Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Если последний объект скорее отражает стильроссийского законодателя, то появление среди объектов учета фактовхозяйственной жизни можно объяснить сохраняющейся ориентацией РПБУна правила ведения учета, а не составления финансовой отчетности, несмотряна декларируемое сближение с МСФО.Я.В. Соколовподфактомхозяйственнойжизнипонимал«…элементарный момент хозяйственного процесса, изменяющий илиподтверждающий состав средств предприятия или их источников илисредств и источников одновременно» [98, с.
120], т.е. под ним в исследуемомнами аспекте следует считать основание для отражения в учете изменениясостава имущества или источников или средств и источников одновременно.Ввиду того, что вышеуказанное основание не подлежит непосредственномуотражениювфинансовойотчетности,тофактыхозяйственнойдеятельности, по мнению автора, не являются объектами оценки.В науке бухгалтерского учета сложились различные подходы кпонятию объекта оценки.Первая группа авторов (В.Г. Гетьман, Э.С.
Хендриксен, М.Ф. ВанБреда) сужает понятие объекта оценки до активов. Такой подход несоответствует ни положениям Нового закона о бухгалтерском учете (ст. 5),ни Международным стандартам финансовой отчетности, которые к объектамоценки относят также обязательства, капитал, доходы и расходы.Вторая группа авторов (Е.А. Мизиковский, Ю.А. Бабаев, А.М. Петров,Я.В.
Соколов)полагает,чтообъектомоценкиявляетсяимуществоорганизации и источники его формирования. В данном определенииотсутствуют доходы и расходы, предусмотренные в качестве объектовоценки Новым законом о бухгалтерском учете и МСФО.Третья группа авторов дополняет содержание исследуемого термина,указанное представителями второй группы:37– событиямииявлениями(М.Р. Мэтьюс,М.Х.Б. Перера,Н.П. Любушин);– хозяйственными операциями, фактами и событиями (В.Ф.
Палий).Вышеназванныеавторы, понашему мнению, под событиями,хозяйственными операциями и явлениями понимают факты хозяйственнойдеятельности,которые,какбылоотмеченовыше,неподлежатнепосредственному отражению в финансовой отчетности и, соответственно,не могут быть отнесены к объектам оценки.Лучшее раскрытие содержания понятия «объект оценки», по мнениюавтора, представлено в термине, предложенном М.И. Кутером (элементыфинансовой отчетности).
Уточнение его смысла логически вытекает изопределения оценки, данного в Принципах МСФО: процесс определенияденежных величин, по которым элементы финансовой отчетности должныпризнаваться и вноситься в баланс и в отчет о совокупном доходе.М.Р. Мэтьюс и М.Х.Б. Перера включают в содержание понятия«оценка» ее осуществление по определенным правилам» [85]. Аналогичныйподход у В.В.
Карповой, определяющей оценку в бухгалтерском учете какпроцедуру [62], т.е. официально установленный, предусмотренный правиламиспособ и порядка действий при осуществлении, ведении дел [92]. Этотэлемент понятия отличает бухгалтерскую оценку от оценок других видов.Важным элементом анализируемого понятия, обособляющим его отоценок иных видов, является цель оценки – признание объектов учета и ихвнесение в бухгалтерский баланс и в отчет о прибылях и убытках.Таким образом, в процессе составления финансовой отчетностиследует использовать следующее определение оценки.Бухгалтерская оценка – это процедура денежного измеренияактивов, обязательств, капитала, доходов и расходов для их отражениявбухгалтерской(финансовой)отчетностиорганизации,порядокпроведения которой определен нормативными и нормативно-правовымиактами.38Концептуальная структура бухгалтерской оценки:1.
Объекты бухгалтерской оценки – элементы финансовой отчетности.2. Является способом измерения объектов в денежном выражении.3. Осуществляется по определенным правилам.4. Цель – признание и внесение объектов в финансовую отчетность.Выделенные нами существенные элементы бухгалтерской оценкипредставлены на рисунке 1.1.Денежное измерениеБлижайший род оценки измерениеОсуществляется поопределенным правиламИзмеритель - деньгиПроцедураЭлементы финансовой отчетностиОбъект оценкиПризнание в бухгалтерском балансе и отчетео совокупном доходеЦель оценкиПонятие бухгалтерской оценкиИсточник: разработано автором.Рисунок 1.1 – Элементы понятия «оценка» в бухгалтерском учетеТаким образом, изучение современных концепций бухгалтерскогоучета и оценки инвестиционной недвижимости позволяет заключитьследующее:1. Инвестированием является предпринимательская деятельность повложению капитала (инвестиций) в создание или приобретение активов,приносящих экономическую выгоду (доход).2.
