Диссертация (1152709), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Макроуровень(илинароднохозяйственныйуровень)-рынокнедвижимости на уровне государства;2. Региональный уровень – это рынок недвижимости отдельного региона;3. Локальный уровень - отдельный сектор рынка;4. Микроуровень (или объектный уровень - представляет отдельный объект[55, с. 56-70].Важными мероприятиями долгосрочного развития рынка недвижимостиявляются [81]:1. Обеспечение рынка недвижимости надёжной информацией:• Реализациясистематическихнаблюденийобъектовирынканедвижимости;• Опубликование и осведомление результатов с помощью СМИ;• Дополнение результатов в банк данных недвижимости.2. Увеличение платёжеспособного спроса на недвижимость,• Осуществление мер, стимулирующих ипотечные кредиты недвижимости;• Развитие системы ипотечного кредитования недвижимости;24• Непрерывный мониторинг цен на рынке недвижимости и формированиеиндексов цен;• Соответствие рыночной оценки международным стандартам [63, с.
6771].Многолетние исследования рынка недвижимости показали, что на егоразвитие влияют следующие факторы:• Стабильность политической ситуации в стране;• Тенденцииустойчивогоразвитиясоциально-экономическихимакроэкономических показателей;• Стабилизация финансового рынка;• Присутствие программ урбанизации;• Совершенствование законодательной базы;• Врамкахпервойгосударственнойприватизациибесплатноепредоставление свидетельств на право собственности;• Лицензирование (аккредитация) профессиональных участников рынканедвижимости, в частности, оценщиков, риелторов, кадастровых инженеров;• Увеличение осведомлённости участников рынка недвижимости.Чтобы каждый из субъектов рынка недвижимости мог эффективноисполнять соответствующую деятельность, необходима достоверная информация,связанная с рынком недвижимости.
Одним из эффективных способов сборанеобходимых данных является мониторинг рынка недвижимости [117, с. 40].В обеспечении участников рынка достоверной информацией, важную рольиграет государство, поскольку именно государство владеет всеми необходимымиинструментами, регулирующими этот процесс. Поэтому государство, в первуюочередь, должно быть заинтересовано в поисках наиболее эффективных методикрешения задач в области совершенствования управления недвижимостью наоснове информационных технологий [60, с.
28-32].251.2.Исследование проблем формирующегося рынка недвижимостиРынок недвижимости является одной из основных движущих сил рыночнойэкономики, в то же время уровень систем управления недвижимостью проходитопределенные этапы развития, соответствующие зрелости экономики стран вцелом. Рассмотрим тенденции и этапы развития рынка недвижимости исоответствующие им проблемы управления на примере Республики Армения. ВРА рынок недвижимости стал формироваться после распада СССР. Началоформированиярынканедвижимостисовпалостяжелойэкономическойситуацией, связанной с разрушительным землетрясением 1988 года [39, с.
5], врезультате которого был утрачен большой объем недвижимого фонда [35, с. 1].Для восстановления и регулирования экономики страны были приложеныогромные усилия [49, с. 195], в результате чего РА [18] первой из стран СНГначала процесс приватизации земель.В 1990-1991 годах Верховным Советом РА были приняты три важнейшихзакона, которые стали основой развития рыночной сферы:1.
Закон Республики Армения «О собственности» [14];2. ЗаконРеспубликиАрмения«Окрестьянскихикрестьянскихколлективных хозяйствах» [8];3. Земельный кодекс Республики Армения [11].Эти законы положили начало мероприятиям, которые были направлены нарыночные реформы и становление рынка недвижимости. Были приватизированыпахотные земли и многолетние насаждения, появились собственники земель.Начался процесс приватизации жилищного фонда, промышленных объектов. Наосновании принятого Земельного кодекса примерно 200 000 граждан РАполучили право собственности на земельные участки, которые в дальнейшемиспользовались для строительства и обслуживания домохозяйств.
Шаги,направленные на рыночные реформы, способствовали тому, что после процессовприватизации сформировалось около 2,5 млн. единиц объектов недвижимости.26В своей работе Гукасян А. утверждает, что эти реформы имели и своиотрицательные стороны для формирования рынка недвижимости. В первуюочередь, это проблема локализации, «привязанность» собственника к своемуобъекту недвижимости – человек не может с лёгкостью сменить место жительства(есть страны, где нет такой проблемы, например, США) [43, с.
21]. Другаяпроблема возникла одновременно с приватизацией земельных участков всельской местности. Земельные участки были распределены между жителями всоответствии с принципом справедливости, что привело к тому, что жители сталивладельцами участков земель, расположенных в разных местах, зачастую далекодруг от друга. Это вызывало трудности, связанные с землепользованием.Тем не менее, в результате рыночных реформ был сформирован институтсобственности. Это привело к тому, что появилась необходимость признания,защиты и гарантии права собственности и других имущественных прав.Конституция РА была принята в июле 1995-го года [1].
