Диссертация (1152570), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Такой подход уже использовался в мировой практикеуправления землепользованием города и пригородной зоны.Переход к рыночной экономике требует дальнейшего развития теорииуправления землепользованием крупного города. Для этого предлагаем ввестии использовать применительно к задачам управления землепользованиемкрупного города следующие дополнительные новые принципы:— принцип «доказательства». В процессе развития городов возникаютпотребности в изменении характера землепользования некоторых земельныхучастков. Эти изменения могут быть:- в случае пожеланий частного инвестора создать на земельном участкекоммерческийобъект,принадлежащийдругомуюридическомуилифизическому лицу. При этом стороны, как правило, руководствуются нормамигражданскогозаконодательства,градостроительнымирегламентамиирыночными условиями;- в случае необходимости изъятия земельного участка для государственныхили муниципальных целей.
В соответствии с нормами Земельного (ЗК) иГрадостроительного (ГрК) кодексов РФ такими нуждами являются объекты51обороныибезопасностигосударства,транспортнойиинженернойинфраструктуры, а также различных объектов социальной инфраструктурыгосударственного (федерального и регионального), а также местногозначения.Необходимо отметить, что в соответствии с ЗК РФ принудительно участного лица земельный участок может быть изъят только в том случае, еслиотсутствуют другие варианты размещения этого объекта. Таким образом,возникает необходимость «доказательства или доказывания» отсутствиядругих вариантов размещения объекта.Этим доказательством может являться то, что отдельные земельныеучасткиподразмещениеуказанныхобъектоввсоответствиисГрадостроительным кодексом РФ устанавливаются путем разработкипроектов планировки территории и проектов межевания земель в составеразрабатываемых проектов планировки.
В связи с этим, такие проектыразрабатываются с использованием утверждённых документов планированиятерритории. Кроме такого доказательства необходимо рассчитать рыночнуюстоимость изымаемого земельного участка, которая будет выплачена в видекомпенсации собственнику изымаемого недвижимого имущества.Таким образом, «принцип доказательства» подразумевает необходимостьдоказывания того, что принимаемое решение по рассматриваемому объектусогласуется с публичными интересами жителей и является для города,возможно, не самым экономически эффективным, но лучшим решением сточки зрения создания комфортной среды проживания, уровня жизни всехчленов городского сообщества.— принцип «затраты-выгоды», который может быть реализован в двухнаправлениях.Первое.
Развитие крупного города не может осуществляться одновременнона всей его территории. Это длительный временно,й процесс. Процессыразвития территории, регулирования землепользования, градорегулирования52и градостроительного планирования определяют, какие объекты, на какихземельных участках, как и когда будут построены.Земельный рынок определяет цену каждого земельного участка в границахгорода, который предполагается к освоению. С целью сокращения затрат наосвоение новых земель целесообразно в первую очередь развивать теземельные участки, по которым выкуп требует минимальных затрат на данныймоментвремени.Этоозначает,чтонеобходимоосуществлениедифференциации присоединённых земель по степени пригодности дляградостроительного освоения на классы и группы, для использования подзастройку.
В этих целях необходимо разработать соответствующий механизми инструменты к нему.Второе. Для принятия оптимального решения по комплексному развитиюземельного участка в составе городских территорий соотношение затратзастройщика или девелопера, выступающего частным инвестором и затрат избюджета города должно соответствовать разумным соотношениям обоюдныхвыгод того и другого. Такое разумное соотношение возможно лишь приналичии в городе юридически значимых градостроительных регламентов,имеющихся в Правилах землепользования и застройки, и которыесоответствующимиорганамимуниципальнойвластивносятсявГрадостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
В результате онивыступают в качестве технического, архитектурно-планировочного задания наподготовку проектной документации по застройке конкретного земельногоучастка. Необходимость такого решения вытекает из теории земельной ренты.Земельная рента в населённых пунктах или, так называемая, «городскаярента» слагается из нескольких источников [71]:- первый источник основывается на том, что земля есть природный ресурс(природный дар) и обладает набором лишь свойственных ей характеристик:плодородием почвы, благоприятными климатическими условиями, ценностьюречных ресурсов и гаваней, ценностью полезных ископаемых и т. п.;53- второй источник возник в связи с ростом обеспеченности поселениякоммунальным и культурно-бытовым обслуживанием, средой обитания,созданной искусственным путем.
