Диссертация (1152570), страница 10
Текст из файла (страница 10)
На присоединённых к Москве территорияхрасположено 10 сложившихся городов и посёлков городского типа снаселением свыше 235 тыс. чел, существует множество сельских и иныхнаселённых пунктов. До 1 июля 2012 г. город Москва имела общую площадь1081 км2.56Такое значительное расширение территории Москвы с точки зрениягородских (да и федеральных) властей объяснялось следующими причинами:- оптимальное местоположение для выполнения столичных функцийМосквы по совокупности градостроительных, транспортных и экологическихфакторов;- сравнительно слабая урбанизация этой части Московской области. Кмоменту включения в черту города Москвы здесь проживало менее 250 тыс.чел., а фонд застройки составлял лишь 12 млн кв.
м; в настоящее время здесьуже проживает 570 тыс. чел.;- исторически на западе и юго-западе размещаются объекты,способствующие выполнению Москвой функций столицы РоссийскойФедерации, включая правительственный аэропорт.Изначально предполагалось, что потенциал развития новой территориидаст возможность построить здесь объекты, общей площадью около 105 млн.кв. м, в том числе 60 млн. кв. м жилья и 45 млн. кв. м зданий общественноделового назначения.
Это позволило бы предоставить жилье 2 млн. москвичейи создать более 1 млн. новых высококвалифицированных рабочих мест. Приэтом плотность новой застройки была бы в 2–2,5 раза ниже, чем в пределахМКАД 25[89] .После официального изменения площади столицы, самыми крупнымиадминистративными округами стали новые территории - Троицкий иНовомосковский округа, занимающие, соответственно, 42,3 и 14,0 %территории города (таблица 2).Таблица 2Площадь административных округов Москвы с учётом присоединённыхтерриторий Новой МосквыО совместных предложениях Правительства Москвы и Правительства Московской области по изменениюграниц столицы Российской Федерации — города Москвы.
Официальный портал Мэра и ПравительстваМосквы (11 июля 2011 года).2557Существенные изменения произошли и в структуре видов использованиягородских земель. В черте крупного города – столичного мегаполисаоказались десятки тысяч гектаров сельскохозяйственных угодий: пашни,сенокосов, пастбищ и лесных земель. Динамика изменения баланса земель г.Москвы по целям использования за период 2010-2013 гг. представлена втаблице 3.Таблица 3Динамика баланса земель г.
Москвы в период 2010-2013 гг.№п/пЦель использования земель города Москвы(функциональные зоны)11. Земли жилых зданийПлощади земель до и послеприсоединения новых территорийтыс. га.01.01.1001.01.13(до(после%%присоединения)2Земли предприятий торговли, общественногопитания, бытового обслуживания, учрежденийнародного образования, учрежденийздравоохранения и социального обеспечения,физической культуры и спорта, коммунального2. хозяйства, культуры и искусства, землирелигиозных объектов, административноуправленческих учреждений и общественныхорганизаций, учреждений науки, научногообслуживания, финансирования, кредитования,страхования и пенсионного обеспечения58присоединения)330,1427,8542,9616,818,917,429,711,6Земли промышленных предприятий,земли предприятий материально-технического,3.продовольственного снабжения, сбыта изаготовок9,38,614,45,7Земли предприятий транспорта, предприятийсвязи, технических зон инженерных4.коммуникаций, резерва, гаражей.общекоммунальных нужд города12,411,416,06,21,91,91,90,812,411,518,27,118,717,222,08,61,91,940,615,92,5-2,3-3,231,61,212,4--0,90,4--34,113,3108,1100256,91005.
