Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 13
Текст из файла (страница 13)
Как следует из вышеуказаннойотчетности в 2009 г., Группа ВТБ получила объекты недвижимости восновном от российских девелоперских компаний, в том числе земельныеучастки стоимостью 54,9 млрд руб. были переданы в собственность Группы69ВТБ в обмен на урегулирование непогашенных кредитов (рисунок Б.2Приложения Б);– увеличение остатков по строке инвестиционная недвижимость на20 млрд руб. произошло вследствие приобретения ОАО «Система-Галс».Остальная часть объектов недвижимости стоимостью 0,6 млрд руб. былаполучена путем обращения взыскания на имущество, переданное в залог подоговорамипотечногокредитования.Первоначальнаяоценкаинвестиционной недвижимости осуществлялась по справедливой стоимостинезависимым оценщиком (рисунок Б.2 Приложения Б).Из вышеуказанной отчетности мы видим долю инвестиционнойнедвижимости в активах банка и рыночную стоимость инвестиционнойнедвижимости на отчетную дату.Данные бухгалтерского баланса ОАО «НОМОС-БАНК», составленногопо РСБУ на 1 января 2009 г., свидетельствуют о резком увеличении остатковпо строке «Основные средства, нематериальные активы и материальныезапасы»(2,891,040тыс.руб.)посравнениюсосведенияминасоответствующую отчетную дату предыдущего года (729,631 тыс.
руб.)(рисунок В.1 Приложения В). В консолидированном балансе, составленномпо правилам МСФО на 31 декабря 2008 г., инвестиционная недвижимость невыделена, но остатки по строке «Прочие активы» увеличились по сравнениюс предыдущей отчетной датой в несколько раз с 1,494,015 тыс. руб. до9,178,469 тыс. руб. (рисунок В.2 Приложения В).Другими фактами, свидетельствующими о возможном наличииинвестиционной недвижимости в составе активов группы «НОМОС-БАНК»,являются:– согласно примечаниям к консолидированной финансовой отчетностиОАО «НОМОС-БАНК» за годы, закончившиеся 31 декабря 2010, 2009 и 2008годов (далее Примечания), в декабре 2009 г.
группа приобрела контроль надЗПИФН «Универсал – Фонд недвижимости» (рисунок В.3 Приложения В). Впримечаниях нет более детальной информации об этой сделке. Как известно,70российские кредитные организации после кризиса 2008 г. передавалинедвижимость, полученную по соглашениям об отступном от заёмщиков, вподконтрольные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости сцелью роспуска резервов и снижения давления на капитал;– доходы от сдачи в аренду группы увеличились с 9,785 тыс. руб. на31 декабря 2008 г.
до 30,735 тыс. руб. на 31 декабря 2009 г. и 35,485 тыс. руб.на 31 декабря 2010 г. (рисунок В.4 Приложения В);– в Примечаниях (рисунок В.5 Приложения В) отражено появление на31 декабря 2010 г. в разделе «Прочие нефинансовые активы» строки«Инвестиции в недвижимость» с величиной 922,062 тыс. руб. Остаток построке «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи» составил нату же дату 219,198 тыс. руб. по сравнению с 95,551 тыс. руб.
на 31 декабря2009 г. Группа «НОМОС-БАНК» оценила балансовую стоимость инвестицийв недвижимость по состоянию на 31 декабря 2010 г. В результате этойоценки в консолидированном отчете о прибылях и убытках был признанубыток от обесценения на сумму 94,471 тыс. руб., возникший вследствиеснижения рыночных цен. Уменьшение балансовой стоимости зданий ипрочих объектов недвижимости отражено в составе прибылей и убытков.Как мы видим, МСФО-отчетность банка с 2010 г. стала болеепрозрачной и информативной за счет выделения среди активов статьи«инвестиционная недвижимость».
Отчетность по РСБУ ОАО «НОМОСБАНК» не дает заинтересованным пользователям какой-либо информации онедвижимости, которая не используется в банковском бизнесе, а также осоответствии ее балансовой стоимости рыночным ценам на отчетную дату.Мы можем обоснованно предполагать, что недостаточная прозрачностьсущественной части активов является одной из причин того, что стоимостьбанка на бирже по состоянию на III кв. 2011 г. ниже его балансовойстоимости.Помнениюавтора,применениеоценкитекущейрыночной(справедливой) стоимости при последующем измерении недвижимости,71временно не используемой в основной деятельности, позволит значительноулучшить информационную ценность отчетности кредитных организаций пороссийским стандартам.Таким образом, современная концепция справедливой стоимостиОПБУ США и МСФО:– в отличие от концепции, действовавшей до принятия СФУ 157 иМСФО (IFRS) 13 и основанной на донаучных экономических воззрениях,базируется на научных теоретических предпосылках;– открывает перспективу для разработки обоснованной методологииоценки справедливой стоимости нефинансовых активов, в том числеинвестиционной недвижимости;–вбольшей степени соответствует принципу достоверного иобъективного представления, так как предписывает отображать эффектпотенциального осуществления сделки участниками рынка и основываетсяна взгляде рынка на объект учета;– позволяетлучше отражать реальное финансовое положениеорганизации.Проблемы развития методологии оценки справедливой стоимостиинвестиционной недвижимости с использованием руководства МСФО(IFRS) 13 рассмотрены в главе 3 настоящего исследования.72ГЛАВА 2 СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПРИНЦИПОВ МСФО И РПБУ2.1 Трансформация методов оценки при признании инвестицийв недвижимость по правилам МСФОИнвестиционная недвижимость признается в балансе в качестве активатолько в тех случаях, когда она согласно правилам признания, изложенным вПринципах МСФО, является источником достаточно высокой степениуверенностисоставителяфинансовойотчетностивпритокесоответствующих будущих экономических выгод и может быть надежнооценена.Подбудущейинвестиционнойэкономическойнедвижимостью,выгодой,следуетассоциируемойпониматьсдостаточнуювероятность поступления арендных и сопутствующих платежей и/илиприроста стоимости капитала.
