Диссертация (1152570), страница 18
Текст из файла (страница 18)
При этом под дисконтированием понимается процессприведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки поопределенной оценщиком ставке дисконтирования.Используется следующая расчетная формула [96]36:С= D P(1 х)(1 y)nnii 1iij 1i,(19)где С – стоимость земельного участка;Di – доход, генерируемый объектом недвижимости на i-том интервалепрогнозного периода;Pi – затраты, произведённые инвестором на i-том интервалепрогнозного периода от его начала до момента получения первого дохода;х – ставка дисконта для приведения к текущей стоимости потокадоходов (принята равной 11%);y – ставка дисконта для приведения к текущей стоимости потокарасходов (принята равной 17,8%);n – количество интервалов прогнозного периода от его начала домомента получения первого дохода.В качестве критерия оценки принимаются два: стоимость земельногоучастка (равная величине ЧДД) и эффективность капиталовложений (%).К оттокам инвестиционного проекта отнесены все затраты, которыенесёт инвестор в процессе реализации проекта.
Все затраты былисгруппированы по статьям расходов, выстроены в хронологическом порядке свременным интервалом, равным 1 месяцу.Для расчета затрат использованы:а) Укрупненные показатели базисной стоимости строительства пообъектам-аналогам, УПБС-2001, Санкт-Петербург;Диссертация Каллаур Г.Ю.
Совершенствование экономического механизма регулирования арендныхотношений в сфере муниципальной собственности. М.:РЭА им. Г.В.Плеханова, - 2003 г.36114б) Государственные укрупнённые нормативы цены строительства (НЦС вценах 2014 года);в) Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметномунормированию в строительстве от 14 декабря г. № КЦ/2015-12ти “Об индексахизменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам ирегионам Российской Федерации на декабрь 2015 года”.г) Сборник укрупнённых показателей затрат по застройке, инженерномуоборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины инароднохозяйственного профиля для всех природно-климатических зонстраны / ЦНИИП градостроительства, М., Стройиздат, 1986, 88 с.
Таблица 14.д) МДС 11-3,99 и МДС 11-4,99. Методические рекомендации попроведению экспертизы технико-экономических обоснований (проектов) настроительствообъектовжилищно-гражданскогоипроизводственногоназначений.е) Положение об организации и проведении государственной экспертизыпроектной документации и результатов инженерных изысканий. Утвержденопостановлением Правительством РФ № 145 от 05.03.2007 г.В затраты на озеленение и благоустройство территории включеноозеленение скверов, бульваров, устройство дорожек.В затратах по малым архитектурным формам учтен стандартный наборэлементов малых архитектурных форм для территорий микрорайонов.Налог на добавленную стоимость учитывался в размере 18 %.Выполнен также расчет затрат на создание основных фондов объектов исооруженийкоммунального хозяйства, обеспечивающих эксплуатациюжилых домов микрорайона (городские головные сооружения).Составлена временная структура освоения капитальных вложений припоследовательном выполнении строительно-монтажных работ по жилым115домам и объектам обслуживания в % от сметной стоимости и тыс.
руб. вмесяц37, 38.Расчет притоков инвестиционного проекта. Доходами проектаявляется продажа построенной коммерческой недвижимости. Поступления отпродажи делились на четыре обособленных денежных потока. Цена продажи,по которой объекты недвижимости будут реализованы, получена порезультатам анализа локального рынка недвижимости. Расчёты выполненыдля двух вариантов – пессимистического и оптимистического.Моментом начала реализации – ввод объекта в эксплуатацию. Объемыреализации объектов строительства рассчитывались равномерно по каждомувременному периоду. Полученные данные о структуре денежных потоков входе реализации проекта обработаны с использованием электронной таблицыExcel и специально разработанных формул.В полном объёме выполненные расчёты представлены в Приложении №8.
Таблица Excel позволяет выполнять вариантные расчёты для различныхсценариев взаимодействия инвестора и местной администрации.Расчёты выполним при условии, что стоимость реализации 1 кв. м общейплощади квартиры равна:А) - 47,0 тыс. руб. (средняя рыночная стоимость в новостройке в марте2016 года на границе Новой Москвы – г. Серпухов);Б) - 90,0 тыс. руб. (средняя рыночная стоимость в новостройке в марте2016 года на территории Новой Москвы – п. Рассказовка, вблизи будущейстанция метро).Вариантные расчёты для различных сценариев взаимодействия инвестораи местной администрации представлены в таблицах 19 и 20.СНиП 1.05.03-87 Нормы задела в жилищном строительстве с учётом комплексной застройки – М.:Госстрой СССР, 198938СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданийи сооружений.
