Диссертация (1152570), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Особое внимание при этом уделяется определениюстоимости городских земель, как основе определения платежей заземлепользование.56Российский статистический ежегодник: Стат. Сб. / Госкомстат России. – М.: Росстат, 2015. – 723 с.СП 42.13330.2011.21В системе общественного разделения труда города служат местамикооперации людей и их деятельности. Содержание осуществляемых в городевидов деятельности выражает его конечную цель, а из конечной цели вытекаетпонятие функции города. Виды деятельности, предназначенныедляобслуживания населения самого города, являются градообслуживающими.Видыдеятельности,обслуживающиенаселение,относятсякградообразующим или базовым.
Размещение каждого вида городскойдеятельности определяют объективные и субъективные факторы.Объективные факторы - это расположение источников энергии и сырья;стоимость рабочей силы, ее количество и качество; емкость и размеры рынкасбыта; характеристика транспортных условий и др.Субъективные факторы – это доступность информации, а такжевзаимоотношения между предприятиями, престиж местоположения и другиефакторы.
В последнее время субъективные факторы приобретают всёбольшую значимость.По значимости представленных в городах видов деятельности ифункций складывается мнение о типологии города.Функция города – это смысл существования и развития города, так какон обеспечивает важные ресурсы для жизнедеятельности населения. Понятиефункции города определяется отношениями, поддерживаемыми городом сзонами своего влияния, другими населенными пунктами в городской сети.Функции города связаны, в первую очередь, с окружающим городприродным пространством.
Понятие же географического положения городасвязано с его функциями (портовый город, город горных разработок,столичный город) или косвенно попадают под влияние его функций. Наразвитие крупного города оказывает влияние его собственное городскоепространство, поскольку такой город, как правило, выполняет ряд функций,для которых различны критерии локализации.Увеличение количества выполняемых городом функций приводит кувеличению дифференциальной ренты земель и к повышению рыночной,22кадастровой и залоговой стоимости земельных участков. Рыночный механизмценообразования земель воздействует на размещение городских жителей ипредприятий, заставляет горожан считаться с ним при выборе жилья или местдеятельности.
Зачастую это приводит к резко контрастной структуре города: вцентре располагаются фирмы, для которых важен обмен информацией ипрестижные адреса; промышленные предприятия, занимающие крупныеземельные участки, тяготеют к периферии; торговые предприятия взависимости от нужного им контингента покупателей, либо размещаютсявблизи мест жилья (товары каждодневного спроса в общественных центрахжилых районов, микрорайонов, кварталов), либо вблизи мест работы(общественные центры промышленных узлов, производственных зон), либогруппируются в специализированных центрах (редкий или эпизодическийспрос).
С возникновением автомобильного транспорта и широким развитиемобщественноготранспорта деловая жизнь иторговлясталименеечувствительными к фактору доступности и перестали быть привилегиейделовой части города.Районы проживания различных социальных групп городского населениятакже становятся более обособленными. Ситуация становится более сложнойв зависимости от степени возможного использования наиболее значимыхземельных участков. В случае, когда цена участков земли становитсяважнейшим фактором, наиболее обеспеченное население будет стремитьсяпоселиться в центре города, а менее обеспеченное - на окраине (периферии)Эта модель является преобладающей в городах Европы, включая Москву.
Вслучае, когда важнейшим фактором выступает владение пространством,наиболее обеспеченные граждане расселяются на окраинах, оставляяцентральную часть города менее обеспеченному населению. Эта модельсвойственна городам США.Крупный город может быть монофункциональным (одна функция) илиполифункциональным (несколько главных функций) городом. Как правиловыделяют:23- промышленные;- транспортные;- административные, политические,- торговые или складские;- горнодобывающие;- военные;- рекреации;- культурные.Функции городов, как правило соотносятся, с их бюджетом,являющимся главным элементом экономической база города. Экономическаябаза города - это его нацеленная вовне деятельность7 70.
На основе этойэкономической базы формируются другие виды деятельности, которыенеобходимы для обеспечения жизнедеятельности населения, занятого в этихсферахдеятельности(услуги,торговляит.д.).Ониспособствуютвозникновению новых сфер деятельности.Говоряофункцияхгорода, следует иметь в виду ивидыфункционального использования земель внутри городских границ, какобъективного фактора, формирующего ценность земель города. Такимобразом, ценность городских земель формируется под влиянием двух видовфункций8 71 :- функции города, рождающие статус города, так как на городвозлагается выполнение конкретных функций в процессе общественногоразделения труда. Результативность в отдельности каждого вида трудаопределяется по-разному.
В следствии этого, различаются методы и подходыпо оценке территорий, являющихся пространственным базисом трудовойдеятельности. Таким образом, ценность, т.е. стоимость земель в границахгородов – существенно различается в зависимости от выполняемых городомWeimer Arthur M., Hoyt Horner. Principles of urban real estate. New York, Ronald Press, 1939, XIV+.
– 352 p.Севостьянов А.В. Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях (теория,методика, практика). Дисс. на соиск. уч.ст.д.э.н. М.: 2003 г. стр. 79-99.7824функций. Чем больше функций у города – тем больше стоимость земель. Приэтом количественные показатели функций переходят в качественные;- виды функционального использования городских земель. Разныефункции городских земель предполагают получение большего или меньшегодохода в зависимости от вида деятельности.
Соответственно будетразличаться относительная ценность территорий, выполняющих эти функции.Градостроительноезонированиекакинструментуправленияземлепользованием, объединяет несколько видов функций использования наодной и той же территории. Функциональное зонирование, ещё одининструмент управления землепользованием города, ограничивает размещениефункций внутри города по его территории. Тем не менее, чем больше функцийсобирается на конкретной городской территории, тем выше стоимость земельгорода и такой территории.
