Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Морозовой,считающей, что к восстановительной стоимости относится также методсравнений с аналогом. При этом она поясняет, что «метод сравненийосновывается на том, что стоимость активов устанавливается в сравнении сценой аналога, участвовавшего в сделках купли-продажи. При расхождении впоказателях стоимость корректируется в большую или меньшую сторону взависимости от возможного дохода (убытка) при их эксплуатации. Такимипоказателями могут быть объем производимой продукции, проведеннаямодернизация, размер получаемых доходов и т.д.» [84]. По мнению автора,приведенное расширительное толкование содержания восстановительнойстоимости является ошибочным.
Текущая (восстановительная) стоимостьявляется видом оценки, а сравнительный (рыночный) подход представляетсобой совокупность методов, предназначенных для определения ряда видовоценки.Следует отметить, что как в Законе «Об оценочной деятельности», таки в федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (далееФСО№ 2)восстановительнаяспецифицирована.Вст.
3стоимостьЗакона«Об(стоимостьоценочнойзамещения)недеятельности»предусмотрена возможность определения профессиональными оценщикамине только рыночной и кадастровой стоимости объектов оценки, но и инойстоимости. При этом в ФСО № 2 (абз. 2 п. 5) дан закрытый перечень видовстоимости, используемых при осуществлении оценочной деятельности:рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.По мнению автора, для устранения выявленного несоответствияроссийскоезаконодательствопредусматриватьобвозможностьоценочнойопределениядеятельностидолжнопрофессиональнымиоценщиками иных видов стоимости, в том числе предусмотренныхнормативно-правовыми актами в сфере бухгалтерского учета, в частноститекущей (восстановительной) стоимости.48Определение текущей (восстановительной) стоимости в большей мереобосновано для оценки операционных активов.Для последующего измерения инвестиционной недвижимости этот видоценки малопригоден по следующим причинам:– не основывается на учете состояния рынка;– взгляд рынка на текущую стоимость объекта инвестиционнойнедвижимости детерминирован, в первую очередь, субъективными оценкамиучастников рынка денежного потока, генерируемого этим объектом, а незатратами на его создание;– субъективные оценки участниками рынка объекта инвестиционнойнедвижимостизависимостизависятотзатратотфакторов,наэтотнеимеющихобъект,функциональнойнапример:престижностиместоположения, состава арендаторов и т.п.Далее рассмотрим, могут ли данные о текущей рыночной стоимостиинвестиционной недвижимости, определенной по правилам РПБУ, являтьсядостоверным и надежным источником информации о ее стоимости.В нормативных актах, регулирующих российский бухгалтерский учет,отсутствует единое определение текущей рыночной стоимости.Оставляя за рамками настоящей работы исследование несущественныхотличий в терминах, путем синтеза мы можем получить следующееопределение понятия «текущая рыночная стоимость», применяемого внастоящее время в РПБУ: сумма денежных средств, которая может бытьполученаврезультатепродажиобъектанадатупринятиякбухгалтерскому учету.Текущая рыночная стоимость в РПБУ определяется как цена продажи,чтосоответствуетсовременнойконцепциисправедливойстоимостиОбщепринятых принципов бухгалтерского учета США (ОПБУ США) иМСФО.
К недостаткам определений текущей рыночной стоимости РПБУследует отнести отсутствие указаний на активность рынка, обычныйхарактер сделки и независимость участников.49РассматриваемыйвидоценкиспецифицируетсявРПБУпреимущественно для формирования первоначальной стоимости имущества,получаемого по договорам дарения: основных средств, нематериальныхактивов, материально-производственных запасов и финансовых вложений.Кроме того, этот вид оценки применяется для определения первоначальнойстоимости выявленных при инвентаризации неучтенных объектов основныхсредств; стоимости материально-производственных запасов, остающихся отвыбытия основных средств и другого имущества.Российские правила последующего измерения объектов бухгалтерскогоучета предусматривает использование текущей рыночной стоимости лишь внекоторых случаях:– для переоценки нематериальных активов исключительно по даннымактивного рынка соответствующего актива.
Применить эту норму напрактике практически невозможно, так как для большинства нематериальныхактивов активных рынков не существует;– для определения балансовой стоимости на конец отчетного годафинансовых вложений, по которым можно определить в установленномпорядке текущую рыночную стоимость;– для определения балансовой стоимости на конец отчетного годаматериально-производственных запасов, на которые в течение отчетногогода рыночная цена снизилась, или они морально устарели либо полностьюили частично потеряли свои первоначальные качества.Таким образом, РПБУ не предусматривают использование дляпоследующегоизмеренияактивов,группируемыхМСФОвстатье«инвестиционная недвижимость», оценки текущей рыночной (справедливой)стоимости.