Земли обороныЗемли общественного пользования (улично6.дорожная сеть)Земли городской рекреации (парки, скверы),рекреационного назначения (дома отдыха,7. санатории), историко-культурного назначения,природно-заповедного назначенияЗемли, занятые городскими лесамиЗемли сельскохозяйственных учреждений и8. предприятий, дач, подсобных хозяйств(коллективные сады)9. Земли водного фонда (водная поверхность)10. Земли, занятые лесомЗемли, занятые объектами иного специального11.назначения12.Земли, не вовлеченные в градостроительную илииную деятельностьИтогоИсточник: составлено авторомЗемельный рынок определяет цену каждого земельного участка вграницах города, который планируется освоить. Для осуществления менеезатратного освоения новых земель согласно предложенному нами принципу«затраты-выгоды» необходимо в первую очередь рассматривать те земельныеучастки, выкуп которых на данный момент требует минимальных затрат.
Этозначит, что первоначально следует провести подробный анализ земель наприсоединённых территориях, предусмотренных к развитию с целью ихдифференциации на группы в соответствии с их оценкой.Оценка земель в значительной степени определяется их видомиспользования. Применительно к крупным городам имеются особенности.Город является населённым пунктом и его землями признаются земли,59используемые и предназначенные для застройки и развития населенныхпунктов,которыевграницахмуниципальныхобразованийимеютсобственные границы, отделяющие их от земель иных категорий26 [6].
А такиекрупные города, как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, одновременноявляются субъектами Российской Федерации. Следовательно, вошедшие всостав городских земель вновь присоединённые земли, могут быть отнесеныкак к виду разрешенного использования, так и к любой из категорий земель.Проанализируем виды земель, включенные в состав города Москвы, поих пригодности для градостроительного освоения.Земли населённых пунктов и садоводческих объединений в данномисследовании анализироваться не будут, так как их анализ выполняетсятрадиционными методами, используемыми в градостроительной практике.Также не будут анализироваться земли, занятые лесными насаждениями,поскольку они отнесены к категории особо охраняемых зеленых территорий.Анализируя схемы территориального планирования Новомосковского иТроицкого административных округов Москвы [90,91] можно видеть, чтоперспективное развитие планируемой территории опирается на существующийкаркас транспортных коммуникаций.
Вокруг этих коммуникаций можносохранить существующее использование застроенных земель и застройки, нореорганизоватьсложившуюсязастроеннуютерриторию,сформировавпреимущественно компактную систему организации территории с высокойсредней плотностью населения и застройки, высокой интенсивностьюобщественногопространствасразвитойпешеходнойдоступностью,ориентируясь на многоквартирную застройку смешанной этажности, формируямногофункциональные общественные центры.В таблице 3 показано, что таких застроенных территорий в Новой Москвеоколо 34%. Если освоение этих земель будет осуществляться в интересахЗемельный кодекс Российской Федерации. Глава XV.
© КонсультантПлюс, 1992-2014http://www.consultant.ru/popular/earth/17_16.html#p16172660частных лиц (инвесторов, девелоперов), то возникающие при этом коллизии сизъятием земель под застройку у третьих лиц будут решаться этими частнымилицами самостоятельно исходя их Федерального закона (от 05.04.2013 N 43ФЗ).В этой связи следует ожидать, что частные лица будут стремитьсяиспользовать для освоения в своих коммерческих целях иные виды земель, впервую очередь, свободные от застройки, которыхна присоединённыхтерриториях около 50%. Такими землями являются:- земли сельскохозяйственного использования;-земли особо охраняемых территорий, природных и озелененныхтерриторий;- лесные земли;- земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность.Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность (34,1тыс.
