Диссертация (1152570), страница 6
Текст из файла (страница 6)
При этом выплаты должныидти на развитие системы здравоохранения, охрану окружающей среды,развитие культуры. При этом, налог на недвижимое имущество установлен вразмере 1% от стоимости объекта недвижимости.Важнейшим инструментом осуществления городской политики вобласти земельных отношений в США выступает купля-продажа земли.Рыночные цены на землю определяются только действием факторов спроса ипредложения. Частная собственность не значит, что земельным участкомможно распоряжаться как угодно. Для реализации генерального планаразвития территории городские власти наделены правом выкупа земель участных собственников за рыночную стоимость без учета воли собственника.Затем выкупленные земли продаются новому собственнику, который согласенвыполнять планы муниципальных властей.Для налоговых органов имущественный налог наиболее значителен.
Егодоля в общем объеме налоговых поступлений занимает почти 50 %.Посредством этого налога проводится возврат в городской бюджет частиземельной ренты, которая используется предприятия и частными лицами,имеющимися на данной территории. Имущественный налог - самый важныйисточник городских финансов. Кроме того, этот налог влияет наградостроительную деятельность и землепользование, а также формируетоблик, вид и структуру современного города.Во многих городах ежегодно устанавливается налоговая ставка, котораяопределяется местной властью посредством проведения референдума, всоответствии с которой правообладатель уплачивает налог в городскойбюджет. Величина ставки изменяется от 1 до 3 процентов.
Увеличиваястоимость земельных участков и повышая величину ставки налога поселения35препятствуют селиться нежелательным группам граждан или создаютнеблагоприятные условия для нежелательных видов деятельности.В городе Осло - столице Норвегии, земельная политика местных властейбазируется на сочетании различных вариантов землепользования. И припродаже и при сдаче в аренду земель муниципальной собственности властисоблюдают принцип извлечения максимальной прибыли. Однако местныеорганы власти предоставляют льготы по арендной плате за землю,предоставляемую под жилье для незащищенных слоев общества, спортивныесооружения и объекты социальной инфраструктуры.Приопределенииспособапередачимуниципальнойземельнойсобственности предпочтительным является вариант продажи земельныхучастков, если цена продажи в десять и более раз превышает сумму годовогодохода от сдачи объекта в аренду.
Стоимость земельного участка вбольшинстве случаев зависит от размера вложений в него капитала.Применяетсяпрактикамаксимальногоинженерногообустройствапродаваемых земельных участков: подготовка проектной документации,подведение инженерных коммуникаций и т.д.). Для сделок купли-продажиземельных участков в черте города без изменения вида землепользования,разрешение муниципальных властей не нужно. Такие сделки подлежатрегистрации в книге кадастрового учета и считаются оформленными послепубликации в печати. Продажа или аренда земель муниципальнойсобственности осуществляется через проведение торгов, на которых местныевласти проводят сделку через риэлторскую контору на основе заключенного сней договора.Цена на землю в ФРГ устанавливается на основе соглашения сторон вобычных формах договоров.
Предоставление земельных участков длястроительства осуществляется в соответствии с Законом об отчужденииземель. Отчуждение земельного участка под застройку для коммунальныхцелей у владельца, не соглашающегося продавать, решается в суде.36Контролируются цены путем их сопоставления с нормативами цен на землю,публикуемым раз в два года.Налог на землю в городах Германии взимается с земельных участковотдельных компаний и частных лиц. Ставка налога включает основную,утверждаемую централизовано, и надбавку, величина которой зависит отфинансового обеспечения муниципальных властей.
Ставка налога меняется от0,3 до 0,6 %. Базой налогообложения выступает балансовая стоимостьземельного участка.В крупных города Англии при относительно свободном земельномрынке формируются земельные отношения на основе аренды земельныхучастков. Оценка земельного участка производится каждые 10 лет и являетсяосновой расчета арендной платы и налога на имущество.
Оценка зависит отсовокупного годового дохода, получаемого с земельного участка. Расчетналоговой ставки осуществляется на основе финансовых потребностей города.Подводя итог анализу зарубежного опыта земельных отношений,отметим, что в каждой стране разработана своя система регулированиягородского землепользования. Анализ зарубежного опыта показывает, чторазработка и осуществление политики управления землепользованием вграницах города является важнейшей сферой деятельности структурмуниципальной власти и сформированных ими исполнительных органов.
