Диссертация (1152570), страница 15
Текст из файла (страница 15)
Управление развитием землепользования на территории крупногогорода (предлагаемый подход)93Выводы по главе 2.1.В результате выполненных исследований предложен метод оценкиземельных участков на присоединенных к крупному городу новыхтерриториях по степени их пригодности для градостроительного освоения иразработана классификация земель сельскохозяйственного использования поочерёдности их освоения в градостроительных целях, гарантирующаясохранность наиболее ценных продуктивных земель, характеризующихсявысоким плодородием.2.Предложена методика (последовательность) управленческих действийгородской администрации в отношении развития землепользования крупногогорода на присоединённых территориях, включающая шесть этапов действий.3.Разработана методика технико-экономического обоснования проектакомплексного освоения территории земельного участка, включающаяразработку абсолютных и относительных натуральных и стоимостныхпоказателей, позволяющих выполнить оценку эффективности проектакомплексного освоения территории и, на этой базе, сформулировать условиягосударственно-частного партнёрства при финансировании инвестиционногопроекта.94Глава 3.
Эффективность функционирования системы управленияземлепользованием крупного города в условиях его развития3.1Информационно-экономическоеобеспечениесистемыуправления землепользованием крупного городаРазвитие крупного города и связанного с ним землепользования можетпроисходить по интенсивному, экстенсивному или смешанному пути.В большинстве случаев в рыночной экономике развитие городовосуществляется по интенсивному пути, без расширения границ, в рамкахсуществующегоземлепользованиязасчетболеерациональногоиспользования имеющихся земельных участков31 [84]. При этом основнымспособом развития территории является градостроительная реконструкция,которая предполагает сохранение значительной части старых элементов присущественном изменении целого32 [85], в том числе за счёт сохранения иобогащения исторически сложившегося своеобразия города и структурыгородскихземель,совершенствованияинфраструктуры,оздоровленияокружающей среды и повышения комфорта.Притакомспособеразвитиявсложившейсяструктуреземлепользования должны формироваться зоны высокой концентрациигородских функций как центры тяготения.33 [86].
В процессе реконструкцииформируютсяновыефункционально-пространственныехарактеристикиземель тех территорий, которые попадают в сферу ее активного влияния. Приэтом наиболее эффективным с точки зрения градостроительного развитияявляется комплексная реконструкция, которая может включать как объектыинфраструктуры, так и коммерческие объекты недвижимости.
Поэтомуэкономическим механизмом освоения земель таких территорий должно бытьБулгаков С.Н. Проблемы и пути развития современных городов // Промышленное и гражданскоестроительство, №3 1998, стр.11-12.32Градостроительство и планировка населённых мест/А.В.Севостьянов, Н.Г.Конокотин, Л.А.Кранц идр.;Под ред.А.В.Севостьянова, Н.Г.Конокотина. – М.: КолосС, 2012. – 398 с.: ил.
– (Учебники и учеб.пособия для студентов высших учеб. заведений). (стр. 372-378).33Колясников В.А. Теория градостроительства: современные направления и концепции : учеб. пособие /В.А. Колясников. – Екатеринбург : Архитектон, 2003. – 322 с.: ил. – Библиогр.: с. 312-318.3195соглашение публичной власти и частных застройщиков коммерческихобъектов.Экстенсивный путь развития предполагает расширение границ городапутемприсоединенияпреимущественнокнемуприграничныхсельскохозяйственногоземельныхимассивовлесохозяйственногоиспользования и выход строительства на новые, рядом расположенныетерритории пригородной зоны, что характерно для Москвы.НаприсоединённыхсельскохозяйственныхитерриторияхлесныхземельНовойМосквырасположенокромезначительноеколичество городских, а также сельских населённых пунктов, в связи с чем,очевидно, что совершенствование городского землепользования следуетосуществлять по смешанному типу, сочетающего развитие новых земельныхучастков, отводимых для решения задач градостроительного развития, иреконструкцию имеющихся локальных центров, таких как, например, городТроицк, поселок Щапово и др.Такимобразом,характеризоватьсяразвитиеприсоединенныхтерриторийдолжнокомплекснымподходом,включающимновоестроительство жилых, социально-бытовых, культурных и производственныхобъектов, а также реконструкцию существующих застроенных земельныхучастков.Наиболее эффективным организационно-экономическим инструментомреализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ) являетсягосударственно-частноепартнерство(ГЧП),позволяющеесочетатьинвестирование за счёт бюджетных и частных источников.
Для реализациипроектов КОТ в форме ГЧП необходима разработка информационной базысистемы землепользования.Под информационным обеспечением управления землепользованиемпонимается система сбора, обработки и представления информации,необходимой для принятия управленческих решений по использованиюземельных ресурсов на осваиваемых территориях города.96Информационное обеспечение системы управления землепользованиемвходят включает:- нормативные данные и справочные сведения;- другие сведения, включаемые в систему;- оперативные учетные сведения и архивные данные.Базовыми элементами создания единого информационного пространстваявляются земельные участки, к которым фактически прикреплены здания исооружения, расположенные в границах территории поселения, микрорайона,квартала или будут привязаны при комплексном освоении территории.Земельные участки создают «каркас», к которому привязываются другиеэлементы и события «территориальной среды».В качестве примера такого «каркаса» рассмотрено поселение Щаповское,на территории которого функционировало сельскохозяйственное предприятие«Щапово».
