Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 24
Текст из файла (страница 24)
87 МСФО(IFRS) 13).Согласно п. 89 МСФО (IFRS) 13 организация должна разрабатыватьненаблюдаемые исходные данные, используя всю информацию, доступную всложившихся обстоятельствах, которая может включать собственные данныеорганизации. Если организация использует собственные данные, то онадолжна корректировать эти данные в тех случаях, когда обоснованнодоступная информация указывает на то, что другие участники рынкаиспользовали бы другие данные или существует какая-то информация,специфическая для организации, которая недоступна для других участниковрынка(например,синергия,специфическаядляорганизации).Отчитывающаяся организация не обязана прилагать чрезмерные усилия,чтобы получить информацию о допущениях участников рынка.
Однако она24URL: http://www.vtb.ru/upload/iblock/cca/VTB_IFRS%202012_RUS_20130605_1810.pdf (датаобращения – 10.06.2013).134должна учитывать всю информацию о допущениях участников рынка,которая является обоснованно доступной. Ненаблюдаемые исходные данные,разработанные в соответствии с вышеописанной процедурой, считаютсядопущениями участников рынка и удовлетворяют цели оценки справедливойстоимости.
Это указание международного стандарта имеет ключевоезначение.По этой причине мы не можем согласиться с мнением Л.Б. Трофимовойо том, что исходные данные 3-го уровня отражают специфическую стоимость(рисунок 3.1). Такой подход не соответствует сущности справедливойстоимости как рыночной оценки. Лишь в случаях нарушения предписанийМСФО (IFRS) 13 о корректировке собственных данных в соответствии сдопущениямиучастниковрынкаполученнаястоимостьбудетспецифической, а не справедливой.Методика оценки по справедливой стоимостиРыночная стоимость1-йуровеньСпецифическая стоимость2-йуровень3-йуровеньНаблюдаемые ценыНенаблюдаемые ценыИсточник: [126].Рисунок 3.1 – Взаимосвязь уровней иерархии с видами оценокМетодологияопределениятекущей(справедливой)стоимостинедвижимости, временно не используемой в основной деятельности (термин,определяющий инвестиционную недвижимость в нормативных актах Банка135России), содержащаяся в Положении № 385-П, предлагает кредитныморганизациям использовать следующие источники данных:– действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости;– данные из внешних источников о ставках арендной платы поаналогичной недвижимости;– сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовойинформации и специальной литературе;– экспертныезаключенияотекущей(справедливой) стоимостиобъектов недвижимости и т.п.Отсутствие структурированной иерархии в данном случае не является,по мнению автора, недостатком методологии Банка России, так как данныеиз внешних источников о ставках арендной платы по аналогичнойнедвижимости не отнесены к последнему уровню.По мнению автора, как единая современная иерархия исходныхданных о справедливой стоимости, так и предыдущая, содержавшаяся вМСФО (IAS) 40, построены без учета мирового опыта оценочнойпрактикиинесоответствуютспецификеинвестиционнойнедвижимости – приоритетным источником рыночной информацииявляются рыночные ставки аренды и эксплуатационных расходов всопоставимых объектах, полученные из надежных и авторитетныхисточников.Современная методология оценки справедливой стоимости ОПБУСША и МСФО ориентирована на приоритетное использование наблюдаемойрыночнойинформации.Применениецен активногорынкаидеальносоответствует концепции справедливой стоимости МСФО.
Исходныеданные 1-го уровня доступны для многих финансовых активов и финансовыхобязательств.Методологияопределениясправедливойстоимости,основанная на биржевых котировках, предоставляемых организаторамиторгов, проста и транспарентна. Рынки инвестиционной недвижимости немогут быть признаны активными из-за специфики оцениваемого объекта.136Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости можетрассчитываться, по мнению диссертанта, главным образом на основеданных3-гоуровняиерархииисточниковпосредствомметодов,преобразующих ожидаемые суммы чистого дохода в единую сумму на датуоценки.Концепция справедливой стоимости МСФО и ОПБУ США исходит избазового положения о том, что и при отсутствии цен активного рынка сдостоверностью может быть получена оценка справедливой стоимости.Как мы установили в настоящем исследовании, из-за спецификинедвижимогоимуществакакэкономическогоблагаединственнымприемлемым методом оценки справедливой стоимости инвестиционнойнедвижимости часто является доходный подход.
Этот подход в МСФО(IFRS) 13 определяется как методы оценки, которые преобразовываютбудущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы)в единую сумму на текущий момент (т.е. дисконтированную).Процесс оценки инвестиционной недвижимости по справедливойстоимости в рамках доходного подхода проиллюстрирован на рисунке Е.1Приложения Е.Оценка справедливой стоимости инвестиционной недвижимости,полученная с использованием доходного подхода, отражает текущиерыночные ожидания в отношении будущих сумм чистого дохода от аренды,т.е. представляет собой приведенную стоимость такого дохода.МСФО (IFRS) 13 приводит несколько примеров методов, применяемыхв рамках доходного подхода.
