Диссертация (1152570), страница 17

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 17)

Распределение земель сельскохозяйственногоназначения поселения Щаповское по очерёдности использования под застройкуприведено в таблице 15.Таблица 15Распределение земель сельскохозяйственного назначения поселенияЩаповское по очерёдности использования под застройку, га107ЗоныСтепеньсельскохозпригодностиКлассяйственныПригодность длядляземельх земель посельскохозяйственн градостроител/группаплодородиого производстваьногоземельюразвития(освоения)Сельскохозяйственное производство;Благоприятныличное подсобноеевхозяйство (полевойПродуктивотдаленной3/2участок),ныеперспективеживотноводство(более 20(производстволет)кормов ипастбища)Сельскохозяйственное производство;личное подсобноехозяйство (полевой Благоприятныучасток),ев4, 5/3 животноводствосреднесрочно(производствой перспективекормов и(до 20 лет)пастбища),садоводство иогородничествоСельскохозяйственное производство;личное подсобноеБлагоприятныхозяйство (полевойе дляучасток),первоочереднНизкоживотноводствоогопродуктив6/4(производствоградостроителныекормов иьногопастбища),освоения (досадоводство и5 лет)огородничество,дачноестроительствогаИтого%Источник: разработано авторомПлощадь, гаОчерёдность застройкиIIIIII1650,0--1650,0450,0-450,0-194,0194,0--2294,0100194,08,5450,019,61650,071,9Анализ данных таблицы показывает, что предполагаемые к застройкеземельные участки распределены таким образом, что, чем более отдаленнаяочередь застройки, тем большие площади земель они включают.

Тем самымрешается задача придания процессам освоения сельскохозяйственных земельсистематического характера и защиты более продуктивных земель от108первоочередного изъятия из сельскохозяйственного использования. При этомпервая очередь застройки включает 194,0 га (8,5%) площади земель 6-го, наиболеехудшего на территории поселения класса пригодности для сельскохозяйственногоиспользования земель.3.3 Технико-экономическое обоснование проекта планировки изастройки земельного участка первоочередного освоенияБлагоприятные для первоочередного градостроительного освоения(застройки) земельные участки в соответствии с рекомендациями даннойдиссертации определяются степенью пригодности для градостроительногоосвоения.Опираясь на эту характеристику, для дальнейшего исследования отобранземельный участок № 18, отнесенный к 6-му, наихудшему на территориипоселения классу пригодности для сельскохозяйственного использованияземель и, соответственно, к наиболее благоприятному для первоочередногоградостроительного освоения (до 5 лет) классу, входящий в состав поля 2,полевого севооборота № 2, площадью 25 га (Приложение 4).Структура жилой застройки по типам домов установлена секционная,с домами в 5 (20%) , 9 (35%), 16 (40%) и 20 (5%) этажей.Расчётобъёмов проектируемого жилогофонда.Для расчётаиспользуем скорректированные автором показатели плотности застройки,рекомендованные«НормативамиградостроительногопроектированияМосковской области»35 (таблица 16).Таблица 16Расчётные показатели интенсивности использования жилых территорий внаселённых пунктах Московской области при различных типах застройкиВидзастройкиСредняяэтажностьжилыхдомовКварталКоэффициентзастройкижилымиЖилой районПлотностьзастройкижилыми35КоэффициентзастройкижилымиПлотностьзастройкижилымиПлотностьнаселения,Нормативы градостроительного проектирования Московской области.

Утверждены постановлениемПравительства Московской области от 24.06.2014 № 491/201091Многоквартирныежилыедомадомами, неболее(процент)домами,не более,кв. м/гадомами, неболее(процент)домами, неболее, кв.м/гане более,чел./га347,940,134,129,826,523,921,820,018,517,316,215,214,313,612,912,311,711,744790801010200119001330014300153001600016700173001780018200186001900019300196001990019900529,821,717,014,011,910,49,38,37,67,06,46,05,65,35,04,74,44,4629804340509055905960625064806670683069607080718072707350743074907550755071121551822002132232312382442492532562602632652682702702123456789101112131415161720Источник: Нормативы градостроительного проектирования Московскойобласти. Утверждены постановлением Правительства Московской области от24.06.2014 № 491/20Vж.ф.