Это свидетельствует о том что, несмотря на декларируемоесближение российского бухгалтерского учета и МСФО, РПБУ по-прежнемубазируютсянапринципепервоначальнойстоимости,которыйнепредназначен для формирования информации о рыночной стоимостиактивов на отчетную дату.50Дисконтированная стоимость еще менее распространена в российскомбухгалтерскомучете.РПБУнесодержатопределенияпонятия«дисконтированная стоимость».В доктрине имеются различные термины дисконтированной стоимости.Мы присоединяемся к мнению М.А.
Вахрушиной о раскрытиирассматриваемого понятия: «приведенная стоимость будущих денежныхпоступлений или их эквивалентов с учетом альтернативных возможностейинвестирования» [55, с. 535].Наряду с этим, мы не можем в полной мере согласиться сопределением дисконтированной стоимости, предложенным авторами:«…величина, рассчитанная исходя из суммы экономических выгод, которыепредполагается получить от объекта бухгалтерского наблюдения в будущемв нормальных условиях функционирования экономического субъекта...» [54],так как в нем отсутствует формула зависимости стоимости от факторавремени.МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (далее МСФО(IFRS)13)предусматриваетприменениеметодовдисконтированной(приведенной) стоимости для расчетной оценки справедливой стоимости.МСФО (IFRS) 13 определяет приведенную стоимость как инструмент,используемый для связывания будущих сумм (например, потоков денежныхсредств или значений стоимости) с существующей суммой с использованиемставки дисконтирования.В МСФО (IFRS) 13 приведены общие принципы, регулирующиеприменениелюбогометодаоценкипоприведеннойстоимости,используемого для определения справедливой стоимости.
Все элементыструктуры этого метода оценки должны рассматриваться с точки зренияучастников рынка на дату оценки.Следует отметить, что дисконтированная стоимость применяется вМСФО также при расчете ценности использования актива – будущихденежных потоков, которые, по оценке организации, предположительно51будут получены от актива или генерирующей единицы.
При этом расчете всоответствии с п. 30 МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» применяетсяставка дисконтирования, отражающая риски, характерные для данногоактива.Как мы видим, содержание концепции приведенной стоимости дляоценки справедливой стоимости принципиально отличается от содержанияприведенной стоимости для целей определения ценности использования: впервом случае расчет основывается на оценке будущих денежных потоковот актива участниками рынка, так как это рыночное измерение, вовтором – на потоках денежных средств от использования актива,ожидаемых организацией.
Соответственно, в первом случае расчетнаявеличина будет свидетельствовать о справедливой стоимости, а вовтором –оспецифическойстоимости,т.е.стоимости,присущейорганизации. Вышеизложенное свидетельствует о том, что приведеннаястоимость не является видом бухгалтерской оценки, как полагает,например,Э.С. Дружиловская(дисконтированныхденежных[59].Методпотоков)приведеннойприменяетсястоимостидлярасчетаразличных видов оценки.
Приведенная (дисконтированная) стоимостьдолжна быть исключена из перечня видов оценки Принципов МСФО.Обратимсяктеоретическимосновампримененияметодадисконтированной стоимости для оценки инвестиционной недвижимости.Доктрина функциональной зависимости стоимости от фактора временибыла изложена в 1556 г. Мартином де Аспилькуэтой, одним изпредшественников австрийской экономической школы, позаимствовавшим«…ее у одного из самых ярких учеников святого Фомы Аквинского ЭгидияЛессинийского, который уже в 1285 г. сформулировал: «Будущие блага неценятся столь дорого, как те же самые блага, доступные немедленно, и онине позволяют их владельцам получать от них такую же пользу. По этойпричине нужно полагать, что по справедливости их ценность должна бытьниже…» [104, с. 48].52Теоретические основы метода дисконтирования денежных потоковбыли заложены в трудах великого экономиста – теоретика австрийскойэкономическойшколыОйгенаэкономическаядеятельностьфонБём-Баверка.осуществляетсявоОнсчитал,времени,чтокотороепредставляет собой субъективное восприятие экономическим агентомпродолжительности последовательных этапов его деятельности (концепциявремени как экономической категории).
Средства для достижения целейэкономической деятельности являются редкостью, поэтому экономическийагент стремиться «…в первую очередь достичь тех целей, которые он ценитбольше, а затем – тех, которые для него менее важны. В результате он будетоценивать каждую взаимозаменяемую и значимую в контексте егодеятельности единицу доступных ему средств через наименее важную цель,которой, по его мнению, он может достичь с ее помощью (закон предельнойполезности)» [103, с.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