В этом случае город или отдельный район городастановятся привлекательными для населения и наоборот.Проследим данную зависимость на примере городов Англии и СШАпериода 70-х - 80-х годов прошлого века9 [72]. В этих странах врассматриваемый период происходит процесс перестройки структурыпромышленности, закрытие предприятий или, в некоторой степени,рационализация производства. Следом начинается массовое сокращениерабочих мест, требовавших высококвалифицированной рабочей силы, инаселения. Типичные внутригородские районы потеряли до 20% своегонаселения.К середине 80-х гг. в США получила широкое распространениетенденция к децентрализации рабочих мест и населения, их перемещение изкрупных городов и старых промышленных районов в полусельские районы,предпочтительные с точки зрения качества окружающей среды.
Начиная с1970 года, началась значительная миграция из северо-восточных штатов вштаты «солнечного пояса». Если общий прирост населения США за период с9Холл Питер. Городское и региональное планирование. М.: Стройиздат, 1993251970 по 1980 гг. составил 10,9%, то прирост населения в городах «солнечныхштатов» составил 30 - 60%.Отчёт о градостроительной политике, отправленный президентуКартеру в конце его президентского срока, предлагал содействовать миграциинаселения на Запад и Юг из внутренних городов страны. Но он не был принят,во многом потому, что не давал ответа на вопрос, что делать с теми жителями,кто остаётся на прежних местах обитания. Между тем, миллионы людей«голосовали ногами» за это предложение.Города, расположенные в центральной части страны опустошались,целые районы испытывали кризисные явления, жители в большинстве своемвозвращались в малые города и сельские поселения развивающихся штатов, вкоторых преобладал вольный образ жизни, более высокие доходы, однимсловом, более комфортная среда проживания граждан.Это привело к развитию массового строительства на землях, кудапереселялись граждане, особенно в пригородах, а также способствовалоформированию транспортной инфраструктуры.
Одновременно проявили себядепрессионные процессы во внутренних районах страны и городах,утративших свои ведущие функции по экономическим причинам.Похожая ситуация складывается и в экономике России. Некоторыепредприятия успешно работают в сложившихся условиях рыночнойэкономики, отдельные меняют профиль, закрывают нерентабельные в данныхусловиях предприятия и открывают новые, более доходные производства, анекоторые ликвидируются. Меняется вид использования освободившейсяземли и форма правообладания на неё. Меняются стоимость факторовпроизводства, процентные ставки.
В то же время, экономические условиясоздаютдополнительныепроизводства.возможностиМеждународнаядляобстановкаразвитиясказываетсяновыхнавидовстоимостисырьевых ресурсов. Всё выше сказанное, так или иначе, влияет на развитиекрупных городов.26Вид функциональной деятельности города определяет ценность земельна городских территориях, в свою очередь стоимость территории зависит отэффективности использования факторов производства, приложенных к земле.Их сочетание различается в зависимости от видов выполняемых функций и,значит, не одинаков размер получаемого с данной территории дохода.
Послеоплаты затрат факторов производства остается доход, относимый к земле.Соответственно капитализация различных доходов приводит к различнойстоимости земли.Формирование функции поселения, функционально-планировочной иархитектурно-пространственной организации города и его структурныхчастей подчиняются конкретным правилам, устанавливаемым властямигорода путем нормативно-правового регулирования деятельности в областиградостроительства и земельно-хозяйственного устройства.Градостроительным и Земельным кодексами РФ 4,6 предусмотрено,что основы территориальной организации земель поселений определяютсяградостроительным зонированием их территорий с установлением для каждойтерриториальной зоны градостроительных регламентов - совокупности видов,параметров и характеристик разрешенного использования земельныхучастков и иных объектов недвижимости в пределах каждой территориальнойзоны.ГрадостроительныерегламентыустанавливаютсяПравиламиземлепользования и застройки (ПЗиЗ).
Важным моментом этого документаявляется «градостроительное зонирование» - деление территории города натерриториальные зоны с определением видов разрешенного использованияземельных участков и объектов капитального строительства в границахустановленных зон и ограничений на использование земель в этих зонах.Документом территориального планирования городского поселения,городского округа является Генеральный план, решения которого кладутся воснову разработки Правил землепользования и застройки. Генеральный планявляетсядокументом,определяющимперспективуразвитиягорода,реализуемую на конкретном месте. Правила землепользования и застройки 27это тактический документ, базовый юридический инструмент регулированияотношений по поводу использования и строительного обустройстваземельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка, своднормативных правовых актов10.Из статей 40 Градостроительного и 85 Земельного кодексов РФ следует,что на территории поселений могут устанавливаться территориальные зоныследующих видов 4, 6:- жилые, которые предназначены для размещения жилой застройкиразличных типов, отдельно-стоящих, встроенных или пристроенных объектовсоциально-культурного и бытового обслуживания населения, стоянокавтомобильноготранспорта,культовыхзданий,промышленных,коммунальных и складских объектов, для функционирования которых нетребуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых неоказывает негативного воздействия на окружающую природную среду,садоводческих, огороднических и дачных кооперативов, расположенных вчерте поселений;- общественно-деловые, которые предназначены для размещенияобъектов коммерческой деятельности, здравоохранения, общественногопитания, торговли, культуры, , бытового обслуживания, , образовательныхучрежденийсреднегоадминистративных,ивысшегопрофессиональногонаучно-исследовательскихучреждений,образования,культовыхзданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильноготранспорта, центров, финансовой, деловой и общественной активности, атакже при необходимости гостиницы, жилые дома, многоэтажные илиподземные гаражи;-производственные,которыепредназначеныдляразмещенияпромышленных, коммунально-складских объектов, обеспечивающих ихПравовое зонирование города.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
