Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Например, вгодовом отчете 2014 «Обзор рынка коммерческой недвижимости» компанииColliers International приведены данные о количестве наиболее значимыхсделок продажи офисной недвижимости конечным пользователям в 2013 г.:одно здание класса A и одно здание класса B20.
Как следует из обзора «Рынокофисной недвижимости. Москва. 2011 г.» компании Knight Frank, в 2011 г. вМоскве было заключено также всего несколько значимых сделок на рынкеофисной недвижимости: четыре покупки конечными пользователями и семьинвестиционных приобретений21. Соответственно, высока вероятность того,что на дату оценки справедливой стоимости информация по ценам реальных20URL: http://www.colliers.com/-/media/21203AC766F24264BACDA27E57BA73FA.ashx (датаобращения – 10.06.2014).21URL: http://www.knightfrank.ru/research/page6/issue1319/ (дата обращения – 10.02.2012).122сделок купли-продажи с объектами, аналогичными оцениваемому, на рынкебудет недоступна.Для того чтобы цены аналогичных объектов недвижимого имуществанадежно свидетельствовали о справедливой стоимости инвестиционнойнедвижимости,ихнеобходимоскорректироватьнаразницумеждуаналогичными зданиями и объектом оценки.
Корректировки зависят отфакторов, специфичных для объекта инвестиционной недвижимости. Такиефакторы включают: состояние или местонахождение объекта, объем илиуровень активности на рынках, на которых представлены объекты-аналоги.МСО 230 «Права на недвижимое имущество» предписывает учитыватьследующие различия между сопоставимыми данными:«– право (на недвижимое имущество. – Прим.
автора), на которомосновывается ценовое свидетельство, в сравнении с оцениваемым правом;– соответствующие месторасположения;– соответствующее качество земли или возраст и техническиехарактеристики зданий;– разрешенное использование или условия зонирования по каждомуобъекту имущества;– обстоятельства, от которых зависела цена сделок, и требуемая базаоценки;– дата, к которой относились ценовые свидетельства, в сравнении стребуемой датой оценки» [77, с. 88].Уровень сложности подобных корректировок известный американскийоценщик А.
Кинг оценил следующим образом: «Премии или скидки отфактической цены аналога зависят от размера, местоположения, текущихпроцентных ставок и других переменных. Такая корректировка требуетмастерства и опыта компетентного оценщика… Оценку недвижимости врамках сравнительного (рыночного) подхода ни предприниматель, ниспециалист со степенью MBA (Master of business administration – магистрделового администрирования) самостоятельно выполнить не смогут. Данный123подход требует наличия значительного опыта, доступа к соответствующимданным и умения произвести правильные корректировки» [63, с.
103].Содержащееся в СОО РОО 2-05-2010 резюме оценочной практикиподтверждает мнение А. Кинга: во всех странах – членах МКСО(Международный совет по стандартам оценки. – Прим. автора) признается,что оценка недвижимого имущества требует специального образования,подготовки и опыта22.Следует отметить и то, что выполнение подобных корректировокявляется функцией, не присущей отчитывающимся организациям.Основываясь на вышеизложенном, автор не может согласиться смнением Л.В. Чижевской, считающей, что «наиболее приемлемым дляопределения справедливой стоимости является сравнительный (рыночный)подход,который,несмотрянаналичиеопределенныхдопущений,предоставляет пользователю информацию о стоимости объекта…» [128].Затратный подход (Cost approach) к оценке прав на недвижимоеимущество согласно п.
С22. МСО 230 «Права на недвижимое имущество»обычно реализуется на основе метода амортизированных затрат назамещение. Его обычно применяют, когда не удается найти сведений о ценахсделок с объектами-аналогами либо идентифицировать фактические илиусловныеденежныепотоки,которыемогбыполучитьвладелецсоответствующего права. Этот подход используется в основном для оценкиспециализированных объектов имущества, т.е. таких объектов имущества,которые редко, если вообще когда-либо, продаются на рынке иначе какпутем продажи бизнеса или организации, частью которой они являются [77,с. 90].Этот подход не в полной мере соответствует понятию рыночнойстоимости (Market value), которая в Принципах МСО 2011 определена какрасчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива илиобязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и22URL: http://sroroo.ru/information/608371/?sphrase_id=30980 (дата обращения – 11.03.2011).124заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки послепроведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторондействовала бы, будучихорошо осведомленной, расчетливо и безпринуждения [77, с.
