Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 3
Текст из файла (страница 3)
с показателем 134 тыс.кв.м, Санкт-Петербург на 16-м месте (152 тыс. кв.м). Первые четыре строчкирейтинга у китайских городов: Шэньян (1 млн кв.м), Ухань (574 тыс. кв.м),Чэнду (461,9 тыс. кв.м), Гуаньчжоу (383 тыс. кв.м). В рейтинге городов по2URL: http://www.knightfrank.ru/research/page1/?sectorid=1 (дата обращения – 10.06.2012).3URL: http://www.knightfrank.ru/research/page1/?sectorid=2 (дата обращения – 10.06.2012).4URL: http://www.knightfrank.ru/research/page1/?sectorid=3 (дата обращения – 10.06.2012).15объему строящихся торговых центров Москва находится на 24-м месте(430 тыс. кв.м), Санкт-Петербург – на 20-м (567 тыс.
кв.м) [118].Высокаядоходностьинвестицийвнедвижимостьприводиткрасширению объемов капитальных вложений и увеличению количествасубъектов инвестирования. Инвестиционная недвижимость приносит доходыот аренды и/или увеличения рыночной стоимости. В настоящее времяучастники рынка могут беспрепятственно получить исходные данные длярасчета рентной доходности. Данные о рентной доходности (без учетаэксплуатационных расходов), например, офисной недвижимости класса Апредставлены в таблице 1.3.Таблица 1.3 – Рентная доходность офисных помещений класса А,расположенных в Москве200320042005200620072008Год2 700– 2 700– 4 7006 600– 6 700– 7 000–Цена продажи,5 3004 5009 50011 500 10 000USD за 1 кв.м575–655695735950–750–Арендные7501 5001 100ставки, USD за1 кв.м в год14,6–14,87,7–11 13–14 10,7–Годовая аренда / 14–21,32411покупка, %Источник: составлено автором с использованием данных Knight Frank5.20093 500–7 000450–1 10020107 000–12 000500–1 20012,9–15,77–10Одними из ведущих инвесторов на рынке доходной недвижимостиявляются российские кредитные организации.
Данные таблиц 1.3 и 1.4свидетельствуют о том, что, за исключением периода мирового финансовоэкономическогокризиса,рентнаядоходность(вдолларахСША)коммерческой недвижимости превышает ставки кредитов (в рублях РФ)нефинансовому сектору.5URL: http://www.knightfrank.ru/research/page1/?sectorid=1 (дата обращения – 10.04.2011).16Таблица 1.4 – Ставки по кредитам российским нефинансовым организациям200320042005 20062007 2008ГодСредневзвешенная1311,410,710,41012,2ставка по кредитам врублях сроком до 1 годаИсточник: составлено автором с использованием данных Банка России6.2009201015,310,8Инвесторы в недвижимость рассчитывают не только на получениедоходов от аренды, но и на повышение рыночной стоимости объектовинвестиций.
Этим объясняется их заинтересованность в финансовойотчетности,содержащейинформациюорыночнойстоимостиинвестиционной недвижимости на текущую дату.Существует множество методов оценки и на практике возникаютзатруднения при выборе метода оценки инвестиционной недвижимости. Дляобоснования выбора наиболее адекватного метода оценки инвестиционнойнедвижимости обратимся к современным концепциям учета и бухгалтерскойоценки инвестиционной недвижимости, а также определим такие понятия,применяемые в данном процессе, как инвестирование, инвестиции, доход,прибыль, недвижимость, оценка.Несмотря на наличие в РФ развитого бизнеса по приобретению исозданиюобъектовдоходнойнедвижимости,недвижимость,квалифицируемая в соответствии с МСФО как инвестиционная, в РПБУ досих пор не определяется.В Международных стандартах финансовой отчетности требования кпризнанию,оценкеираскрытиюинформацииобинвестиционнойнедвижимости в финансовой отчетности урегулированы в МСФО (IAS) 40«Инвестиционная недвижимость» (далее МСФО (IAS) 40).
Указанныйстандартопределяетинвестиционнуюнедвижимостькакимуществоорганизации (земельные участки, здания, часть здания, земля и здание),находящееся в распоряжении самой организации (собственника) илиарендатора (в случае финансовой аренды), и предназначенное для получения6URL: http://www.cbr.ru/analytics/ (дата обращения – 10.04.2011).17дохода от аренды (ренты), выгод в связи с повышением стоимости капиталалибо того и другого.Как следует из вышеприведенного определения, ключевым моментомдля идентификации недвижимости в качестве инвестиционной является цельприобретения – получение инвестиционного дохода. Если недвижимостьприобретается с целью использования в производстве или для торговлитоварами, оказания услуг или административных нужд, то такое имуществоклассифицируется как основные средства и учитывается согласно МСФО(IAS) 16 «Основные средства» (далее МСФО (IAS) 16) (операционнаянедвижимость).
