Диссертация (1152570), страница 14

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 14)

Это задача органов власти с привлечениеммуниципального бюджета.Второй этап. В рамках разработки концепции выполняется анализземельных ресурсов, в том числе, оценка земельных участков по классамземель.Выявляютсяземельныеучастки,благоприятныедляградостроительного освоения, в т.ч. под коммерческую застройку с84использованием предложенных в диссертации критериев.

Проводитсяклассификация земельных участков по очередности освоения. Формируетсябанк земель муниципальной собственности путем выкупа земельных участкову 3-х лиц.На третьем этапе, опираясь на положения концепции развитияприсоединённых территорий, разрабатывается проект генерального плана илипроект планировки для этих территорий, а также предлагаемый нами проекточередности освоения территории в соответствии с пригодностью дляградостроительного развития.Четвёртый этап. На базе генерального плана или проекта планировкивыполняется градостроительное зонирование (градорегулирование), то есть,создание документов, имеющих определённый юридический статус иправовые последствия для субъектов градостроительной деятельности, в томчисле, в области земельных отношений (правовой режим использованияземельных участков).Пятый этап предполагает работу с территориями первоочередногоосвоения: разработка проектов планировки, межевания, градостроительныхпланов земельных участков, подготовка торгов.Шестойэтап–торгиипередачауправленияразвитиемиземлепользованием участка инвестору.Порядок комплексного освоения новых территорий представлен нарисунке 4:85Рисунок 4.

Этапы работ по комплексному освоению территории крупногогорода (второй и третий этапы усовершенствованы автором)86Все перечисленные управляющие действия выполняются на средствагородского бюджета.В соответствии с Земельным кодексом РФ (статья 38.1, пункт 10,подпункт 4) перед инвестиционными торгами по земельному участку,выставляемому на торги должна быть информация о местоположении, оплощади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограниченияхего использования, о кадастровом номере, о разрешенном использованииземельного участка, о параметрах разрешенного строительства объектакапитального строительства, о технических условиях подключения такогообъекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации оплате за подключение [6].

До торгов земельный участок должен пройтипроцедуру кадастрового учета и получить кадастровый номер.После проведения инвестиционных торгов, когда участок выкуплен идоговор подписан необходимо приступить к планированию показателейразвития земельного участка, подготовке проекта планировки территории ипроектамежеваниятерриториивграницахземельногоучастка,предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищногостроительства (статья 38.2, пункт 3, подпункт 6) [6].Первым действием, направленным на эффективное землепользование,становится разработка проектной документации на выкупленный инвесторомземельный участок. Опираясь на градостроительные регламенты и нормативыградостроительногопроектированияподготавливаетсятехнико-экономическое обоснование детального проекта планировки и застройкиземельного участка: определяются абсолютные и относительные натуральныепоказатели (объём проектируемого жилого фонда с распределением по типамдомов и этажности, проектная численность населения, в том числеградообразующиекадры,проектируемыеобъёмыкультурно-бытовогостроительства, инженерной и транспортной инфраструктуры и т.д.

Сиспользованием рассчитанных объёмов строительства и нормативов ценстроительства или других укрупнённых ценовых показателей определяются87затраты на развитие выкупленного под комплексное освоение земельногоучастка.Рассчитываются ожидаемые поступления от реализации построеннойнедвижимости, при этом используются результаты анализа рынка. Затемстроится временная структура расходов и доходов и рассчитывается чистыйдисконтированный доход и эффективность проекта.После этого решается вопрос об использовании частных инвестиций дляразвития социальной и транспортной инфраструктур. Со стороны городскойадминистрации ведётся постоянный контроль за использованием земельногоучастка (мониторинг лучшего и наиболее эффективного использования).

Приэтом подход к планированию показателей развития земельного участка будетотличаться от существующего подхода, приведенного на рисунке 3, когда забазовыйпоказательпринималсяпрогнозируемыйуровеньпроектнойчисленности населения.Предлагаемый в данном исследовании подход к разработке техникоэкономического обоснования назовём «Обратный расчёт». В нём за основупредлагаетсябратьплощадьземельногоучастка,накоторомпредусматривается осуществить проект комплексного освоения территории.Алгоритмвыполнениятехнико-экономическогообоснованияпроектапланировки земельного участка с использованием данного подхода,представлен на рисунке 5.88Рисунок 5.

