Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 19

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 19)

Например, справедливая стоимость неотражает ни один из следующих факторов, если они не являютсяобщедоступными для участников рынка:(a) дополнительную стоимость, полученную от группы активов(например,врезультатеформированияимущества, расположенного в разных местах);портфеляинвестиционного104(b) синергетический эффект между измеренным активом и прочимиактивами;(c) юридические права или правовые ограничения, характерные длятекущего владельца актива, и(d) налоговые льготы или налоговое бремя, характерное для текущеговладельца актива» [36].Расчет справедливой стоимости за вычетом расходов на продажуосуществляется путем корректировки величины справедливой стоимости,определенной по правилам МСФО (IFRS) 13, на затраты, непосредственносвязанные с продажей инвестиционной недвижимости.

По мнению автора,при расчете возмещаемой суммы инвестиционной недвижимости следуетруководствоваться следующем обобщением практики, содержащимся вМСФО (IAS) 36: «...в некоторых случаях оценки, средние показатели исокращенные расчеты обеспечивают достаточно надежные данные,приближенные к результатам подробных расчетов, приведенных внастоящем стандарте применительно к справедливой стоимости завычетом затрат на продажу или к ценности использования» [78, с.

415].Методика расчета справедливой стоимости инвестиционной недвижимостирассмотрена в главе 3 настоящего исследования.Для расчета ценности использования инвестиционной недвижимостиможет быть предложен следующий алгоритм:1) составляетсяпрогнозбудущихденежныхпотоков,которыеорганизация планирует получить от объекта инвестиционной недвижимости,включая сумму притока средств от его выбытия в конце срока полезногоиспользования;2) определяются возможные вариации в размерах и сроках поступлениявышеуказанных потоков;3) определяется временная стоимость денег (минимальная ставка),отражаемая текущей рыночной безрисковой ставкой процента;1054) определяютсянадбавкизаспецифическуюнеопределенность.Принимаются во внимание страновой риск, валютный риск, ценовой риск ириск потока денежных средств;5) определяются другие факторы, влияющие на величину ожидаемыхденежных потоков.МСФО (IAS) 36 предусматривает расчет ставки дисконтирования довычета налогов на основе текущей рыночной оценки временной стоимостиденег с учетом рисковых поправок.

Полученная ставка должна бытьэквивалентна норме прибыли, которую инвесторы потребовали бы, если быпредпочли инвестиции, генерирующие денежные потоки с величиной,временной и рисковой структурой, эквивалентной тем, которые организацияпредполагает получить от оцениваемого объекта.При анализе полученных величин справедливой стоимости за вычетомрасходов на продажу и ценности использования следует учитывать, чтодоходныйсегментинвестиционнойнедвижимостихарактеризуетсяэквивалентностью денежных потоков оцениваемых участниками рынка иприсущих составителю отчетности (при условии заключения договороваренды на рыночных условиях). Как отмечает компания «Эрнст энд Янг»,«дляинвестиционной«…будущиеденежныенедвижимости,потоки,приносящейкоторыедолжныарендныйучитыватьсядоходприпрогнозировании, будут (i) потоками от аренды по существующемусоглашению об аренде, (ii) оценкой потоков от аренды впоследствии.Денежные потоки, генерируемые по действующему договору аренды, будутодинаковыми вне зависимости от основы, на которой они определялись: наосновании денежных потоков, характерных для компании, или ожидаемыхрыночными участниками.

Оценка потоков по аренде впоследствии такжебудет одинаковой, за исключением случаев, когда согласно прогнозамкомпании она превзойдет рыночные показатели и получит большиеденежные потоки. Маловероятно, что это будет подходящей основой дляпрогнозирования, поскольку ни одна компания не может реально ожидать,106чтоонапревзойдетинвестиционногорыночныепортфеля,илипоказателипревзойдетвихотношениизавсегокороткийсрок.Следовательно, к прогнозам относительно того, что денежные потоки поопределенным объектам недвижимости превзойдут рыночные показатели,следуетотноситьсяскептически.Такимобразом…ценностьотиспользования отдельного объекта инвестиционной недвижимости редкокогда может превысить справедливую стоимость этого объекта» [90,с.

1190–1191].Есливозмещаемаястоимостьинвестиционнойнедвижимостиоказывается ниже ее балансовой стоимости, то последняя снижается довеличины возмещаемой суммы. Разница между возмещаемой суммой ибалансовой стоимостью является убытком от обесценения, которыйнемедленно признается в отчете о совокупном доходе (отчете о прибылях иубытках).Первоначальное признание убытка от обесценения обуславливает егопереоценку в дальнейшем (при наличии вероятности изменения величиныобесценения).