15]. При расчете рыночной стоимости принимаются вовнимание следующие условия:– ни одну из заинтересованных сторон не принуждают к совершениюсделки;– стороны сделки провели маркетинг, хорошо осведомлены о предметесделки и действуют расчетливо;– объект оценки представлен на открытом и конкурентном рынкепосредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектовоценки;– ценагипотетическойсделкипредставляетсобойнаилучшеевознаграждение для продавца и наиболее выгодную денежную сумму дляпокупателя;– цена гипотетической сделки выражена в денежной форме;– предполагаемая денежная сумма определяется на дату оценки.АвторразделяетмнениеВ.А.
ЩербаковаиН.А. Щербаковой,считающих, что «затратный подход может быть единственно возможным кприменению, например в случае сильной экономической нестабильности,приводящей к существенным затруднениям при прогнозировании денежныхпотоков и сложности поиска или противоречивости информации о продажаханалогов, поэтому в конце 1990-х гг. в России бизнес часто оценивалсятолько согласно затратному подходу» [110].Несомненным преимуществом затратного подхода является простотатехники: как резюмирует А.
Кинг, «оценку по затратному подходу можетвыполнить любой компетентный предприниматель» [63, 103].По мнению автора, применение затратного подхода в большей мереобосновано для оценки активов, предназначенных для применения в125операционной деятельности компаний, а не владения с целью получениядохода от аренды и/или увеличения рыночной стоимости.Дляопределениясправедливойстоимостиинвестиционнойнедвижимости этот метод оценки малопригоден по следующим причинам:– не основывается на учете состояния рынка;– взгляд рынка на справедливую стоимость объекта инвестиционнойнедвижимости детерминирован, в первую очередь, субъективными оценкамиучастников рынка денежного потока, генерируемого этим объектом, а незатратами на его создание;– субъективные оценки участников рынка объекта инвестиционнойнедвижимости зависят также от факторов, не имеющих функциональнойзависимостиотзатратнаэтотобъект,например:престижностиместоположения, состава арендаторов и т.д.Доходный подход (Income approach) заключается в примененииметодов дисконтированной стоимости.
Эти методы получили широкоераспространение в МСФО для оценки статей отчетности. Профессиональныеоценщики недвижимости применяют доходный подход для определениярыночной стоимости только доходной недвижимости.Теоретической основой применения доходного подхода к оценкесправедливой стоимости инвестиционной недвижимости является, помнению автора, рассмотренная ранее концепция цены капитальных благавстрийского подхода к экономике. С учетом прежде всего идеи взаимосвязиконцепции цены внеоборотных материальных активов с основополагающейтеорией субъективной ценности (стоимости) доходный подход к оценкесправедливой стоимости инвестиционной недвижимости является, помнению автора, предпочтительным.Таким образом, ОПБУ США и МСФО (IFRS) 13 рецепиировали изоценочных стандартов общепринятую аналитическую методологию.
Но вотличие от методологии, применяемой российскими профессиональнымиоценщиками, правила МСФО (IFRS) 13 не требуют обязательного126использования всех трех подходов (либо мотивированного отказа отприменения какого-либо подхода), сравнения и взвешивания величин,полученных с применением этих подходов, для расчета справедливойстоимости. Пункт 61 МСФО (IFRS) 13 предписывает использовать такиеметодыоценки,которыеявляютсяприемлемымивсложившихсяобстоятельствах и для которых доступны данные, достаточные дляоценки справедливой стоимости, при этом максимально используя уместныенаблюдаемые исходные данные и минимально используя ненаблюдаемыеисходные данные.По мнению автора, данная регулятивная конвергенция будетспособствоватьповышениюкачестваинадежностиоценкисправедливой стоимости инвестиционной недвижимости по следующимпричинам:– методыоценки,стандартамиоценочнойурегулированныедеятельности,общесогласованнымиотражаютзначительныймировой опыт профессиональных оценщиков имущества, прежде всегонедвижимости;– величины рыночной стоимости доходной недвижимости, получаемыес применением общепринятой аналитической методологии, в течениедлительного времени находят подтверждение рынком;– применение единой аналитической методологии способно упрочитьпозицииоценкитекущейрыночной(справедливой)стоимостивбухгалтерском учете;– применениеорганизациямиобщепринятойметодологииоценкинефинансовых активов вызовет больше доверия инвесторов и широкойобщественностиотчетности.квеличинамсправедливойстоимостивМСФО-1273.2 Методика реализации доходного подходак оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимостив процессе составления финансовой отчетностиПомимо введения новых для МСФО концепций, способных оказатьвлияние на величину и надежность оценки справедливой стоимостиинвестиционной недвижимости, МСФО (IFRS) 13 представил также единуюиерархию источников справедливой стоимости.Аналогичная трехуровневая иерархия источников оценки впервые былавключена в МСФО в форме поправок к МСФО (IFRS) 7 «Финансовыеинструменты: раскрытие информации», которые начали применяться длягодовых периодов, начинавшихся 01.01.2009 или после этой даты.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
