Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 25
Текст из файла (страница 25)
Компания CBRE является лидером нарынке оказания услуг в сфере коммерческой недвижимости, имеет более300 офисов в мире и штат сотрудников около 34 000 человек27;– Colliers International (www.colliers.ru / www.colliers.com). Крупнейшаямеждународная консалтинговая компания: располагает 482 офисами в62 странах мира и насчитывает более 13 500 сотрудников28;– Cushman&Wakefield(www.cushwake.com).Крупнейшаямеждународная организация, оказывающая услуги в сфере недвижимости:имеет 253 офиса в 60 странах и располагает штатом в 14 тыс. сотрудников29;– Knight Frank (www.knightfrank.ru). Компания Knight Frank являетсяпризнанным лидером на международном рынке недвижимости. Совместно сосвоим стратегическим партнером – компанией Newmark Knight Frankрасполагает сетью из 370 офисов в 48 странах мира на пяти континентах и26URL: http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/FCA16A51-F135-4E94-B7CC-E5D4C5598D88/kf_office_market_report_h1_2011_rus.pdf (дата обращения – 30.06.2012).27URL: http://www.cbre.ru/ru_ru/about_cbre (дата обращения – 30.06.2012).28URL: http://www.colliers.com/ru-ru/moscow/about (дата обращения – 30.06.2013).29URL: http://www.cushmanwakefield.ru/ru-ru/about-us/company-history/30.06.2013).(датаобращения–140насчитываетболее13 700специалистов.ВРоссииKnightFrankпредоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг во всехсегментах рынка недвижимости и является одной из ведущих компаний нарынках офисной, складской, торговой и жилой недвижимости30;– Jones Lang LaSalle (www.joneslanglasalle.ru).
Компания предоставляетфинансовыеикомплексныепрофессиональныеуслугивобластинедвижимости. Jones Lang LaSalle работает на рынках более чем 1 000городов в 70 странах по всему миру31;– S.A. Ricci (www.ricci.ru). В России компания S.A. Ricci являетсяодним из лидирующих консультантов на рынке коммерческой и жилойэлитной недвижимости32.Так, например, в Обзоре рынка «Офисные помещения. Москва. Итоги2011»33, подготовленном компанией CBRE, приведены данные о среднемуровне вакантных площадей, средних ставках аренды для офисныхпомещений классов A Прайм, A, B и другая информация о текущейконъюнктуре рынка офисной недвижимости.
В Обзоре компании KnightFrank «2011 год. Рынок офисной недвижимости. Москва»34 наряду с прочимирыночными данными приведены следующие основные показатели рынкаофисной недвижимости (для офисов классов A, B+, B-): доля вакантныхплощадей, средние базовые арендные ставки, диапазоны базовых арендныхставок, ставки операционных расходов, а также уточненный диапазон ставокаренды премиальных объектов.30URL: http://www.knightfrank.ru/about/ (дата обращения – 30.06.2013).31URL: http://www.joneslanglasalle.ru/Russia/RU-RU/Pages/AboutUs.aspx (дата обращения –30.06.2013).32URL: http://www.ricci.ru/ru/about/ (дата обращения – 30.06.2013).33URL: http://portal.cbre.eu/portal/page/portal/RRP/ResearchReportPublicFiles/FPR_EMEA_MOSCOW_OFFICE_MV_H2_2011_RUS.pdf (дата обращения – 30.06.2013).34URL: http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/FCA16A51-F135-4E94-B7CC-E5D4C5598D88/kf_office_market_report_h1_2011_rus.pdf (дата обращения – 30.06.2012).141В Обзоре рынка офисной недвижимости MOSCOW 2011, выпущенномкомпанией S.A.
Ricci35, также содержатся необходимые исходные данные, втом числе диапазоны базовых арендных ставок и средневзвешенные базовыеарендные ставки для офисов классов A, B+, B–, расположенных в зонахБульварного кольца, Садового кольца, Третьего транспортного кольца,МКАД; доля вакантных площадей в зоне Бульварного кольца, в расширеннойзоне Садового кольца (площади классов A и B), расширенной зоне ТТК,вблизи МКАД.Коэффициент капитализации должен отражать взгляд рынка на нормудоходности владельца объекта доходной недвижимости – в МСО 230 «Правананедвижимоеимущество»разъяснено,что«данныйпоказательпредставляет собой отдачу, или «доходность», которая в ожиданияхинвестора отражала бы временную стоимость денег, а также риски ивознаграждения от собственности» (С 17)» [77, с.
88]. И далее уточняется:«если… цель заключается в определении рыночной стоимости, то ставкибудут основываться на наблюдениях отдач, выведенных из цен, заплаченныхрыночными участниками за права на недвижимое имущество, продаваемыена рынке» (С 19)» [77, с. 89]. Поэтому «основной метод расчета ставкикапитализации (профессиональными оценщиками.
