Диссертация (1152570), страница 13
Текст из файла (страница 13)
м2 общей площадиЭтапыреализацииОбъем фонда Существующна конеций фонд напериоданачалопериодаОбъемсносимогофонда запериодСохраняемый фондОбъемновогостроительстваI очередь(до 2.… г.)Расчетныйсрок (….-….гг.)Итого поэтапамреализацииНаконец,выполнялираспределениежилищногофондановогостроительства на расчетный срок по типам жилых домов.Показательмероприятияперспективнойчисленностинаселенияпо градостроительному развитиюопределялсистемы культурно-бытового обслуживания. Развитие системы предлагалось осуществлять подвум направлениям:- номенклатура и емкость учреждений обслуживания;- формирование общественно-деловых зон общегородского и местногоуровней обслуживания (полицентричность в современной терминологии).Пономенклатуреиёмкостиучрежденийгенеральнымпланомпредполагалось:- доведение до нормативного уровня обеспеченности учреждениямикультурно-бытового обслуживания;-формированиегруппобслуживанияприоритетныхотраслей,способствующих быстрому и успешному росту города (кластеров всовременной терминологии);- учет при формировании зон обслуживания сопряженного населенияприлегающих сельских населенных пунктов.Развитие общественно-деловых зон предусматривало:79- формирование пространственно-развитой полицентрической системымногопрофильных и специализированных центров;- развитие общественных функций на территориях, образующих фронтзастройки главных улиц и площадей,- формирование общественно-деловых центров в транспортных узлах,- организацию городских туристических центров, концентрирующихкомплексы объектов по обслуживанию гостей города (гостиницы, объектыдосуга, бытовое обслуживание и торговли).Также в генеральном плане предусматривали реконструкцию имодернизацию существующих объектов сетей учреждений обслуживания дляповышения качества обслуживания.Нормативная база для определения объемов нового культурно-бытовогостроительства принималась по рекомендациям приложения №7 СНиП 2.07.0189, «Социальные нормативы и нормы», одобренных Правительством РФ.Нормативамиместногоуровняопределяласьемкостьучреждениймикрорайонного обслуживания и районного центра на население каждогогородского округа.
Нормативная база для расчетов потребности в объектахобслуживания,расчетперспективнойпотребностивучрежденияхобслуживания, расчёт объемов нового строительства представляются всоответствующих таблицах (таблица 7).Таблица 7Расчет потребности в учреждениях культурно-бытового обслуживания нарасчетный срокНаименование учреждений ЕдиницНорма на 1000Расчетная емкость объектовобслуживанияажителейизмерен общегоро местный общегоро местный всего поиядскойуровеньдскойуровень городууровеньуровеньОбразование и воспитание1. Детские дошкольныеместучреждения2.ОбщеобразовательныеучащихшколысяИ т.д.……………….…….…….…….80Большоезначениепридавалосьразработкемероприятийпоградостроительному развитию ландшафтно-рекреационных территорий,которые предусматривали:- сохранение, регенерацию и развитие территорий зеленых насажденийобщего пользования;- восстановление и реабилитацию основных структурных элементовландшафта: крупных оврагов, долин малых рек и ручьев, водораздельныхвозвышенностей; создание непрерывной системы зеленых насаждений общегопользования вдоль берегов рек.Для предварительного определения потребной площади селитебнойзоны использовались укрупненные показатели в расчете на 1000 чел.
(СНиП2.07.01-89): в городах при средней этажности жилой застройки до 3 этажей —10 га для застройки без земельных участков и 20 га— для застройки сучастками; от 4 до 8 этажей — 8 га; 9 этажей и выше — 7 га.Таким образом, проектирование комплексного развития территорийначиналось с определения проектной численности населения. В современныхрыночных условиях такой показатель определить практически невозможно,особенно методом трудового баланса. Поэтому необходимо найти новыйподход к определению проектной численности населения, считая его попрежнему базовым показателем для расчёта объёмов проектируемогожилищного и культурно-бытового строительства на осваиваемых земельныхучастках.2.3Разработкаэкономическоймоделиуправленияземельнымиресурсами на территории крупного городаРазвитие крупного города не может осуществляться одновременно навсей его территории путем освоения всей его площади.