Если же целью приобретения является продажа в ходеведенияобычнойрассматриваютсяхозяйственнойкактоварыдеятельности,иучитываютсятовданныеактивысоответствииспредписаниями МСФО (IAS) 2 «Запасы».Земельные участки, здания и/или части зданий, или и то и другое,находящиеся в распоряжении собственника или арендатора по договоруфинансовой аренды в качестве инвестиций с целью получения арендныхдоходов или прироста стоимости имущества, качественно отличаются отактивов, задействованных в обычной хозяйственной деятельности, и,следовательно,денежныепотоки,генерируемыеинвестиционнойнедвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами компании.Следует отличать инвестиционную недвижимость от недвижимости,приобретеннойвпроцессеинвестиционнойдеятельности,т.е.длярасширения объемов производства или оказываемых услуг.Вложение средств в недвижимость является одним из способовинвестирования.Российское законодательство понятия «инвестиционная деятельность»и «инвестирование» рассматривает как синонимы: в п.
2 ст. 1 Закона РСФСРот 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»,применяемого в части, не противоречащей Федеральному закону от25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской18Федерации,осуществляемойвформекапитальныхвложений»,инвестиционная деятельность определена как «…вложение инвестиций, илиинвестирование, и совокупность практических действий по реализацииинвестиций» [11].Федеральный закон № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционнойдеятельностивРоссийскойФедерации,осуществляемойвформекапитальных вложений» определяет инвестиционную деятельность каквложение инвестиций и осуществление практических действий в целяхполучения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.В экономической теории ранее под инвестированием понималисьзатраты на производство и накопление средств производства [112].
Внастоящее время в связи с динамичным ростом сферы услуг и инвестиций внедвижимость с целью получения дохода в виде арендной платы и/илиповышениястоимостиимуществавышеуказанноеопределениепредставляется неоправданно узким.Подинвестированиемдляцелейнастоящегоисследованияпредлагается понимать предпринимательскую деятельность по вложениюкапитала (инвестиций) в создание или приобретение активов, приносящихэкономическую выгоду (доход).Понятиям «вложение капитала» и «инвестиции» в экономическойнаучной литературе даны различные определения.Под инвестициями в экономической теории понимают финансовыересурсы, направляемые на расширение или реконструкцию производства, наповышение качества продукции и услуг, на образование кадров и на научныеисследования [112, с.
230]. Данное определение в целом правильно, помнению автора, раскрывает понятие «инвестиции», однако неоправданноограничивает капитал, вкладываемый в объекты инвестиций, толькофинансовыми ресурсами.Дж.М. Кейнс определил инвестиции как «покупку капитальногоимущества всякого рода за счет дохода» [65, с. 79], что не вполне удачно, так19как выдающийся экономист ограничил вкладываемые ресурсы (капитал)доходом.У.Ф. Шарп, Г.Дж. Александер, Дж.В.Бэйли в своем определенииинвестиций сделали акцент на их экономической сущности: «отказ отопределенной ценности в настоящий момент за (возможно, неопределенную)ценность в будущем» [108].В науке бухгалтерского учета понятие «инвестиции» раскрытоВ.Ф. Палием следующим образом: «…активы, приносящие экономическуювыгоду в форме процента, дивиденда, роялти и арендной платы, а также вформе повышения стоимости капитала [88]».В российских официальных определениях инвестиций отсутствуюткакие-либо принципиальные различия: в Конвенции о защите прав инвестораинвестиции определены как «…вложенные инвестором финансовые иматериальные средства в различные объекты деятельности, а такжепереданные права на имущественную и интеллектуальную собственность сцелью получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта,если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в соответствии снациональным законодательством» [7], а Федеральный закон от 25.02.1999№ 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,осуществляемой в форме капитальных вложений», например, определяетинвестиции как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в томчисле имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку,вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности вцелях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [10].По мнению автора, под инвестициями следует понимать вложениересурсов (капитала) с целью увеличения их рыночной стоимости, получениядохода или достижения социального эффекта.КобъектаминвестиционнойдеятельностиЗаконом«Обинвестиционной деятельности в РСФСР» отнесены вновь создаваемые имодернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и20сферах народного хозяйства РСФСР, ценные бумаги, целевые денежныевклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, атакже имущественные права и права на интеллектуальную собственность.Закон об иностранных инвестициях в Российской Федерации подобъектом инвестиций понимает объект предпринимательской деятельностина территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав,принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданскихправ не изъяты из оборота или не ограниченны в обороте в РоссийскойФедерации в соответствии с федеральными законами, в том числе денег,ценных бумаг (в иностранной валюте и валюте Российской Федерации),иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценкуисключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности(интеллектуальную собственность), а также услуг и информации (абз.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