Часть II – Москва 1991.37116Таблица 19Взаимодействие заинтересованных сторон при пессимистическом варианте(при рыночной стоимости 1 м2 – 46,8 тыс. руб.)Варианты (руб.)№п/п1.1.1.1.2.НаименованиеРасходыСтроительствожилья6 406 951 770Строительствосоц. объектов491 080 761491 080 7610,000,00Строительствоторгового центра303 589 835303 589 835303 589 835303 589 835Строительствопарковки255 614 426255 614 426255 614 4260,001 736 949 6420,000,000,00419 686 179419 686 179419 686 179419 686 179210 465 746210 465 746210 465 746210 465 746497 573 642497 573 642497 573 642497 573 642114 090 005114 090 005114 090 005114 090 0051 857 944 1601 857 944 1601 857 944 1601 857 944 16012 293 946 16910 556 996 52610 065 915 7659 810 301 3398 067 342 9968 067 342 9968 067 342 9968 067 342 996986 507 707986 507 707986 507 707986 507 707255 614 533255 614 533255 614 533255 614 5339 309 465 2369 309 465 236НДС1.7.Вариант 46 406 951 7701.9.1.6.Вариант 36 406 951 7701.8.1.5.Вариант 26 406 951 770Внешниеинженерные сетиВнутриплощадочные инженерныесетиБлагоустройствотерриториизастройкиПредпроектныеисследования,проектирование,согласованияПрочие расходы1.3.Вариант 1Итого расходовПоступленияРеализация жилых2.1.площадейРеализация2.2.нежилыхплощадейРеализация маш.2.3.местИтого поступлений2.9 309 465 2369 309 465 2363.ЧД-2 984 480 933-1 247 531 290-756 450 529500 836 1034.Эффективность (%)-24,3%-11,8%-7,5%-5,1%Из таблицы следует, что достичь эффективности и привлекательностидля инвестора не удается даже тогда, когда расходы на социальные объектыосуществляются из местного бюджета, а также государством финансируется117строительство внешних инженерных сетей и сооружений и парковки.Эффективность такого проекта остается отрицательной величиной.Рассмотрим варианты при стоимости 1 м2 общей площади, равной 90тыс.
руб.Таблица 20Взаимодействие заинтересованных сторон при оптимистическом варианте(при рыночной стоимости 1 м2 – 90 тыс. руб.)Варианты (руб.)№п/п1.1.1.1.2.НаименованиеРасходыСтроительствожилья6 406 951 770Строительствосоц. объектов491 080 761491 080 7610,000,00Строительствоторгового центра303 589 835303 589 835303 589 835303 589 835Строительствопарковки255 614 426255 614 426255 614 4260,001 736 949 6420,000,000,00419 686 179419 686 179419 686 179419 686 179210 465 746210 465 746210 465 746210 465 746497 573 642497 573 642497 573 642497 573 642114 090 005114 090 005114 090 005114 090 0051 857 944 1601 857 944 1601 857 944 1601 857 944 16012 293 946 16910 556 996 52610 065 915 7659 810 301 33915 536 448 00015 536 448 00015 536 448 00015 536 448 000986 507 707986 507 707986 507 707986 507 707255 614 533255 614 533255 614 533255 614 533НДС1.7.Вариант 46 406 951 7701.9.1.6.Вариант 36 406 951 7701.8.1.5.Вариант 26 406 951 770Внешниеинженерные сетиВнутриплощадочные инженерныесетиБлагоустройствотерриториизастройкиПредпроектныеисследования,проектирование,согласованияПрочие расходы1.3.Вариант 1Итого расходовПоступленияРеализация жилых2.1.площадейРеализация2.2.нежилыхплощадейРеализация маш.2.3.местИтого поступлений2.16 778 570 24016 778 570 24016 778 570 24016 778 570 2403.ЧД4 484 624 0716 221 573 7146 712 654 4756 968 268 9014.Эффективность (%)36,5%58,9%66,7%71,0%118В данном случае все варианты эффективны.
При этом величинаэффективности между первым и четвертым вариантами различаетсядвукратно.Разработанная методика позволяет выполнять вариантные расчёты дляразличных сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации врамках государственно-частного партнёрства при комплексном освоенииновых территорий.Выводы по главе 3.Важнейшим1.элементомэффективногоуправленияземлепользованием крупного города в условиях его динамичного развитиявыступает информационное обеспечение и экономическое обоснованиепроцессов комплексного освоения новых территорий.Предложенный подход «обратного счёта» позволяет провести2.структурированиеземельныхучастковосваиваемыхтерриторийпоочередности градостроительного освоения Для этого по известной площадиземельного участка и структуре жилой застройки по типам домоврассчитывается объём проектируемого на территории земельного участкажилищного фонда.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