Это длительныйпроцесс, при котором градорегулирование и градостроительное планирование81определяют порядок освоения земли.При решении конкретной задачи комплексного развития земельногоучастка в составе городской территории соотношение затрат частногоинвестора (застройщика, девелопера) и затрат города должно обеспечиватьсяразумным соотношением обоюдных выгод одного и другого.Такое возможно лишь при наличии для данной территории местныхградостроительных нормативов, базирующихся на юридически значимыхградостроительных регламентах, содержащихся в Правилах землепользованияи застройки. Градостроительные нормативы и градостроительные регламентыиспользуются соответствующими органами публичной власти при подготовкеГрадостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), предназначенного кградостроительному развитию.
ГПЗУ, таким образом, выступает в качествезадания (технического, архитектурно-планировочного) для подготовкипроектной документации на застройку конкретного земельного участка.На прединвестиционной стадии с учетом ГПЗУ разрабатываютсяварианты использования земельного участка и выбирается наилучший вариантего финансирования в условиях государственно-частного партнёрства.Необходимость такого решения вытекает из теории земельной ренты исоответствует принципу мотивирования инвестора осваивать городскиепространства в интересах: а) развития своего бизнеса (получить доход), б) винтересах города (обеспечивать поступление доходов в бюджет) и в) винтересах жителей города (создать благоприятную для жизни среду).Опираясь на данное теоретическое положение, следует рекомендоватьорганамместногосамоуправлениягосударственно-частноеобязательныемуниципальныйкрупныхпартнёрство,платежи,бюджет,котороеосуществляемыенаразвитиегородовосуществлятьдолжночастнымсоциальной,обеспечитьинвесторомвтранспортнойиинженерной инфраструктур.При анализе земель сельскохозяйственного использования в целяхградостроительного освоения следует руководствоваться предложенным в82данном исследовании принципом аккумулирования земель в муниципальнуюсобственность.
В процессе своего развития крупный город осваиваетприлегающие присоединённые земли, которые уже находятся в чьей-либособственности.Проведяклассификацию присоединённыхземель попоказателюзернового эквивалента и их группировку по степени благоприятности длякомплексного освоения (это низкопродуктивные сельскохозяйственныеугодья3–6классов,малопригодныедлясельскохозяйственногоиспользования, но благоприятные для градостроительного освоения), следуетприступить к процедуре выкупа и переоформления выкупленных земель вмуниципальнуюпервоначальнымисобственность.бюджетнымиТакимобразом,затратамибудетсминимальнымисоздаватьсябанкнеосвоенных земель муниципальной собственности.В процессе развития города из таких земель будут сформированыземельные участки для последующего, в том числе коммерческого, освоенияпутем их продажи частному инвестору.
При этом, как отмечалось ранее вдиссертации выкупаться они должны по рыночной стоимости для текущеговида использования – сельскохозяйственное назначение, а продаватьсячастному инвестору - по рыночной стоимости уже нового текущего видаиспользования – для жилой застройки.Учитывая сопоставимость уровня рыночных стоимостей с кадастровымистоимостями (по одному виду использования земель) воспользуемся для целейсравнения уровней стоимостей результатами государственной кадастровойоценки земель по поселениям, включенным в состав Новой Москвы.
Расчетывыполнены на дату включения земель в черту города - 1 июля 2012 г. иутверждены Постановлением Правительства Москвы от 27 ноября 2012 г. №669-ПП.В соответствии с действующими методическими указаниями расчетыпроведены по 17-ти видам разрешенного использования земель [21, 117]. Извсего перечня рассматриваемых видов разрешенного использования земель83для настоящего исследования наибольший интерес представляют три вида:земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажнойжилой застройки (группа 1), земельные участки, предназначенные дляразмещения домов индивидуальной жилой застройки (группа 2) и земельныеучастки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (группа15).Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственногоиспользования, отнесенных к 15 группе существенно ниже показателейкадастровойстоимостиземельныхучастковмногоэтажнойилииндивидуальной жилой застройки, отнесенных соответственно к группам 1 и2).
Эти различия значительны и составляют сотни раз. Так кадастровыестоимости по рассматриваемым видам использования различаются, например,по поселению Щаповское, соответственно в 1085 раз (5157,86:4,75) и 610 раз(2898,16:4,75) (приложение 7).Эта существенная разница может стать экономической основой дляреализации предлагаемого нами принципа «аккумулирования земель вмуниципальную собственность» с целью последующей продажи частномуинвестору и обеспечения весомого дополнительного источника формированиямуниципальных бюджетов.Такимобразом,развитиеземлепользованиягороданаосновекомплексного освоения новых территорий, исходя из изложенных вышеположений, предлагаем осуществлять следующим образом.На первом этапе освоения земель принимается решение о разработкеконцепции,стратегииразвитияприсоединённойтерритории,схемытерриториального планирования.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
