Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 16
Текст из файла (страница 16)
Порядокформирования первоначальной стоимости земельных участков и зданий,находящихся в собственности составителя финансовой отчетности, зависитот способа поступления в организацию.86Первоначальной стоимостью недвижимого имущества, приобретенногоза плату, является сумма соответствующих фактических затрат.
Кромеслучаев, предусмотренных законодательством РФ, в первоначальнуюстоимостьневключаютсяОбщехозяйственныефактическуюиНДСдругиестоимостьииныеаналогичныеобъектатольковвозмещаемыерасходыналоги.увеличиваютслучаях,когдаонинепосредственно связаны с его приобретением.Суммы процентов по заемным обязательствам, непосредственносвязанным с приобретением объекта, капитализируются при условии егоквалификации в качестве инвестиционного актива.
Признаваемые МСФО вкачествеинвестиционнойнедвижимостиобъектынезавершенногостроительства, информация о которых впоследствии будет отраженазаемщикоми(или)заказчикомпокупателем)(инвестором,насоответствующих счетах бухгалтерского учета, могут соответствоватькритериям признания в качестве инвестиционного актива. В иных случаяхрасходы на привлечение средств первоначальную стоимость не увеличивают.ПравиламиПБУ8/2010установленавозможностьвключенияоценочных обязательств в стоимость объекта. Вместе с тем нормы ПБУ 6/01(в отличие от правил МСФО (IAS) 16) не предусматривают капитализациюбудущихзатратизсуществующихобязательствнавосстановлениеземельных участков, снос зданий.Земельные участки или здания, внесенные в счет вклада в уставный(складочный) капитал организации, первоначально признаются в денежнойсумме, согласованной учредителями (участниками) организации, если иноенепредусмотренопервоначальнуюзаконодательствомстоимостьобъектов,РоссийскойпоступившихФедерации.такимВспособом,включаются также фактические затраты на приведение их в состояние,пригодное для использования, например, для сдачи в аренду.Земельные участки или здания, полученные организацией по договорударения (безвозмездно), оцениваются в сумме их текущей рыночной87стоимости на дату принятия на балансовый учет в качестве вложений вовнеоборотные активы и фактических затрат на приведение их в состояние,пригодное для использования.Земельныеучасткиилиздания,полученныеподоговорам,предусматривающим исполнение обязательства по оплате неденежнымисредствами, принимаются к учету в оценке ценностей, переданных илиподлежащих передаче организацией.
Указанные ценности измеряются наоснове цены, по которой в сравнимых обстоятельствах организация обычнооценивает стоимость аналогичных ценностей. В случае невозможностиустановления стоимости ценностей, переданных или подлежащих передачеорганизацией, оценка рассматриваемого актива определяется на основаниистоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретаетсяаналогичное имущество.Объекты незавершенного строительства, группируемые МСФО встатье «инвестиционная недвижимость», оцениваются по фактическимзатратам на сооружение. В разделе I «Внеоборотные активы» формыбухгалтерского баланса, утвержденной приказом Минфина РФ от 02.07.2010№66н«О формах бухгалтерскойотчетности», отсутствует статья«Незавершенное строительство».
Если организация признает затраты внезавершенное строительство объектов, классифицируемых МСФО вкачестве инвестиционной недвижимости, как существенные, то она должнаввести соответствующую детализацию группы статей «Основные средства»формы бухгалтерского баланса, например, включить статью «Строительствоосновных средств».Стоимость поступившего лизингового имущества, квалифицируемогоМСФО в качестве инвестиционной недвижимости, и затраты, связанные с егополучением, учитываются лизингополучателем на балансовом счете 01«Основные средства» (субсчет «Арендованное имущество») в соответствии сПриказом Минфина России от 17.02.1997 № 15 «Об отражении в учетеопераций по договору лизинга». Первоначальная стоимость вышеуказанного88объекта формируется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» впорядке, предусмотренном ПБУ 6/01 (п.
8) для основных средств, т.е. всумме договора лизинга без учета НДС и затрат на приведение объекта всостояние, пригодное для использования.Данные об объекте недвижимого имущества, учитываемом на баланселизингодателя, отражаются лизингополучателем за балансом в оценке,указанной в договоре лизинга.Недвижимоеимущество,поступившеенаоснованиидоговораоперационной аренды, учитывается арендатором также за балансом вденежной сумме, определенной в договоре на аренду.Более успешно осуществляется реформирование бухгалтерского учетаи оценки инвестиционной недвижимости в кредитных организациях РФ.До 1 января 2012 г.