Вложение средств в недвижимость, под которой для целейнастоящего исследования понимаются земля, здание, часть здания, земля издание, является одним из способов инвестирования.Здания могут находиться на стадии строительства или реконструкции.393. Инвестиции – это вложение ресурсов (капитала) с целью увеличенияих рыночной стоимости, получения дохода или достижения социальногоэффекта.4.
Инвестиции в недвижимость относятся к одному из трех видовинвестиций – инвестициям в материальные активы (другими видамиинвестиций являются инвестиции в финансовые и нематериальные активы).5. Ключевым моментом при идентификации недвижимого имущества вкачестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения –получение арендных доходов и / или прирост стоимости имущества.6. В общем виде инвестиционная недвижимость представляет собойинвестиции в земельные участки, здания и/или части зданий, или и то идругое, контролируемые организацией, с целью получения дохода в видеарендных платежей и/или рыночного прироста стоимости имущества.Инвестиционная недвижимость может быть определена как активы,имеющие материально-вещественную форму земельного участка, здания,части здания, земли и здания и предназначенные для получения дохода иувеличения их рыночной стоимости.7. Оценкаинвестиционнойнедвижимости–этопроцедураденежного измерения с целью признания и внесения в финансовуюотчетность информации об активах в форме недвижимого имущества,предназначенных для извлечения рентного дохода и/или дохода отувеличения рыночной стоимости.1.2 Классификация видов (методов) оценкиинвестиционной недвижимостиДля определения методов измерения инвестиционной недвижимости,применимых для формирования денежных величин, соответствующих цели40подготовки финансовой отчетности, содержащей полную, достоверную иуместную информацию, остановимся на их особенностях более подробно.Принципы МСФО предусматривают применение следующих видовоценки элементов финансовой отчетности:– первоначальная стоимость: для активов – сумма уплаченных за нихденежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость иногопредоставления на момент приобретения; для обязательств – суммаденежных средств или иных поступлений, полученная в обмен на долговоеобязательство, или, в некоторых случаях (например, начисленные налоги)суммаденежныхсредствилиихэквивалентов,уплатакоторыхпредполагается при обычном ходе дел;– текущая стоимость (стоимость замещения): для активов – суммаденежных средств или их эквивалентов, которая должна быть уплачена в томслучае, если бы такой же или аналогичный актив приобретался в настоящеевремя; для обязательств – недисконтированная сумма денежных средств илиих эквивалентов, которая потребовалась бы для погашения обязательства внастоящее время;– стоимость продажи (погашения): для активов – сумма денежныхсредств или их эквивалентов, которая в настоящее время может бытьполучена от продажи актива в обычных условиях; для обязательств –недисконтированная сумма денежных средств или их эквивалентов, которуюнеобходимо бы было уплатить для погашения обязательства при обычномходе дел;– приведенная(дисконтированная)стоимость:дляактивов–дисконтированная сумма будущего чистого притока денежных средств,которые, как предполагается, будут генерироваться данным активом приобычном ходе дел; для обязательств – дисконтированная сумма будущегочистого оттока денежных средств, которые, как предполагается, потребуетсядля погашения обязательства при обычном ходе дел.41О.В.
Соловъеваобоснованноотмечает,что«данныйразделдействующих Концептуальных основ считается наименее разработанным.Это связано с тем, что не представлено никаких принципов выбораконкретного вида оценки в конкретной ситуации, а даны лишь переченьвозможных видов оценок и их определения» [96, с. 212].В Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике Россииопределено, что оценка активов, обязательств, доходов и расходовпроизводится:– как правило, по фактической стоимости (себестоимости), т.е. всумме денежных средств, уплаченной или начисленной при приобретенииили производстве объекта;– дляобеспеченияполезностиинформации,формируемойвбухгалтерском учете, в соответствующих случаях оценка отдельных активов,обязательств, доходов и расходов может производиться:а) по текущей (восстановительной) стоимости, т.е.
в сумме денежныхсредств, которая должна быть уплачена на дату составления бухгалтерскойотчетности в случае необходимости замены какого-либо объекта;б) по текущей рыночной стоимости (стоимости реализации), т.е. всумме денежных средств, которая может быть получена в результатепродажи объекта или при наступлении срока его ликвидации;– при отсутствии иной базы измерения для оценки может бытьиспользована дисконтированная стоимость [45].Как мы видим, российская концепция бухгалтерского учета содержитте же виды оценок, что и Принципы МСФО.С целью разработки методики денежного измерения инвестиционнойнедвижимостирассмотрим содержаниевидов бухгалтерскойоценки,предусмотренных российскими правилами бухгалтерского учета.Ранеевпервоначальнойроссийскомстоимостибухгалтерскомбылоучетеустановленодоминированиеправовойнормой,содержавшейся в ст. 11 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ42«О бухгалтерском учете» (утратил силу с 1 января 2013 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