га или 13,3 %), можно исключить из интересов инвесторов, поскольку эточрезвычайнонеблагоприятныедлязастройкиземлипоинженерно-геологическим, ландшафтным и другим естественным условиям, требующиедля подготовки под освоение больших первоначальных капиталовложений.Особоохраняемыетерритории,включающиеземлиисторико-культурного, природоохранного, рекреационного назначения, другие особоценные земли, охраняются законодательными и нормативными федеральнымии региональными актами и к основным задачам их развития относятся:- разработка схем их сохранения и развития;- разработка проектов их планировки с установлением режимов охраны ииспользования;-проведениелесохозяйственныхмероприятийпоповышениюустойчивости биоценозов городских лесов;- разработка мероприятий по защите особо охраняемых природныхтерриторий и снижению антропогенной нагрузки на природные сообщества;61- резервирование участков для государственных и муниципальных нужд,в целях создания особо охраняемых природных территорий;- резервирование озелененных территорий общего пользования дляпарковых зон.В октябре 2015 года общественными организациями Москвы выдвинутопредложение о создании «Зелёного щита Москвы», радиусом 70 км от МКАД.В случае его принятия эти земли можно исключить из сферы использования подкоммерческую застройку.Отсюда следует, что основными резервными территориями для застройкибудут земли сельскохозяйственного использования, площадь которых в НовойМоскве составляет 40,6 тыс.
га или 15,9 % (27,3 % площади присоединенныхземель). Анализ количественных и качественных характеристик этих земель сточки зрения пригодности для городской застройки стало задачей дальнейшегоисследования. Это соответствует мировым трендам в сфере землепользованияпри развитии городов, согласно которым земли сельскохозяйственногоназначения считаются наиболее приемлемыми для целей градостроительногоразвития. Интерес девелоперов к таким землям объясняется тем, что онинаходятся в частной собственности, на них отсутствуют постройки, поэтомупри их выкупе платить потребуется только за землю, причём данного видаиспользования.Однако с точки зрения народного хозяйства земли сельскохозяйственногоназначения в первую очередь должны использоваться по своему прямомуназначению:сельскохозяйственнымигражданамидлянуждпредприятиями,сельскохозяйственногоорганизациямипроизводства.иПоэтомуЗемельный кодекс, Градостроительный кодекс [6,4] и другие законодательныеакты Российской Федерации следят за тем, чтобы земли данной категории непереводились в земли иных категорий.
Для перевода их в другую категорию,необходимы веские причины. Это могут быть:• создание природных территорий под особой охраной;• при пересмотре границ населенных пунктов;62• строительство на участках, которые являются непригодными дляведения сельского хозяйства, предприятий промышленного характера;• если данные земли непригодны для ведения сельского хозяйства, и онивключаются в состав водного, лесного фонда или запаса;• прокладка различных инженерных сооружений, это могут быть линииэлектропередачи, дороги, линии связи, газо- или нефтепроводы, железнаядорога, но только в том случае, когда кадастровая стоимость таких участковявляется не меньше чем на 30% ниже, чем средняя стоимость такой земли вданной районе, а сами линии и трубопроводы размещаются исключительновдоль дорог и полей;• дляобеспечениявыполненияРоссиейранеевзятыхнасебямеждународных обязательств, или же для обороны целостности страны,добычи полезных ископаемых, не являющихся общераспространенными, длясодержания исторических объектов государства, сооружения культурных,социальных, образовательных объектов.С введением государством рыночных отношений эти пока не освоенныеземли стали наиболее предпочтительными для городского сообщества ичастных инвесторов в целях коммерческого освоения.
Ведь оценивать такиеземли в случае изъятия их для государственных и муниципальных целейлогично по существующему виду использования.Собственно говоря, и в Федеральном законе (от 05.04.2013 N 43-ФЗ),регулирующем процесс изъятия земельных участков на присоединённых кМоскве территориях, предусмотрена похожая процедура: «При расчетеразмеравозмещениясобственникамземельныхучастков,землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участковстоимости изымаемого недвижимого имущества указанная стоимостьопределяется на день, предшествующий принятию решения об утверждениидокументации по планировке территории, предусматривающей размещениеобъекта федерального значения или регионального значения».63Исходя из этого, следует рекомендовать городской администрации,опираясь на разработанные территориальные схемы [90,91], последовательновыкупать такие земли в собственность города.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