Вцелом направление этой политики состоит в грамотном формулированиицелей управления землепользованием и подборе наиболее эффективныхсредств и методов их достижения. Каждая страна создает присущий ей наборцелей и средств решения задач для их достижения в зависимости отэкономических, социальных, правовых и культурных особенностей (таблица1).Таблица 1Особенности регулирования городского землепользования в целяхстроительства в некоторых странах мира37Источник: составлено авторомОдновременно,местныевластиразличныхгосударствсчитаютважнейшим условием экономического развития городской территории ростбюджетных доходов города.
Управление городским землепользованием основной инструмент местной власти в увеличении доходной части бюджетов.Плата за землю осуществляется, как земельный налог или арендная плата,расчётной базой которых является рыночная стоимость земель.Таким образом, настоящее исследование будет базироваться наэкономических оценках и инструментах управления землепользованием сучетом отечественного и зарубежного опыта.381.3 Анализ управления землепользованием крупного городав современных условияхУправление землепользованием, земельными ресурсами крупногогорода – это совокупность взаимосвязей и взаимодействий между элементамисистемы управления, направленная на поддержание или улучшениерационального использования земельных ресурсов как основного объектаземельных отношений в процессе реализации документов территориальногопланирования, градостроительного зонирования, планировки территории илииных градостроительных документов и нормативно-правовых актов.В то время как другие факторы производства могут быть созданы внеобходимых количествах и размерах, площадь поверхности земли ограниченавтехпространственныхпределах,которыеопределеныприродой.Существенной особенностью земли является ее незаменимость, то естьневозможность использовать вместо нее иные средства производства.Незаменимость земли создает в городском землепользовании объективнуюнеобходимость повышения интенсивности и эффективности её использования.В управлении землепользованием городские власти, большей частью,используют следующие организационные и экономические рычаги:- планирование (составление стратегий развития, генеральных планов,проектов планировки, проектов размещения коммуникаций и т.д.);- зонирование территории (регулирование видов использования земель,плотности застройки и т.д.);- финансовое воздействие (налоговая и ценовая политика).В соответствии со структурой используемых регуляторов различают триважнейших типа земельной политики:I - земельная политика, осуществляемая муниципальными органамивласти в условиях преобладающей муниципальной собственности на землю иоснованнаянаиспользованиипреимущественноарендныхметодоврегулирования земельных отношений.
Таким опытом располагает Финляндия,Швейцария, Канада, Индия, Гонконг и других государства, где главными39субъектамиземельныхмуниципалитеты,направоотношенийкоторых,какнавыступаюткрупнейшихгородскиевладельцахираспорядителях земли, лежит основная ответственность за справедливое иэффективное перераспределение земель в черте крупного города.II – земельная политика, которая реализуется при наличии развитогосвободного рынка городских земель и связанная с использованием болеегибких инструментов регулирования земельных ресурсов (рыночная цена,налоги). Регулирование земельных отношений в Испании, Португалии,Греции, Кипре основывается на привлечении инвестиций в недвижимость(политика открытых дверей), в том числе иностранных, что положительнымобразом влияет на экономику городов.III - земельная политика, названная «смешанной», комбинируетэлементы предыдущих двух типов.
Эту политику проводят страны: США,Германия, Англия, Италия и другие страны.Одновременно практически всем городским сообществам присущиследующие основные элементы управления землепользованием:- вопросы землепользования на всех уровнях управления крупнымгородом решают муниципальные власти;- при всем многообразии вариантов землепользования, основнаяпозиция муниципальных властей в части интересов крупного города развитие арендных отношений в правообладании участками городских земель;- формирование системы комплексной оценки городских земель иадминистрирование земельных платежей (земельный налог, арендная плата),основанных на рыночной стоимости земельных участков;- обучение квалифицированных кадров в рассматриваемой сфере;- формирование современных информационных систем управленияземлепользованием (кадастр недвижимости, другие отраслевые кадастры ит.п.).Вся история городов свидетельствует об их постоянной эволюции.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