В Конституциибыли даны основные определения прав собственности, их ограничений и т.д.Отныне право собственности было признано и защищено на территории РА.Следующим шагом в становлении рынка недвижимости стало принятие в 1996году закона РА «О недвижимости» [9], в котором было дано определениенедвижимости.Появилась необходимость создания информационной системы для ведениябазыданныхокачественныхиколичественныхсвойствахобъектовнедвижимости, что, в свою очередь, должно было способствовать повышениюэффективности управления недвижимостью [10]. Также нужно было: привязать объекты недвижимости к государственной геодезической сети; создать кадастровые карты; оценить объекты недвижимости в целях налогообложения.Для решения этих задач 30 июля 1997 года был создан ЕдиныйгосударственныйкадастрнедвижимостиРА[20].СистемаЕдиногогосударственного кадастра недвижимости позволила вести регистрацию прав27собственности на недвижимость как в сельских, так и в городских районах, вестиединый реестр земельных участков, зданий и сооружений, использовать единуюкартографическую основу, исключить вероятность появления повторов во времясбора данных, собрать все необходимые данные об объектах недвижимости вединую систему, провести работы по оценке объектов, разделить обязанностимежду кадастровой системой, общественными и другими государственнымиорганамивобластиуправленияземельнымиресурсамииобъектаминедвижимости.
Позднее, 22 октября 1997 года было принято решение о ведениисистематических наблюдений (мониторинга) недвижимости [21], которыеисполняет Государственный комитет кадастра недвижимости при ПравительствеРА.Цели мониторинга включают в себя: своевременное раскрытие изменений состояния объектов недвижимости,предвидение этих изменений и разработка мероприятий по ликвидации ипредотвращению последствий негативных процессов; обеспечение информацией государственного контроля использованияобъектов недвижимости.В результате мониторинга получаются данные, отражающие состояние истоимость объектов недвижимости [36].Общая материальная база первичного рынка недвижимости РА былаобразована из двух источников.Во-первых, за счёт бесплатной приватизации квартир гражданами, а такжеплатной и бесплатной приватизации нежилых помещений и земель[14].Во-вторых,путемведениястроительствановыхжилыхдомовспоследующей их продажей.Параллельноспервичнымрынкомнаосновеперепродажранееприватизированных и новых объектов недвижимости формировался вторичныйрынок недвижимости [37].В этот начальный период структура и инфраструктура рынка недвижимостиформировалась спонтанно – страна не сталкивалось с такой масштабной28проблемой, не было опыта.
Опирались на опыт стран с развитой рыночнойэкономикой(впервуюочередь,США,атакжеГермании,России,Великобритании, Франции, Австрии и т.д.), который адаптировали к реальнымусловиям переходной экономики РА во время формирования законодательной инормативной базы рынка недвижимости.После формирования и введения института государственного кадастра ирегистрации недвижимости в РА начались процессы, направленные на решениепроблем рынка недвижимости.
Всемирным Банком был разработан план,направленный на создание инфраструктуры совершения сделок с объектаминедвижимости. В основу проекта легла существующая база данных [133]. Планвключал три основных компонента: создание общей информационной сети данных; кадастровая картография; эксплуатация и реализация программы.В результате в стране сформировалась сфера недвижимости, опирающаясяна соответствующую законодательную и информационную базы данных,появились органы власти, связанные с управлением сектором недвижимости, втом числе:• 50 территориальных подразделений Государственного комитета кадастранедвижимости при правительстве РА (9 находятся в городе Ереван), которые навсей территории страны выполняют сбор и предоставление данных об объектахнедвижимости и государственную регистрацию прав на них;• высококвалифицированный персонал, работающий в названном Комитетеи его подразделениях;• система единого кадастра недвижимости с системой «e-cadastre», котораяпозволяет регистрировать объекты недвижимости в электронном варианте.Как результат:• сократились сроки сделок с объектами недвижимости,• ускорился процесс регистрации прав, возникающих в результате этихсделок.29• возросла активность рынка недвижимости в целом;• запрашиваемая информация об объектах предоставляется в течениеодного дня;• сформировался и растёт ипотечный рынок;• более гибкой стала налоговая политика, увязанная с типом и цельюиспользования объектов недвижимости.В то же время, следует отметить зависимость рынка недвижимости отобщей экономической ситуации в стране.
Так мировой кризис 2008 года сказалсяи на рынке недвижимости РА, спад в секторе строительства составил 56,1%, чтоповлияло на первичный рынок. [128; 106].После финансового кризиса ситуация на рынке недвижимости постепенностала улучшаться. И в 2014 году количество сделок с недвижимостью достиглоотметки 214 168 единиц, что на 23 478 превышает показатель, который былзафиксирован в 2013 году (190 690 единиц) [44].Нопрактикапоказывает,чтодляразвитиярынканедвижимостинеобходимо постоянно совершенствовать инструменты его регулирования, впервую очередь экономические и информационные.301.3.Анализ и обоснование использования информационныхтехнологий в управлении недвижимостьюЭффективное развитие отрасли недвижимости в мировой экономикетребует больших финансовых и материальных ресурсов [126]. Для снижениярасходов и повышения эффективности управления в разных сферах, включаясферу недвижимости, нужны преобразования в виде инноваций.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