 S з. у.  Pср  S з. у. *1a1P1 .... an 250000 м 2 Pn10,25960 0,356830 0,47490 0,05. (16) 172625 м27550Однако эта величина жилищного фонда превышает общую площадьквартир, которая в конечном итоге выставляется на продажу. Чтобы от даннойвеличины жилищного фонда, рассчитанной по площади этажей, определённойпо внешним размерам здания, перейти к общей площади квартир, следуетприменитькоэффициент0,75(эмпирическийобъёмно-планировочныйкоэффициент, используемый девелоперами и сегодня):172 625 м2 х 0,75 = 129 470 м2.Расчёт среднего показателя жилищной обеспеченности. Для такогорасчёта используется структура жилищного фонда, дифференцированного по110уровню комфорта, рекомендованная Сводом Правил (СП 42.13330.2011)(таблица 17).Таблица 17Расчёт среднего показателя жилищной обеспеченности в зависимости отуровня комфорта жилых домов и квартирТип жилого дома иквартиры по уровнюкомфортаНормаплощадижилого дома иквартиры,м2/чел240Доля в общемобъемежилищногостроительства, %Расчёт среднегопоказателя жилищнойобеспеченности,гр.2 х гр.3 / 100%13Престижный (бизнес5класс)Массовый (эконом3055класс)Социальный2035(муниципальноежилище)Специализированный205Средний показатель жилищной обеспеченности взависимости от уровня комфорта, м2/чел., Qж.ф.ср.440 х 5 : 100 = 230 х 55 : 100 = 16,520 х 35 : 100 = 720 х 5 : 100 = 126,5Примечания:1.Специализированныетипыжилища-домагостиничноготипа,специализированные жилые комплексы.2.

Указанные нормативные показатели не являются основанием дляустановления нормы реального заселения.Расчёт проектной численности населения:Н пр Vж.ф.Qж.ф.ср. 172625чел : 27 м2чел 6393чел .(17)Расчёт численности градообразующей группы. Доля обслуживающейгруппы населения и доля несамодеятельного населения могут быть полученыиз анализа статистических данных, полученных в органах статистики. Дляданного расчёта принимаем их равными соответственно 25% и 40%.АН  100  Б  В  6393чел  100  25  40 2238чел .100100(18)Численность обслуживающей группы составит – 1599 чел.;несамодеятельного населения – 2558 чел.111Расчёт площади нежилого фонда, необходимого для размещенияградообразующих кадров.

По нормам проектирования общественно-деловыхзданий на 1 рабочее место требуется 6 м2 общей площади:1370 чел х 6 м2/чел = 8220 м2.Расчётсоциальнонеобходимыхобъёмовкультурно-бытовогостроительства для данного структурного элемента города осуществляетсятрадиционными методами.Всерассчитанныепоказателисведенывединуютаблицу,представленную ниже (таблица 18).Таблица 18Сводная таблица технико-экономических показателей№1234567Наименование показателейПроектируемая численность населения, чел.В том числе: градообразующая группа, чел.Обслуживающая группа, чел.Несамодеятельная группа, чел.Проектируемый жилой фонд поэтажной площади, м2В том числе в 5-х этажных домах9-ти этажных домах16-ти этажных домах20-ти этажных домахПроектируемый жилой фонд общей площади квартир, м2В том числе в 5-х этажных домах9-ти этажных домах16-ти этажных домах20-ти этажных домахСредняя плотность жилого фонда (брутто), м2/гаПлотность населения, чел./гаСредняя этажность застройки, этажПлощадь земельного участка, гав том числе под:многоквартирными жилыми домамиобъектами образованияобъектами торговли и общественного питанияобъектами здравоохраненияобъектами коммунального и бытового обслуживания,делового и финансового назначенияобъектами физкультурно-спортивного назначенияобъектами для хранения индивидуального автомобильноготранспорта112Значение63942238159925581726253452560419690508631129 46925894453145178864736905256925,007,603,510,970,170,741,673,09озеленением общего пользованияобъектами инженерного обеспечениядорогами и улицами3,140,213,90С окончанием выше приведённых расчётов подготовлено техникоэкономическое обоснование для разработки проекта планировки и застройки.Однако прежде чем приступить к проектированию, необходимо, опираясь напредложенный в исследовании «принцип доказательности», определитьэффективность предложенного технико-экономического обоснования.3.4 Экономическое обоснование первоочередного освоения земельногоучастка крупного городаДля оценки экономической эффективности выбранного варианта проектакомплексного освоения территории воспользуемся двумя критериями:стоимостьземельногоучастка(наосновепоказателячистогодифференцированного дохода (ЧДД)) и эффективность проекта.

В расчетахприменим метод оценки земельного участка - «метод предполагаемогоиспользования».Для этого необходимо:- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых дляиспользования земельного участка в соответствии с вариантом наилучшего инаиболее эффективного использования;- определение величины и временной структуры доходов от наиболееэффективного использования земельного участка;- определение величины и временной структуры операционных расходов,необходимыхдляполучениядоходовотнаиболееэффективногоиспользования земельного участка;- определение величины ставки дисконтирования, соответствующейуровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;- расчет стоимости земельного участка (на основе расчета ЧДД) путем113дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованиемземельного участка.

Характеристики

Список файлов диссертации