Диссертация (1152570), страница 11

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 11)

Такой выкуп можетосуществляться по рыночной стоимости по текущему виду использования намомент принятия территориальных схем. Вместе с тем, в соответствии сземельным и оценочным законодательством рыночная и кадастроваястоимости должны быть сопоставимы по уровню значений оценочныхпоказателей.Поэтомуприпроведениианализабудемиспользоватьимеющиеся показатели кадастровой стоимости, полученные на датуприсоединения земель к городу Москве (1 июля 2012 г.) по всем 20-типоселениям, включенным в черту города Москвы (приложение 7).При этом детально (до каждого отдельного земельного участкасельскохозяйственного использования) рассмотрим вопрос управленияземлепользованием на примере одного поселения Щаповское. Для проведенияанализа средний утвержденный показатель кадастровой стоимости земельныхучастков, предназначенных для сельскохозяйственного использования натерриториипоселенияЩаповское (4,75руб./м2 или47500руб./га)(приложение 7) был продифференцирован нами по 94 рабочим участкамбывшего аграрного предприятия «Щаповское» с использованием показателякласса земель, полученного на основе зернового эквивалента и специальногопрограммного обеспечения расчета показателей кадастровой оценки земельсельскохозяйственного назначения (приложение 4).В таблице 4 проанализирована кадастровая стоимость каждого рабочегоучастка одного из полей полевого севооборота культивируемого в сельскомпоселении(поселениеЩаповскоенатерриторииТроицкогоадминистративного округа Новой Москвы).Таблица 4 - Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственногоиспользования на территории поселения ЩаповскоеНаименованиесевооборотаПолевой севооборот №2Полевой севооборот №2Номер Номер рабочего ПлощадьКадастроваяполяучасткаучастка, га стоимость, руб./га21825,0215402194,04980064Полевой севооборот №2Полевой севооборот №2Полевой севооборот №2Полевой севооборот №2Полевой севооборот №2Итого по полю:22222202122232417,012,042,05,039,0172,0444505227040760359404848042370Как видим, рабочий участок поля по номером 18 даже среди невысокойстоимости других аналогичных участков имеет наименьшую кадастровуюстоимость и может быть выкуплен городом в первую очередь.Такимобразом,предлагаетсядляопределениявыкупнойценыиспользовать рыночную стоимость земельных участков (сопоставимую скадастровой) по первоначальному, текущему виду их использования сельскохозяйственному.

По тому виду использования, который в моментувыкупа земельного участка зафиксирован в государственном кадастренедвижимости и в свидетельстве на право собственности на земельныйучасток, выданном правообладателю.Вцеляхкомплексногоосвоениятерриториипутемразвитиятранспортной и другой инфраструктуры земельный участок впоследствиидолжен будет продан инвестору для коммерческого освоения по стоимости,складывающейся на тот момент на рынке, но уже как улучшенный земельныйучасток по предполагаемому виду использования: для размещения домовмногоэтажной или индивидуальной жилой застройки.Показателикадастровойстоимостиземельныхучастков,предназначенных для сельскохозяйственного использования (группа 15)существенно ниже показателей кадастровой стоимости земельных участков,предназначенных для размещения домов многоэтажной или индивидуальнойжилой застройки (соответственно группы 1 и 2) (приложение 7).

Так впоселении Щаповское кадастровыестоимостиземельныхучастковсоставляют соответственно: 4,75 руб./м2 ( гр.15) и 5157,86 руб./м2 (гр. 1) и2898,16 руб./м2 ( гр. 2) руб./м2 (приложение 7). Таким образом, кадастровыестоимостипорассматриваемымвидам65использованияразличаютсясоответственно в 1085 раз (5157,86:4,75) и 610 раз (2898,16:4,75). Этазначительная разница и должна стать экономической основой для успешнойреализациипредлагаемогопринципа«аккумулированияземельвмуниципальную собственность» с целью последующей продажи частномуинвесторуивесомымдополнительнымисточникомформированиямуниципальных бюджетов.Ценывыкупапоследующейземельногопродажиучасткачастномуучастногоинвесторубудутсобственникаиопределятьсявсоответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации» и подходами к оценке, изложенными в федеральныхстандартах оценки.При этом из трех существующих подходов по оценке [142] следуетиспользовать два: метод сравнения продаж сравнительного подхода и методкапитализации земельной ренты доходного подхода.Подходы по рыночной оценке стоимости выкупа земельного участкасельскохозяйственного использования у частного собственникаДлярыночнойоценкистоимостивыкупаземельногоучасткасельскохозяйственного использования у частного собственника предлагаемиспользовать следующие формулы:- метод сравнения продаж сравнительного подхода:nС з.

у.  Сз.у. abc(1)где: Cз.у. — рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посельскохозяйственному виду использования, руб.;Сnз.у. — цена продажи земельного участка сельскохозяйственного видаиспользования, сопоставимого с оцениваемым, руб.;abc — совокупная поправка к цене продажи земельного участка,сопоставимого с оцениваемым, руб.- метод капитализации земельной ренты доходного подхода:Vl IlRl ;66(2)где: Vl — рыночная стоимость оцениваемого земельного участкасельскохозяйственного вида использования, руб.;Il—земельнаярента,генерируемаяземельнымучасткомсельскохозяйственного вида использования, руб./год;Rl — коэффициент капитализации.Окончательная величина рыночной стоимости выкупаемого земельногоучасткасельскохозяйственноговидаиспользования(Cз.у.оконч.с.-х.использ.)определяется по формуле:Cз.у.оконч.с.-х.использ.