Среди них методы оценки по приведеннойстоимости.Правила МСФО (IFRS) 13 не предписывают использование одногоконкретного метода оценки по приведенной стоимости и не ограничиваютиспользование методов оценки по приведенной стоимости для определениясправедливой стоимости. Метод оценки по приведенной стоимости,используемый для измерения справедливой стоимости, зависит от фактов и137обстоятельств, специфических для оцениваемого актива или обязательства(например, наблюдаются ли цены на сопоставимые активы или обязательствана рынке), и наличия достаточных данных.Профессиональные оценщики для определения рыночной стоимостидоходной недвижимости в рамках доходного подхода применяют дваосновных метода:– метод капитализации (доходности с учетом всех рисков);– различные модели дисконтированного денежного потока.Общим для вышеуказанных методов является то, что основойрассчитываемой стоимости являются фактические или предполагаемыедоходы, которые может получить собственник права на недвижимоеимущество.
«В случае инвестиционного имущества (термин, определяющийинвестиционную недвижимость в МСО (Международный стандарт оценки)230 «Права на недвижимое имущество». – Прим. автора) такой доход можетиметь форму арендной платы…» (С16) [77, с. 88].Метод капитализации доходов заключается в прямом преобразованиичистого операционного дохода (далее ЧОД, NOI), приносимого объектом, встоимость на дату оценки путем его деления на коэффициент (ставку)капитализации:V = NOI/R,(1)гдеV – стоимость;NOI – фактическая (скорректированная на допущения участниковрынка) или прогнозная величина чистого операционного дохода от объектаза год;R – ставка капитализации.Релевантность расчетанедвижимостиметодомсправедливойкапитализациисоблюдением следующих основных допущений:стоимостиинвестиционнойдоходовобуславливается138– потоки ЧОД стабильно положительны либо стабильно увеличиваютсяc темпом, не превышающим темп роста рыночных потоков;– период генерирования объектом дохода стремится к бесконечности;– ставки капитализации и величины чистого операционного доходаопределяются исходя из рыночных данных.Рассматриваемый метод применим для оценки функционирующихобъектов инвестиционной недвижимости со стабильным доходом, например,торговых,офисныхцентров,многофункциональныхторгово-развлекательных комплексов.
При этом существующее использованиевышеуказанных объектов должно быть наилучшим и наиболее эффективнымс точки зрения участников рынка.Гипотетический ЧОД должен формироваться на базе сведений осопоставимых объектах, которые могут получить участники рынка. Этоозначает, что величины притоков денежных средств следует рассчитывать сиспользованием рыночных данных о средних базовых арендных ставках* нааналогичных объектах инвестиционной недвижимости на той же территориии в том же состоянии.
Величины оттоков денежных средств должныопределяться на базе средних по рынку для аналогичных объектов на той жетерритории и в том же состоянии операционных расходов**.*Примечание – Базовая арендная ставка (Base Rental Rate) – арендная ставка, невключающая в себя операционные расходы, НДС25.**Примечание – операционные расходы (OPEX, Operational Expenses) – денежныерасходы, необходимые для функционирования и обслуживания объекта недвижимости.Примерами операционных расходов являются налоги на недвижимость, оплата страховки,расходы на управление и обслуживание объекта, коммунальные услуги25.Прирасчетесправедливойстоимостикачественныхобъектовинвестиционной недвижимости, расположенных в Московском регионе иСанкт-Петербурге, величиной потерь от неплатежей арендаторов можнопренебречь, так как она невелика из-за принятой практики размещения25URL: http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/FCA16A51-F135-4E94-B7CC-E5D4C5598D88/kf_office_market_report_h1_2011_rus.pdf (дата обращения – 30.06.2012).139арендаторами страховых депозитов у арендодателей и внесения арендныхплатежей на условиях предварительной оплаты.На величину оттока денежных средств также влияет уровень вакантныхплощадей*.*Примечание – Доля (уровень) вакантных площадей (Vacancy Rate) – отношениевакантных площадей к общему объему качественных площадей26.Релевантные исходные данные о средних ценах продаж объектов,величинах рыночных базовых арендных ставок, операционных расходов,доле вакантных площадей во всех сегментах российского рынка доходнойнедвижимости в настоящее время представлены на страницах сети Интернеттаких ведущих мировых экспертов рынка недвижимости (далее ведущиеэксперты рынка недвижимости), как:– CB Richard Ellis (www.cbre.ru).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