Городское или сельское поселениеобеспечивает повышение стоимости земель путем создания, поддерживания иразвития на своей территории рабочих мест, уровня жизненных благ,жизненного стандарта, стиля жизни, комфортной среды проживания граждани т.д. Муниципальная власть может справедливо требовать изъятия вгородской бюджет земельной ренты, являющейся результатом такойдеятельности, на поддержание и развитие инфраструктур: социальной,инженерной, транспортной, производственной;- третий источник - предпринимательская или производственнаядеятельность на отдельном земельном участке.В соответствии с данным теоретическим положением, целесообразнорекомендовать органам местной власти крупных городов развиватьгосударственно-частное партнёрство.
Оно должно обеспечивать поступлениеобязательных платежей, осуществляемых частными инвесторами в местныйбюджет, на развитие транспортной и социальной (объектов образования,здравоохранения, культуры) инфраструктур. В случае высокого спроса наземельные участки город может обеспечить инфраструктуру за счёт бюджета,но продать частному инвестору эти земельные участки дороже.Величина таких платежей должна определяться, исходя из федеральныхилирегиональныхнормсоциальнойобеспеченностинаселениясоответствующими объектами. Должен соблюдаться принцип: если увеличилразмещаемым коммерческим объектом нагрузку на существующую сетьобслуживания, то компенсируй ее дополнительным платежом в местныйбюджет.— принцип аккумулирования земель в муниципальную собственность.
Входе развития крупный город занимает прилегающие, включаемые в егограницы земли, которые уже являются чьей-либо собственностью. Проведяклассификацию присоединённых земель по критерию минимизации затрат на54их выкуп для государственных и муниципальных, либо для коммерческихнужд следует приступить к процедуре их выкупа, а также переоформлениявыкупленных земель в муниципальную собственность. В результате, сминимальнымипервоначальнымибюджетнымирасходамибудетобеспечиваться создание банка неосвоенных муниципальных земель.
В ходедальнейшего развития землепользования крупного города из таких земельцелесообразно сформировать земельные участки для последующего освоения.Выводы по главе 1.1. Управление землепользованием крупного города в условиях развития это динамичный процесс, который своевременно должен реагировать насоциально-экономические перемены, поскольку развитие города требуетиспользования новых участков под застройку или уплотнения существующейзастройки.
В случае принятия официального решения об изменении видаземлепользования, которое сулит большие выгоды, на эти земельные участкивозникает повышенный спрос, поскольку после получения разрешения земляможет быть продана. Система управления городским землепользованиемдолжна обеспечивать использование городских земель, а конкретнее,определённых земельных участков строго в соответствии с документамитерриториального планирования или планировки территории, чтобы недопустить возможности частного обогащения за счет городского сообщества.2.
При всем многообразии вариантов городского землепользования,муниципальные власти обязаны в интересах крупного города развиватьарендные отношения в правообладании участками городских земель;организовывать комплексную оценку городских земель и введение земельныхплатежей, основанных на фактической, как правило, рыночной, стоимостиземли;создаватьнадежныеинформационныесистемыуправленияземельными ресурсами и землепользованием.3 Рыночная экономика требует применительно к развитию теорииуправления землепользованием крупного города включения в неё ряда новых55градостроительныхпринципов:«доказательства»,«затраты-выгоды»,«аккумулирования земель в муниципальную собственность», позволяющихучесть рыночные отношения в сфере управления землепользованием.Глава 2.
Исследование и совершенствование методов управленияземлепользованием крупного города в целях его развития2.1 Разработка метода экономической оценки присоединенныхгородских земель на основе их классификацииДля практической реализации предложенных в главе 1 новыхградостроительныхпринципов(дополнительноксуществующим):«доказательства» и «затраты-выгоды» в целях совершенствования управленияземлепользованием крупных городов в условиях их развития разработан методоценки присоединенных сельскохозяйственных земель на основе проведенияих классификации.Анализ существующих путей развития землепользований крупныхгородов выявил преобладание над интенсивным развитием через уплотнениегородской застройки экстенсивного пути развития в результате расширениягородской черты и включения в состав городов прилегающих к ним земель,как правило, лесного фонда и сельскохозяйственного назначения.Исследование проводилось на примере Новой Москвы, территориякоторой была сформирована в 2012 году путем увеличения размеров Москвыв 2,35 раза до площади 2569 км2.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
