Диссертация (1152570), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / Под ред.Э. К. Трутнева 2-е изд, доп. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. – 106 с.1028функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, атакже для установления санитарно-защитных зон этих объектов;- инженерной и транспортной инфраструктур, которые предназначеныдля размещения и функционирования сооружений и коммуникацийжелезнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного итрубопроводного транспорта, связи и инженерного оборудования;- рекреационные, которые предназначены для размещения парков,садов, городских лесов, лесопарков, пляжей, иных объектов для организацииотдыха населения;- сельскохозяйственного использования - это территории, которыезанятыпашней,садами,виноградниками,огородами,сенокосами,пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями,сооружениями.
Используются по этому назначению до момента изменениявида их использования в соответствии с генеральным планом и правиламизастройки;- специального назначения, которые предназначены для размещениякладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иныхобъектов, использование которых несовместимо с использованием другихвидов территориальных зон городских и сельских поселений;-военныхобъектовииныхтерриториальныхзон,которыепредназначены для размещения объектов, в отношении территорий которыхустанавливается особый режим использования.Муниципальные органы городских и сельских поселений в соответствиис местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, атакже включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.Территориальные зоны могут включать в себя территории общегопользования:улицы,площади,проезды,дороги,скверы,водоёмы,набережные, бульвары и другие объекты.В территориальных зонах возможно выделение подзон, особенностиземлепользования в которых определяются положениями градостроительных29регламентов с учетом имеющихся ограничений на их использование,установленных различным законодательством РФ: земельным; об охранеокружающей природной среды; об охране памятников истории и культуры,иным законодательством РФ.Для осуществления градостроительной деятельности устанавливаютсяограничения на использование земель в следующих зонах:- особо охраняемых природных территорий, в том числе округовсанитарной охраны;- охраны памятников истории и культуры, историко-культурныхкомплексов и объектов, заповедные зоны;- санитарные, защитные и санитарно-защитные;- санитарной охраны источников водоснабжения;- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;- залегания полезных ископаемых;- территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуацийтехногенного и природного характера;- зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;- чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;- иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ изаконодательством субъектов РФ 4,6.Рассмотренные положения вышеназванных кодексов детализируютсясоответствующими документами: нормативными и законодательными актамирегионального и местного уровня.В правилах землепользования и застройки, других документах иматериалах территориального планирования предусмотрено конкретноефункциональноеосуществленияиспользованиеихзастройки.осваиваемыхОднакоорганы,земельипорядоквыполняющиетакоепланирование, не застрахованы от влияния застройщиков, политическогодавления.
Их аргументы – необходимость обеспечить развитие экономики,увеличить занятость населения и т.д.30Учитывая то, что границы в схемах зонирования территории проводятсяв какой-то степени произвольно, то обладатели земельных участков,расположенных вблизи границ зон имеют разные возможности реализации наземельном рынке своих участков: по одну сторону можно продать свойучасток дороже, чем по другую.«Ванкуверский план» – рекомендацииКонфедерации ООН по проблемам среды обитания и населенных мест (1976г.) отмечает важность изъятия в пользу общества рентных доходов врезультате повышения стоимости земельных участков на основе изменения ихфункционального назначения, а также осуществления финансирования сферыуслуг и инфраструктуры города11 [74].На практике же зачастую происходит не так.
Городская власть можетпотребовать уплату взноса на развитие сферы услуг и инфраструктуры городаот лиц, подавших заявку на застройку земельных участков, не увязывая суммутакого взноса с увеличением стоимости земли. В этом случае городскаяадминистрация, устанавливая порядок получения разрешений на изменениевида использования земельного участка, фактически разрешает получениеогромного рентного дохода застройщиками «выгодных» земельных участков.Застройщики и правообладатели земельных участков регулярно оказываютвлияние на органы городской власти с целью получения разрешения на болееинтенсивное использование их участков.
Это ведет к нарушению целостностигородского планирования.Разумеется, вид функционального (или разрешенного) использованияземельных участков не является неизменным. Устройство городских земель это динамично развивающийся процесс, своевременно реагирующий наперемены в социально-экономической сфере, а развитие городов нуждаетсялибо в использовании новых территорий под застройку, либо в уплотненииимеющейся.11Российская земельная реформа. Земля и собственность. С. – Петербург: НИЦ «Экоград»,1995. – 208 с.31Но использование городских земель, а конкретнее, определённыхземельных участков строго в соответствии с документами территориальногопланирования или планировки территории, происходит не всегда. Припринятии решений об изменении вида использования земель, предполагающееполучение больших выгод, на эти земли формируется высокий спрос вненезависимости от реально существующих потребностей населения илирыночной ситуации.
После выдачи разрешения земельный участок можетбыть продан. Так практика управления городским землепользованиемформируетблагоприятныеусловиядляподобныхдействий,ведь«официальное утверждение изменений в землепользовании дает возможностьчастного обогащения за счет общества»12 [75, с. 24].В большинстве стран, условием получения необходимого разрешения назастройку являются отчисления на развитие инфраструктуры города. Однакоразмер таких отчислений не связан с величиной прибыли, которую получитзаявитель при увеличении стоимости земельного участка в результате выдачиразрешения на застройку.
