмов, который в 2015 году уже был оплачен собственникомобъекта недвижимости (квитанция об уплате представлена в приложении 7).

Ихотя разница между этими двумя показателями составляет всего 5%, онадоказывает, что на данный момент уполномоченные государственные органы непроводят нужных проверок, связанных с актуализацией данных о состоянииобъектовнедвижимости.Учитываетсятолькоизменениекоэффициентаамортизации (оценка кадастровой стоимости, напомним, делается каждые 3 года).Об этом свидетельствуют и незаполненные разделы «сведения о строении» и«дополнительные примечания и изменения» в соответствующих формах длясбора данных. Кроме того, выполненные экспериментальные исследованияпоказали, что рассматриваемая квартира была отремонтирована и во времяремонтных работ были снесены некоторые перегородки объекта, в результатечего изменились внутренние размеры и общая планировка квартиры (см.приложение 6).

Внесённые конструктивные изменения также отсутствуют всоответствующих документах. А их должны были внести сотрудники службыкадастра. Если учесть «новые» размеры объекта недвижимости (после ремонтныхработ общая площадь квартиры стала 90 м2), изменится и кадастровая стоимостьобъекта и размер налога на имущество. Используя соответствующие реальныеданные, выполним расчёт размера налога на имущество.

Полученный показатель– 6 427 драмов, почти на 7% превышает стоимость, рассчитанную ГККН РА.б) Теперь рассчитаем кадастровую стоимость выбранного объектанедвижимости с помощью предложенной методики, которая включает в себяизменённые коэффициенты СП, Кз, Км и КЭК. Но перед тем как сделатьокончательный расчёт, эти самые коэффициенты необходимо определить длявыбранного объекта недвижимости.Используяразработаннуюавтороммодельопределениякритериевзавершённости объектов недвижимости (представлена в таблице 10), определяемуровень завершённости выбранного объекта недвижимости (Кз).

Результаты102показали, что данная квартира является завершённой на 97,75% и получаеткоэффициент 1.Здание, где находится выбранный объект недвижимости, имеет панельнуюконструкцию и это означает, что показатель СП составляет 237 360 драмов.III зонаКвартиры,относящиесяк типам:10,0%10,0%5,0%5,0%5,0%-5,0%-5,0%-10,0%-5,0%-10,0%-10,0%10,0%5,0%5,0%5,0%-5,0%-10,0%-10,0%-10,0%-10,0%-10,0%III зона696II зона1306358,010,0%10,0%10,0%5,0%5,0%5,0%-5,0%-5,0%-5,0%-5,0%-5,0%-10,0%II зона-I зона-1,11,051,051,05111110,950,90,90,90,90,9I зона-Увеличение илипонижение кадастровойстоимости объектанедвижимости послеприменения КЭКIII зонаЗона 4-1,11,11,051,051,0511110,950,950,90,950,90,9III зона480II зонаЗона 3680 612,51,11,11,11,051,051,051110,950,950,950,950,950,9II зона142I зонаЗона 2334 427,7«А»«Б»«В»«А»«Б»«В»«А»«Б»«В»«А»«Б»«В»«А»«Б»«В»Величинаэкологическогокоэффициента«КЭК»Ценовые зонI зона74Зона 5Количествомногоквартирныхжилых зданий в зонеЗона 1291 317,8ИтогоЭкологическиезоныТерриторияэкологических зон вм2Таблица 13 – Определение экологических коэффициентовДля определения показателя местоположения (Км) и экологическогокоэффициента (КЭК) была разработана модель ЭПОН для выбранного объектанедвижимости, и в него были внесены все имеющиеся выходные данные обобъекте, которые автоматически внесены в соответствующие слои карты округа.Использование ГИС позволило выделить отдельные информационные слоинакартеокругаКентрон,врезультатечегообъектынедвижимости103административного округа разместились на экологической карте (слое) в 3-хэкологических зонах и на ценовой карте (слое) в 3-х ценовых зонах.Самый большой экологический коэффициент (КЭК) будет присвоен теммногоквартирным жилым зданиям, которые находятся по соседству или оченьблизко к озеленённым территориям и, соответственно, попадают в первуюэкологическую зону.

Из опубликованных в отчёте «Социально-экономическоеположение Республики Армения за 2015 год» данных видим, что общееколичество многоквартирных жилых зданий, которые находятся в городе Ереван,составляет 4 813 единиц. 696 единиц объектов из этого количества находятся вадминистративном округе Кентрон [118]. Внеся эти данные в разработанную ГИСи объединив их слоем экологического зонирования, можно увидеть, чтомногоэтажные жилые здания административного округа Кентрон попадают вэкологически чистые зоны. Определение экологического коэффициента дляотмеченных объектов недвижимости предоставлено в таблице 13.В некоторых административных округах г. Еревана экологическиепоказатели хуже нормативных.

В этом случае экологический коэффициентпримет отрицательное значение, что повлияет на кадастровою стоимость объектанедвижимости в сторону понижения. Это также следует из таблицы 13.По результатам таблицы 13 видим, что 74 объекта недвижимости(многоквартирные жилые здания) попадают в границы 1-ой экологической зоны.Эти объекты получают коэффициент от 1,05 до 1,1 в зависимости от ценовых зон.Это вполне логично, поскольку, как показали исследования рынка недвижимостии городской инфраструктуры этой зоны, в данной части города большую частьтерриторий занимают зелёные насаждения общего пользования и дороги. Изобъектов других назначений в данном округе размещены офисные здания,гостиничные и развлекательные комплексы. Но так как в рамках диссертационнойработы изучение рынка недвижимости было нацелено на рассмотрение квартир вмногоквартирных жилых зданиях, то экологические коэффициенты былирассчитаны только для этих объектов.

Характеристики

Список файлов диссертации