инвестиционная недвижимость, принадлежащаяроссийским кредитным организациям, учитывалась на балансовых счетах,предназначенных для обобщения информации об имуществе, используемомдля осуществления банковской деятельности, а также о вложениях всооружение и приобретение основных средств.В таблице Д.1 Приложения Д представлены виды активов, в составекоторых отражалась инвестиционная недвижимость российских банков.Как мы видим, на вышеуказанных счетах формировалась экономическинеоднородная информация.Банк России, устанавливающий правила бухгалтерского учета иотчетности для банковской системы Российской Федерации, решилрассмотренную проблему в регулировании учета и отчетности банковследующимобразом.УказаниеБанкаРоссииввеловроссийскуюбухгалтерскую практику новый учетный объект: «недвижимость, временноне используемая в основной деятельности», под которой понимаетсяимущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое),принадлежащеекредитнойорганизациинаправесобственностиипредназначенное для получения арендных платежей (за исключением89платежей по договорам финансовой аренды (лизинга)), доходов от приростастоимости этого имущества или того и другого, но не для использования вкачестве средств труда для оказания услуг, управления кредитнойорганизацией, реализация которого в течение одного года с датыклассификации в качестве недвижимости, временно не используемой восновной деятельности, кредитной организацией не планируется.Из вышеизложенного определения можно выделить следующиесущественные признаки недвижимости, временно не используемой восновной деятельности:– является активом, т.е.
ресурсами, стоимость которых может бытьнадежно определена и способными в будущем обеспечить определеннуюэкономическую выгоду;– актив не предназначен для использования в банковском бизнесе илидля продажи в течение года с даты признания;– ожидаемыми экономическими выгодами являются арендные платежии/или доход от прироста стоимости имущества, т.е. инвестиционный доход;– актив структурно состоит из объектов недвижимости, в том численаходящихся в стадии строительства или реконструкции.Как мы видим, совокупность составляющих понятия «недвижимость,временно не используемая в основной деятельности» раскрывает его какинвестиционную недвижимость.Вступившие в силу с 1 января 2013 г.
новые Правила ведениябухгалтерского учета в кредитных организациях (Приложение к Положениюо правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях,расположенных на территории Российской Федерации» (утверждено БанкомРоссии 16.07.2012 № 385-П) (далее Положение № 385-П) не внеслипринципиальных изменений в учет и оценку инвестиционной недвижимостикредитными организациями. Правилами Положения № 385-П установленысчета,предназначенныедляобособленногонедвижимости (таблица Д.2 Приложения Д).учетаинвестиционной90Определение первоначальной стоимости недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, осуществляется в соответствии с«Порядком учета основных средств, нематериальных активов, материальныхзапасов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности»Приложение 9 к Положению № 385-П (далее Приложение 9 к Положению№ 385-П). Первоначальной стоимостью инвестиционной недвижимости,приобретенной за плату, признается сумма фактических затрат настроительство, приобретение и доведение до состояния, в котором объектпригоден для использования.В таблице Д.3 Приложения Д представлен порядок формированияпервоначальной стоимости инвестиционной недвижимости в зависимости отспособа поступления в кредитную организацию.
Как мы видим изтаблицы Д.3 Приложения Д, первоначальной стоимостью инвестиционнойнедвижимости,полученнойподоговорударенияиподоговорам,предусматривающим исполнение обязательств по оплате неденежнымисредствами, является сумма:– рыночной цены имущества на дату принятия к бухгалтерскому учету;– фактических затрат на доведение до состояния, пригодного дляиспользования.Одним из видов инвестиционной недвижимости, поступившей врезультате обмена на неденежные активы, являются объекты, полученныекредитными организациями в качестве предмета отступного от заемщиков.В настоящее время по оценке вице-президента Moode’s Е. Тарзимановаинвестиционная недвижимость на балансах российских банков составляетоколо 10% от капитала банковского сектора13.
Значительная ее часть былаполучена кредитными организациями в виде отступного в период послекризиса 2008 г.Согласно абз. 3 п. 1.6 Приложения 9 к Положению № 385-Пконкретный состав затрат на строительство, создание, приобретение13URL: http://www.rbcdaily.ru/2011/12/08/finance/562949982239303 (дата обращения – 15.12.2011).91имущества (в том числе сумм налогов) определяется кредитной организациейв соответствии с законодательством Российской Федерации, в том численормативными правовыми актами Министерства финансов РоссийскойФедерации. Из этой нормы следует, что определение первоначальнойбухгалтерской стоимости недвижимости, временно не используемой восновной деятельности, может осуществляться в соответствии с нормаминалогового законодательства. Налоговым кодексом Российской Федерации(ст. 40) установлено, что цена товаров, работ или услуг, указанная сторонамисделки, принимается для целей налогообложения, и пока не доказанообратное, предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен [3].По мнению автора, правила ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