Отсутствие нормативов оплаты заставляетзастройщиков и органы власти договариваться о суммах взносов.Административным органам сложно определить размер этих взносов. Кпримеру, в Англии существуют специалисты-консультанты, чей профиль - этооказание услуг муниципалитетам по стоимостной оценке «планировочногодохода».
Но и в этом случае величина взноса рассчитывается не на основевеличины роста рыночной стоимости земельного участка, а на основебудущего дохода от объекта недвижимости. Таким образом формируетсядополнительный налог на предпринимательство, что идет вразрез сэкономической политикой, которой следуют органы местной власти.Таким образом, градостроительство обладает весьма существеннымизъяном, связанным с двумя нерешенными проблемами:12Дэй Ф. Земля.
НИЦ «Экоград», С. Петербург, 1997, 115 с.32а) изъятие в местные бюджеты незаработанного дохода от увеличениястоимости земельных участков;б) компенсационные выплаты за снижение стоимости земельныхучастков результате действий местных властей13 [75, с. 32].Рассмотрим кратко основные подходы к решению названных проблем всоставе земельных отношений в городе за рубежом14 [71, с. 109-116].Зарубежный опыт регулирования землепользования разнообразен. Анализсложившейся мировой практики демонстрирует то, что разработка ипрактическое применение политики управления землепользованием вграницах города является основной сферой деятельности муниципальныхорганов.В Финляндии считается, что муниципальные власти должны как можнобольше иметь в собственности городских земель.
Это позволяет рациональновести городское хозяйство. В Хельсинки в собственности муниципальныхорганов власти находится более 60 % всех городских земель. Выкуп городскихземель в муниципальную собственность регулируется законодательством,которое позволяет властям приобретать земельные участки, находящиеся вчастной собственности граждан для городских нужд даже при отсутствиисогласия правообладателя и по цене ниже рыночной.
Существует практикасоздания банка земель, когда городские власти выкупают земли заранее, тоесть еще до подготовки плана их развития, а после его утверждения земельныеучастки передаются под строительство.Лишь при большом дефиците бюджета власти могут продаватьземельные участки. Вместе с тем, в Хельсинки, и некоторых других городахпродолжительное время земельные участки предоставляются в пользованиетолько посредством сдачи их в аренду.
Величина арендной платыформируется в зависимости от оценки13рыночной стоимости земельногоДэй Ф. Земля. НИЦ «Экоград», С. Петербург, 1997, 115 с.Севостьянов А.В. Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях (теория,методика, практика). Дисс. на соиск.
уч.ст.д.э.н. М.: 2003 г. стр. 79-99.1433участка. Для земельных участков, предназначенных для жилья, арендная платасоставляет 4% от рыночной стоимости участка в центральной части города (впригородной зоне эта сумма меньше вдвое), для участков коммерческого ипроизводственного назначения – 5% от стоимости земельного участка. Дляучастков, находящихся в частной собственности налог на землю составляет1,2 процента от оценочной стоимости земельного участка.В соответствии с конституцией Канады собственником земельвыступает федеральное правительство, а также регионы и муниципальныеобразования.
В их собственности находится 90 процентов земельных ресурсовстраны. Арендные платежи формируются на основе процентной ставкой отстоимостиземельногоучастка.Земельныеналогиуплачиваютсямуниципальным властям Канады в размере 0,5-1,0 % от стоимости земель.Исходя из стоимости земли муниципальные власти устанавливают сборы назастройку своей территории. При этом оцениваются все земельные участки издания по рыночной стоимости. Рыночная оценка проводится без участиясобственника или арендатора, а он впоследствии оповещается об изменениивеличины стоимости и размерах соответствующих платежей.Приобретение объектов недвижимости в Швейцарии регулируетсянесколькими законами, установлены квоты на покупку недвижимости.Покупатели, за исключением лиц, находящихся в родственных связях,обязаны обратиться за разрешением на приобретение объекта недвижимогоимущества.
Такая процедура была установлена для предотвращенияспекуляции землей. В результате только 18 процентов городских земельоформлены в частную собственность, оставшиеся предоставлены в арендумуниципальными органов власти. Ставки арендной платы за эти землидостигают 6 % их рыночной стоимости, а налог на недвижимое имущество –1,5 %.В Португалии на рынке недвижимости преобладают сделки куплипродажи земельных участков. Существующий рыночный механизм в сфереземельных отношений сопровождается рядом жестких ограничений и34условий, которые надежно гарантируют соблюдение интересов городских иместных властей. Получая право собственности на землю, правообладатель всоответствии с законом обязан обеспечить на прилегающей территориинеобходимую социальную инфраструктуру, для предприятий - это школы,детские сады, парки, скверы, супермаркеты и т.п.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