Информационная база, отражающая характеристики земельныхучастков сельскохозяйственного использования включает: разработаннуюшкалу классификации земель сельскохозяйственного использования натерриторию поселений Новой Москвы (приложение 1), почвенную картуагропредприятия (приложение 2), карту-схему земельных участков и группземель сельскохозяйственного назначения поселения Щаповское по степенипригодности для градостроительного освоения (приложение 3), а такжетаблицу классов земель и расчетов кадастровой стоимости по земельнымучасткамсельскохозяйственногоиспользованияпоселенияЩаповское(приложение 4).Шкала классификации земель сельскохозяйственного использования натерриторию поселений Новой Москвы позволяет определить показателизернового эквивалента и классы земель по почвенным характеристикамземельных участков, установить взаимосвязь разновидностей почв и классовземель.97Почвеннаякартасельскохозяйственногопредприятия«Щапово»выполняет роль картографической основы для «считывания» с нее почвенныхразновидностей и «привязке» их к земельным участкам.Карта-схема земельных участков сельскохозяйственного назначенияпоселения Щаповское сформирована на основе земельных участков полейсевооборотов бывшего сельскохозяйственного предприятия «Щапово».
Наэтой карта-схеме в разрезе земельных участков показаны классы земель постепени пригодности для сельскохозяйственного использования (на основешкалы классификации и информации почвенной карты. В дальнейшем сиспользованиемразработаннойшкалыпооценкеиклассификациисельскохозяйственных земель населённого пункта по степени пригодностидля градостроительного освоения определяются группы пригодности (таблица5).В итоговой таблице классов земель и расчетов кадастровой стоимости поземельнымучасткамсельскохозяйственногоиспользованияпоселенияЩаповское приведены данные о площадях по 94 земельным участкам, а такжерасчетные данные о классах земель и показателях кадастровой стоимости поним (приложение 4).Рассмотренные и приведенные сведения по земельным участкампозволяют реализовать предложенные в диссертационном исследованииметодические подходы по комплексному освоению территории с учетомобоснованной очередности освоения земельных участков.Кроме того, элементом информационной системы являются официальноутвержденные расчетные данные о показателях кадастровой стоимости земельразличных видов использования: сельскохозяйственного и под жилойзастройкой (приложение 7).
Они позволяют сделать вывод о существенныхразличиях в уровне стоимости выкупаемых, «аккумулируемых земель вмуниципальную собственность» и продаваемых в последующем этихземельных участках частному инвестору.98Ведущуюрольинформационногообеспеченияуправленияземлепользованием следует отвести интегрированной информационнойсистеме, включающей планирование землепользования, кадастровый учет,регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, индивидуальнуюи массовую оценку земель, других объектов недвижимости, определениеналоговой базы и учет налогообложения, ипотеку. Для обеспечения надежнойвзаимосвязи функций в её состав должны входить четыре блока информации(рисунок 7).Блокгосударственногокадастранедвижимости1-границымуниципальныхобразований;- границынаселённыхпунктов;- кадастровыекарты (планы);- сведения отерриториальныхзонах;- сведения о зонахс особымиусловиямииспользованиятерриторий;- сведения огеодезическойоснове кадастраБлокградостроительного планированияБлокэкономическогообеспечения2- схемытерриториальногопланирования;- генеральныепланы поселений;- проектыпланировкитерритории;- проектымежевания земель;градостроительныепланы земельныхучастков;- проектыочередностикомплексногоосвоениятерритории3- оценказемельныхучастков наоснове ихклассификации;- кадастроваястоимостьземельныхучастков;- рыночнаястоимостьземельныхучастков;- ставки земельныхналогов;- рыночные ставкиарендной платы- оценкаэффективностипроекта КОТ,разработанного наоснове ГЧПБлокюридический4- правилаземлепользования и застройки;- правовыехарактеристикиобъектовнедвижимости;идентификационныехарактеристикиобъектанедвижимости;- сведения оправообладателеРисунок 7.
Интегрированная информационная система в управленииземлепользованиемкрупного города (второй и третий блокиусовершенствованы автором)В результате проведенных в диссертации исследований предлагается в99интегрированной информационной системе управления землепользованиемкрупногогородауточнитьсодержаниеблоковградостроительногопланирования и экономического обеспечения, введя дополнительно функциисоответственно по разработке проектов очередности комплексного освоениятерритории (блок градостроительного планирования); оценки земельныхучастков на основе их классификации и оценки эффективности проектакомплексногоосвоениятерритории,разработанногонаосновегосударственно-частного (муниципально-частного) партнерства.3.2Анализземельныхресурсовприсоединённыхгородскихтерриторий с целью градостроительного развитияДля определения эффективности и обоснованности предложенийдиссертации проведен анализ конкретной территории в целях комплексногоосвоенияприсоединённыхземель.Вкачествепримерарассмотримхарактеристики земельных ресурсов поселения Щаповское, расположенногона присоединённых территориях (рисунок 9).100Рис.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