Схема выполнения ТЭО и оценка проекта комплексного освоениятерриторииНа рисунке рассмотрены два варианта градостроительного освоенияземельного участка: свободного от застройки и застроенного земельногоучастка. В первом случае предусматривается комплексное освоениетерритории, во втором – градостроительная реконструкция.Учитывая то, что в случае расширения границ крупного города в составгородских территорий включаются, преимущественно, незастроенные земли,89как правило сельскохозяйственного и лесного видов использования, то намибудет рассмотрено в диссертации комплексное освоение свободных отзастройки земель.Последовательность действий по развитию земельного участка такова:1) имеется конкретный земельный участок (или элемент планировочнойструктуры крупного города: микрорайон, квартал). Известна площадь участка(в гектарах или квадратных метрах) в установленных в процессе межеванияграницах.2) устанавливается структура жилой застройки по типам домов (в %).(например, в соответствии с СП 42.13330.2011 в жилых районах населённыхпунктов формируются зоны различных типов застройки с размещениемжилых домов разных типов: многоэтажные (9 этажей и более), среднейэтажности(5-8этажей,включаямансардные);малоэтажныемногоквартирные (до 4 этажей, включая мансардные), блокированные,индивидуальные, отдельно стоящие с приусадебными земельными участками.Используются градостроительные регламенты, установленные правиламиземлепользования и застройки, или подготовленный в администрации городаградостроительный план земельного участка.3) рассчитывается объём проектируемого на данной территориижилищного фонда.

Для проведения расчётов предлагаем использоватьформулу:Vж.ф.  S з. у.  Pср  S з. у. 1a1P1 .... an;(12)Pnгде Vж.ф. – проектируемый объём жилищного фонда на территории развития,м2;Sз.у. – площадь земельного участка (элемента планировочной структуры),развитие которого планируется, м2;Pср. – средний коэффициент плотности застройки на данной территории;a1, …, an – доля жилой застройки по типам домов в общем объёме жилого90фонда;Р1, …, Рп - коэффициент плотности застройки соответствующего типа дома.Объём жилищного фонда рассчитывается как сумма площадей всехэтажей зданий и сооружений, определённая по внешним размерам здания.Коэффициент плотности застройки может приниматься на основаниирегиональныхнормативов.Еслитаковыеотсутствуют,следуетруководствоваться нормативами, приведёнными в СП 42.13330.2011.4) рассчитывается показатель жилищной обеспеченности - Qж.ф.ср.

, м2/чел.Расчёт среднего показателя жилищной обеспеченности в зависимости отуровня комфорта жилых домов и квартир и структуры жилой застройки потипам домов на расчётный срок предлагается выполнять по форме таблицы 8.Таблица 8Определение среднего расчетного показателя жилищной обеспеченностиТип жилого дома иквартиры по уровнюкомфортаНормаплощадижилого дома иквартиры,м2/чел2Доля в общемобъемежилищногостроительства оти до, %3Расчёт среднегопоказателя жилищнойобеспеченности, гр.2 хгр.3 / 100%1Престижный (бизнескласс)Массовый (экономкласс)Социальный(муниципальноежилье)СпециализированныйСредний показатель жилищной обеспеченности взависимости от уровня комфорта, м2/чел., Qж.ф.ср.45) рассчитывается проектная численность населения (Нпр) для данногоземельного участка или структурного элемента.

Расчёт предлагаем выполнятьпо формуле:Н пр V ж .ф.Qж.ф.ср.;(13)6) определяется структура проектируемой численности населения по91характерузанятости(градообразующая,обслуживающаягруппы,несамодеятельное население). Расчёт численности градообразующей группыможет быть выполнен по формуле:АН  100  Б  В ;100(14)где А – численность градообразующей группы населения, чел;Б – доля обслуживающей группы населения в общей численностинаселения, %;В – доля несамодеятельного населения в общей численности населения,%.Доля обслуживающей группы населения и доля несамодеятельногонаселения должны быть рассчитаны на основе анализа статистическихданных, полученных в органах статистики.7) определяется количество рабочих мест и площадь нежилого фонда,необходимого для их размещения;8) проводится расчёт социально необходимых объёмов культурнобытового строительства для данного структурного элемента;9) рассчитываются затраты на осуществление проекта планировкитерритории для комплексного освоения территории земельного участка;10) рассчитываются доходы от реализации возведённых объектовнедвижимости;11) строится временная структура потока расходов и потока доходов,определяется эффективность проекта;12) опираясь на полученные показатели эффективности решается вопросфинансирования проекта в рамках государственно-частного партнёрства.В результате проведенного исследования сформирована экономическаямодель управления земельными ресурсами на территории крупного города,позволяющая осуществлять поэтапное вовлечение в процесс комплексногоосвоения территории подготовленных для этих работ в кадастровомотношении земельных участков.92Предлагаемый подход к управлению развитием землепользования натерритории крупного города представлен на рисунке 6.Земельный участок известной площади, выкупленный на торгах в собственностьили арендуОпределение структуры жилой застройки по типам и этажности домовОпределение объема проектируемого к строительству жилого фонда с использованиемпоказателя «плотность жилого фонда»Расчёт показателя жилищной обеспеченности в зависимости от уровня комфортадомов и квартир и структуры жилой застройкиОпределение проектной численности населения и его структуры по характерузанятостиРасчёт объемовЖилого строительстваИнженерно-транспортнойинфраструктуры и благоустройстваНежилого фондаРасчёт затрат на осуществлениеРасчёт доходов от реализацииПостроение временной структуры потоков, расходов и доходовРасчёт стоимости земельного участка, подлежащего комплексному освоениюпроекта комплексного освоения территорииРисунок 6.

Характеристики

Список файлов диссертации