= Cз.у. х К1 + Vl х К2 ;(3)где: К1 и К2 - весовые коэффициенты рыночных стоимостей земельныхучастковсельскохозяйственноговидаиспользования,полученныхсоответственно методами сравнения продаж и капитализации земельнойренты.Подходы по рыночной оценке стоимости продажи частному инвесторуземельного участка для жилой застройкиДля рыночной оценки стоимостиземельногоучасткадляжилойпродажи частному инвесторузастройкипредлагаемиспользоватьаналогичные формулы:- метод сравнения продаж сравнительного подхода:nС з.

у.  Сз.у. abc(4)где: Cз.у — рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по видуиспользования для жилой застройки, руб.;Сnз.у — цена продажи земельного участка по виду использования дляжилой застройки, сопоставимого с оцениваемым, руб.;abc— совокупная поправка к цене продажи земельного участка,сопоставимого с оцениваемым, руб.- метод капитализации земельной ренты доходного подхода:Vl IlRl ;67(5)где: Vl — рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по видуиспользования для жилой застройки, руб.;Il — земельная рента, генерируемая земельным участком видаиспользования для жилой застройки, руб./год;Rl — коэффициент капитализации.Окончательная величина рыночной стоимости продажи частномуинвестору земельного участка для жилой застройки (Cз.у.оконч.жил.застр.)определяется по формуле:Cз.у.оконч.жил.застр. = Cз.у. х К1 + Vl х К2 ;(6)где: К1 и К2 - весовые коэффициенты рыночных стоимостей земельныхучастков жилой застройки, полученных соответственно методами сравненияпродаж и капитализации земельной ренты.При планировании освоения сельскохозяйственных земель под застройкунеобходимоиметьввиду,чтонасельскохозяйственныеземлираспространяется следующее положение Земельного кодекса: «… пашни,сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями(садами, виноградниками и другими), … имеют приоритет в использовании иподлежатособойохране,…аособоценныепродуктивныесельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодьяопытно-производственных подразделений научных организаций и учебноопытных подразделений образовательных организаций высшего образования,… могут быть в соответствии с законодательством субъектов РоссийскойФедерации включены в перечень земель, использование которых для другихцелей не допускается» (ст.

79 ЗК РФ) [6].Исходя из данного вывода и опираясь на указанные выше положения ЗКРФ, присоединённые к городу сельскохозяйственные земли предлагаетсяоценивать по степени пригодности для градостроительного развития в68соответствии с классом пригодности земель и «зерновым эквивалентом»27 [92,С. 9,10 ].Основой для разработки шкалы классификации земель послужилипочвенная информация и характеристики агроклиматической подзоны, ккоторой относится объект классификации28[92].Для выполнения работ по классификации земель использоваласьинформация почвенной карты в масштабе 1:50 000 (приложение 2) ипояснительной записки к ней.

При отсутствии почвенной карты её составляютзановоназемлисельскохозяйственногоназначениянаосновекрупномасштабных почвенных карт. После составления или уточненияпочвенной карты окончательно формируется список почв анализируемойтерритории, их сочетаний и комплексов, представленных на карте,устанавливаются свойства почв (мощность гумусового горизонта, содержаниев почвах гумуса и физической глины и другие), необходимые для расчётаинтегрального качественного показателя - зернового эквивалента.Зерновой эквивалент - это универсальный комплексный показателькачества продуктивных земель, выраженный через соотношение показателейрасчетного чистого дохода по всему ассортименту оценочных культур,возделываемых в данной зоне.

Основу показателя составляет нормативнаяурожайность зерновых культур, откорректированная на доходность другихзональных оценочных культур: картофеля, сахарной свеклы, подсолнечника,многолетних и однолетних трав и т.д.Чем больше величина зерновогоэквивалента, тем выше качество земли, тем больше её доходность.Величина интегрального показателя отражает:- пригодность земель для использования под различные видысельскохозяйственных угодий;Носов С.И.

Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектовРоссийской Федерации. Учебно-практическое пособие – М.: Маросейка, 2010. – 208 с.27Носов С.И. Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектовРоссийской Федерации, Учебно-практическое пособие – М.: Маросейка, 2010. – 208 с.6928- ассортиментсельскохозяйственныхкультур,которыемогутвыращиваться на земельном участке по условиям климата и рельефа;- уровень потенциальной урожайности сельскохозяйственных культур иестественного травостоя;- уровень нормативных затрат на возделывание и уборку культур, наподдержаниеплодородияпочв(рассчитываетсяпозональнымтехнологическим картам).Нормативная урожайность зерновых рассчитывается по формуле [95, с.9]:Ун  33,2  1,4 АП К1  К 2  К 3  К 4 ,10.0(7)где: Ун - нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;АП – величина местного агроэкологического потенциала для зерновыхкультур (по Карманову И.И.);10,0 – базовое значение величины АП;33,2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталоннойпочве, соответствующая нормам нормальных зональных технологий прибазовом значении АП (10,0);1,4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивнойтехнологии возделывания;К1...К4 – поправочные коэффициенты на:К1 – содержание гумуса в пахотном слое, %;К2 – мощность гумусового горизонта, см ;К3 – содержание физической глины в пахотном слое, %;К4 – негативные свойства почв.При расчетах учитывается интенсивная технология возделываниякультур и средний уровень обеспеченности почв питательными элементами.Не учитывается фактический уровень окультуренности почв, оцениваемый поих кислотности, содержанию азота, фосфора и калия, т.к.

Характеристики

Список файлов диссертации