Для определения вероятности притокаденежных средств от гипотетического актива в организацию применяетсяпрофессиональное суждение. Вероятность чистого притока экономическихвыгод, генерируемых инвестиционной недвижимостью, может быть признанадостаточнойвтехслучаях,когдаруководствоорганизациисочлообоснованной экономическую целесообразность инвестиций в объектнедвижимости.Квалификация затрат на инвестиционную недвижимость в качествекомпонента активов обуславливается переходом к составителю МСФОотчетности значительных рисков и преимуществ владения. Наличие правасобственности не является обязательным условием для признания актива – в73качестве инвестиционной недвижимости отражаются также затраты нафинансовую или операционную аренду объектов недвижимого имущества.МСФО (IAS) 17 «Аренда» предписывает квалифицировать аренду какфинансовуюилиоперационнуюпокритериюпереходарисковипреимуществ к арендатору:– финансовойявляетсяаренда,предусматривающаяпередачупрактически всех рисков и выгод, связанных с владением активом.
При этомправо собственности по истечении срока аренды может как передаваться, таки не передаваться;– операционной признается аренда, отличная от финансовой.C марта 2009 г. Совет по Международным стандартам финансовойотчетности (СМСФО) и Совет по стандартам финансового учета США(ССФУ) обсуждают целесообразность отказа от обязательной классификациидоговоров аренды по категориям операционной или финансовой аренды иперехода на единую модель учета для всех договоров аренды, заисключением краткосрочных.
Положение о признании в бухгалтерскомбалансевсехдолгосрочныхактивов,связанныхсарендой,носитфундаментальный характер и в проекте нового международного стандарта«Аренда».Присоединяясь в целом к предложению о переходе на единую модельучета финансовой и операционной аренды, необходимо отметить следующее:этот метод нецелесообразно распространять на финансовую аренду сусловием перехода к арендатору в конце срока аренды права собственностина предмет лизинга. Наши аргументы таковы:– «экономическая сущность арендных операций состоит в том, чтоарендодатель передает арендатору на установленное договором время правопользования имуществом, принадлежащим арендодателю» [55, с.
96];– экономическимсмысломсделкифинансовойаренды,предусматривающей передачу права собственности на предмет лизингаарендатору в конце срока аренды, является купля-продажа лизингового74имущества с оплатой в рассрочку, а не пользование им за плату в течениеопределенного срока.Следовательно, вышеуказанный вид финансовой аренды не долженрегулироваться правилами нового международного стандарта «Аренда».Условием признания инвестиционной недвижимости, как и любогодругого актива, является возможность надежной оценки ее первоначальнойстоимости.Первоначально инвестиционная недвижимость оценивается на основефактических затрат, связанных с ее приобретением.Впервоначальнуюстоимостьинвестиционнойнедвижимостивключаются, прежде всего, цена покупки (сделки) и все прямые издержки:стоимостьпрофессиональныхюридических,консультационныхуслуг,налоги на передачу собственности и иные затраты по сделке.Цена сделки (transaction price) на активном рынке является наилучшимисточником и доказательством справедливой стоимости при первоначальнойоценке, кроме случаев, когда сделка:– происходит между связанными участниками;– происходит между плохо осведомленными участниками;– происходитмеждунезаинтересованнымиучастниками(т.е.участниками, находящимися под давлением);– не происходила на основном или наиболее благоприятном рынке;– единица учета, представленная ценой сделки, отличается от единицыучета для актива, оцениваемого по справедливой стоимости.Совет по МСФО, учитывая вышеизложенное, решил пересмотреть всемеждународныесправедливойстандарты,стоимостипредусматривающиеприпервоначальномприменениепризнании,оценкисцельюопределения возможности включения в первоначальную стоимость вкачестве компонента доходов или расходов первого дня, которые могутпризнаваться в тех случаях, когда цена сделки не отражает справедливуюстоимость.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