Для выявления признаков того, что признанный в предыдущиепериоды убыток от обесценения необходимо уменьшить, или, что он болеене подлежит признанию, организация вновь анализирует источники внешнейи внутренней информации. В п. 112 МСФО (IAS) 36 отмечено, что признакивозможного уменьшения убытка от обесценения, главным образом,зеркально отображают признаки возможного убытка от обесценения.Примером значительных изменений с благоприятными последствиями втечение периода в одном из признаков – институциональной среде, являетсяизменение границы между субъектами Российской Федерации: городомфедерального значения Москвой и Московской областью.

Изменениеграницы, утвержденное с 01.07.2012, увеличило территорию Москвы на148 864 га. Рыночная стоимость земельных участков, расположенных наприсоединенных землях, увеличится, так они перешли в категорию земельнаселенных пунктов. В этой категории значительно проще изменить вид107разрешенного использования земельного участка и получить право настроительство.Убыток от обесценения может быть восстановлен только до величиныбалансовой стоимости инвестиционной недвижимости, в которой онаотражалась бы за вычетом накопленной амортизации, если бы убыток отобесценениянеинвестиционнойпризнавался.недвижимостиВыявленноевлечетвосстановлениепересмотрстоимостиостаточногосрокаполезного использования, метода амортизации и величины ликвидационнойстоимости объекта.Восстановление убытка от обесценения инвестиционной недвижимостинемедленно признается в прибылях или убытках.

Кроме того, восстановлениеубытка от обесценения обуславливает корректировку амортизационныхотчислений в будущих периодах с учетом пересмотра балансовой стоимостиинвестиционной недвижимости, за вычетом ее ликвидационной стоимости,на регулярной основе в течение оставшегося срока службы.Таким образом, введение в процедуру учета по фактическим затратамтеста на обесценение направлено на недопущение завышения балансовойстоимостидолгосрочныхактивов,втомчислеинвестиционнойнедвижимости. Эта процедурная новация четко свидетельствует обэволюции учета по первоначальной стоимости МСФО. Его современныйпорядок, по мнению диссертанта, в значительной степени нивелировалобщеизвестные преимущества метода учета по первоначальной стоимости(простотаиэкономичностьпроцедурыизмерения,документальноеподтверждение денежных сумм и, следовательно, высокая надежностьполученных оценок).

Этот метод учета при наличии признаков обесцененияявляется не менее сложным и трудоемким, чем учет по справедливойстоимости.Модель учета по первоначальной стоимости МСФО может являтьсяоптимальным выбором учетной политики для операционной недвижимости(и других основных средств), так как пользователей МСФО-отчетности в108большей мере интересует денежный поток, генерируемый организацией сприменением подобных активов, а не их текущая рыночной стоимость.В отличие от операционных активов, актуальная величина стоимостиинвестиционной недвижимости представляет наибольший интерес дляпользователей отчетности, соответственно, модель ее последующегоизмерениядолжнаосновыватьсянасправедливойКакстоимости.свидетельствуют данные компании «Эрнст энд Янг», «модель учетаинвестиционнойнедвижимостипопервоначальнойстоимостименеераспространена среди компаний, чем модель учета по справедливойстоимости…» [90, с.

1189–1190].Рассмотрим учет российских активов, идентифицируемых МСФО вкачестве инвестиционной недвижимости.Учет по первоначальной стоимости является одним из основныхпринципов российского бухгалтерского учета. В Концепции бухгалтерскогоучета в рыночной экономике России определено, что оценка активов,обязательств,доходовирасходовпроизводится,какправило,пофактической (первоначальной) стоимости (себестоимости).При последующем измерении российских активов, признаваемыхМСФОвкачествеинвестиционнойнедвижимости,руководствуютсяследующими нормативными актами:– ПБУ 6/01;– План счетов;– Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерскойотчетности в Российской Федерации;– Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций№ 160;– Методические указания по учету основных средств.Вышеуказанные положения составлены в полном соответствии спринципомпервоначальнойстоимости,поэтомуроссийскиеактивы,109идентифицируемые МСФО как инвестиционная недвижимость, учитываютсяпо фактическим затратам, сформированным при принятии к учету:– затраты на строительство зданий; земельные участки, удерживаемыедля получения выгод от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, ане для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычнойдеятельности; земельные участки, дальнейшее использование которых наданный момент не определено, отражаются в бухгалтерском балансе пофактическим затратам, понесенным организацией;– недвижимое имущество, полученное по договору операционнойаренды, учитывается в оценке, согласованной в договоре на аренду;– стоимостьнедвижимогоимущества,учитываемоговсоставеосновных средств и доходных вложений в материальные ценности, такжеизменению не подлежит, кроме случаев, установленных ПБУ 6/01 и инымиположениями по бухгалтерскому учету.В ПБУ 6/01 (п.

Характеристики

Список файлов диссертации