– Прим. автора) – методсравнения продаж» [110, с. 188]. Для определения ставки используется методкумулятивного построения и другие модели. Применение этих методовотчитывающимисяорганизациямитребуетналичиясоответствующихспециалистов в штате. Российские подразделения ведущих экспертов рынканедвижимости регулярно публикуют на страницах сети «интернет» ставкикапитализации для различных сегментов доходной недвижимости. Например,35URL: http://www.ricci.ru/ru/analytics/obzor-rynka-ofisnoj-nedvizhimosti-za-2011-god (датаобращения – 30.06.2012).142в обзоре компании Knight Frank «I полугодие 2011 года.
Рынок инвестиций.Москва» приведены ставки капитализации для офисов – 8,5–9%36.Оценки ставок отражают ожидания участников рынка, принимающих врасчет текущие изменения ставок аренды, цен сделок продажи, внешнихфакторов, включая актуальные рыночные условия, специфику сегментарынкакоммерческойнедвижимости,следовательно,отчитывающиесяорганизации избавлены от необходимости самостоятельно рассчитыватьставки капитализации. Следует отметить, что ошибка в расчете величиныставки на 1% влечет за собой ошибку в расчете стоимости на 10%.Наличиедоступныхсведенийоставкахкапитализации,рассчитываемых ведущими экспертами рынка недвижимости, являетсясущественным фактором выбора метода капитализации доходов для расчетасправедливой стоимости инвестиционной недвижимости.Спецификой метода дисконтированных денежных потоков являетсяпрогнозирование будущих потоков для каждого года прогнозного периода.Определяемая этим методом стоимость включает в себя также величинутерминальной стоимости объекта.Дляполучениясправедливойстоимостиинвестиционнойнедвижимости рассматриваемым методом необходимо:– определить длительность прогнозного периода, как правило, не болеепяти лет, так как относительно надежные прогнозы для более длительногопериода получить проблематично;– методом экстраполяции определить прогнозные доходы за каждыйгод пятилетнего срока.
Следует отметить, что прогнозная величина будущихдоходов увеличивается в периоды экономического подъема и уменьшается впериоды макроэкономической нестабильности.Из-за недостаточной зрелости российского рынка коммерческойнедвижимости в настоящее время отсутствует достаточный объем36URL: http://www.knightfrank.ru/research/page1/issue1247/?§orid=630.06.2012).(датаобращения–143рыночных данных о доходах за прошлые периоды, поэтому расчеттенденцийизменениядоходовотобъектовбудетнедостаточнокорректным, тем более с учетом имеющегося фактора макроэкономическойнестабильности.
Некоторые профессиональные оценщики, применяющиеметоддисконтированныхденежных потоков для расчета рыночнойстоимости доходной недвижимости, обосновывают выбор этого методапредположением, что экономическая ситуация в РФ не будет ухудшаться, адоход от аренды будет ежегодно увеличиваться. Но, как свидетельствуютобщеизвестные факты, экономика в целом и рынок коммерческойнедвижимости в частности подвержены кризисам и макроэкономическимнестабильностям. Цены на недвижимость могут не только расти, но иснижаться, в некоторых странах – на протяжении длительного периода;– определить терминальную стоимость объекта;– рассчитать ставку дисконтирования. Наиболее сложным в техникерасчетасправедливойопределениестоимостиставкирассчитываетсявышеуказаннымдисконтирования.различнымиметодами,методомСтавкакоторыеявляетсядисконтированиявключаютвсебясубъективные оценки рисков, соответственно, получаемая ставка не в полноймере соответствует требованиям надежности и учета рынка.Наше исследование оценки справедливой стоимости инвестиционнойнедвижимости методом дисконтированных денежных потоков в полной мереподтверждает слабые стороны учета по приведенной стоимости, выявленныев свое время Комитетом Сзндилендса (комитет, который был учрежден вВеликобритании в 1975 г.
для решения проблемы искажающего влиянияинфляции на данные публикуемой отчетности компаний. Комитетомруководил Ф. Сэндилендс): «В основе учета по приведенной стоимостилежит экономическое понятие прибыли и стоимости актива, определенное наосновании дисконтированной стоимости потоков денежных средств, которыеожидаетсяполучитьотактива…Даженесмотрянакажущуюсятеоретическую обоснованность этого подхода, Комитет Сэндилендса144определил его как неприменимый на практике.
Комитет считал, что такиевопросы, как риск, определение ставок дисконтирования, изменения впроцентных ставках и неуверенность в отношении будущих потоковденежных средств, представляют собой неразрешимые проблемы (курсивнаш. – Прим. автора).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
