Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 5
Текст из файла (страница 5)
219 ГК РФ), «объект, незавершенныйстроительством» (ПостановлениеПравительстваРФ от03.02.1992 № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительствомобъектов»), «объект строительства» (п. 1 ст. 741 ГК РФ).Согласно п. 3 ст. 25 Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля1997 г., в случае если земельный участок, отведенный для создания объектанедвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности,право собственности заявителя на объект незавершенного строительстварегистрируетсянаоснованиидокументов,подтверждающихправособственности на данный земельный участок, разрешения на строительство,проектной документации и документов, содержащих описание объектанезавершенного строительства.Официальное определение объекта капитального строительства дано вГрадостроительном кодексе РФ: здание, строение, сооружение, объекты,строительство которых не завершено (далее объекты незавершенногостроительства), за исключением временных построек, киосков, навесов идругих подобных построек [5].Объекты незавершенного строительства, которые впоследствии будутприняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором,покупателем) в качестве основных средств (включая земельные участки),нематериальных активов или иных внеоборотных активов, Положением по27бухгалтерскому учету «Учет расходов по займам и кредитам» (ПБУ15/2008)» (далее ПБУ 15/2008) определены для целей этого положения какинвестиционные активы – объекты имущества, подготовка которых кпредполагаемомуиспользованиютребуетдлительноговремениисущественных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление.Объектнезавершенногостроительстваможноопределитькакинвестиционный объект строительства или реконструкции, на которыйотсутствуетразрешениенавводеговэксплуатацию,выдаваемоеуполномоченным органом.
Под строительством понимается «…созданиезданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектовкапитального строительства)…», а под реконструкцией – «…изменениепараметров объектов капитального строительства, их частей (высоты,количестваэтажей(далееэтажность),площади,показателейпроизводственной мощности, объема) и качества инженерно-техническогообеспечения...» [5].Понятие недвижимости следует отличать от понятия недвижимогоимущества. В Своде стандартов оценки 2010 Общероссийской общественнойорганизации «Российское общество оценщиков» (далее Свод стандартовоценки 2010) оно определяется как охватывающее все права, интересы ивыгоды, связанные с собственностью на недвижимость (ССО РОО 2-05-2010.Оценка стоимости недвижимого имущества.
МР 1. Оценка стоимостинедвижимого имущества (далее ССО РОО 2-05-2010))7. Недвижимоеимущество – это юридическое понятие, отличное от недвижимости, котораяявляется физическим активом.Определим особенности объектов инвестиционной недвижимости.Каждый объект:1) уникален:– по местоположению. Описание местоположений: границ земельногоучастка; объекта недвижимости на земельном участке, если им является7URL: http://sroroo.ru/information/608371/?sphrase_id=30980 (дата обращения – 11.03.2011).28здание, сооружение или объект незавершенного строительства; помещения впределах этажа, либо в пределах зданиясоответствующейчастизданияилиили сооружения, либосооружения,еслиобъектомнедвижимости является помещение, согласно ч. 1 ст.
7 Федерального законаот 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далееФедеральный закон «О государственном кадастре недвижимости») являетсяуникальнойхарактеристикойобъектанедвижимости,вносимойвгосударственный реестр недвижимости;– по кадастровому номеру. В соответствии с п. 1 ст. 5 Федеральногозакона «О государственном кадастре недвижимости» каждый объектнедвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастрнедвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территорииРоссийской Федерации государственный учетный номер;– по площади;– по экономическим характеристикам;– пофизическимхарактеристикам.Описаниефизическиххарактеристик недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещиявляется одной из основных целей ведения государственного кадастранедвижимости;– по комбинации имущественных прав, наличию обременений;2) имеет высокую стоимость.
Размещение на земле – источнике всехблаг, высокая капиталоемкость и возможность длительного использованиядля получения дохода предопределяют высокую стоимость недвижимости, втом числе инвестиционной;3) обладаетповышеннымирискамивладенияипользования.Владельцы инвестиционной недвижимости несут разнообразные риски:– случайной гибели или повреждения в результате: пожаров, взрывов,стихийных бедствий, затопления из-за аварий коммунальных систем,противоправных действий третьих лиц, падения летательных аппаратов,29наезда транспортных средств, массовых беспорядков, террористическихактов и т.д. и т.п.;– утери права собственности;4) неперемещаем. Прочная связь объекта с землей, т.е. невозможностьегоперемещениябезнесоразмерногоущербаназначениюявляетсякритерием отнесения его к недвижимым вещам, закрепленным в п.
1 ст. 130Гражданского кодекса РФ;5) долговечен. Здания (кроме жилых) в соответствии с ПостановлениемПравительства Российской Федерации от 01.01.2002 № 1 «О Классификацииосновных средств, включаемых в амортизационные группы» относятся, какправило, к десятой группе амортизируемого имущества (со сроком полезногоиспользования свыше 30 лет);6) социально значим.Земельные участки обладают своими специфическими чертами:– предложение ограничено естественным образом;– имеют многофункциональное назначение;– характеризуютсяповышеннойсоциальнойигосударственнойзначимостью.Как видим, каждый объект инвестиционной недвижимости являетсяиндивидуально-определенной, незаменимой вещью и поэтому не может бытьбиржевым товаром.Выполнение задачи повышения качества отчетной информацииневозможно без адекватной оценки объектов бухгалтерского учета, в томчисле инвестиционной недвижимости.Известный российский ученый Я.В. Соколов определил системнуюроль оценки следующим образом: «Вне денежной оценки нет и не можетбытьсистемыбухгалтерскогоучета.Благодаряоценкебухгалтерыдобиваются невозможного: они складывают деньги, материалы, лицензии,иностранную валюту, основные средства, долги, растраты, хищения,недостачи в одну общую сумму – актив и работают с ней; и все это благодаря30единому измерителю: условному и безусловному одновременно» [98, с.
198].Отсюда следует, что оценка, является существенным атрибутом системыбухгалтерского учета. В Новом законе о бухгалтерском учете (ст. 12)содержитсяследующеепредписание:объектыбухгалтерскогоучетаподлежат денежному измерению.Ключевоезначениеоценкивформированиивостребованнойзаинтересованными пользователями информации объясняется также тем, что,как верно отмечает С.Н. Поленова, «бухгалтерскому учету присущевзаимосвязанное отражение хозяйственных операций, процессов и явлений.Любая неточность оценки прямо или косвенно сказывается на показателях,характеризующих работу организации» [124].Тем не менее методологические основы оценки в российскомбухгалтерском учете должным образом не урегулированы.
Понятие оценкинормативнонеопределено.АвторполностьюразделяетмнениеЕ.А. Мизиковского и Э.С. Дружиловской по этому вопросу: «Отсутствиечетких и однозначных определений понятия и видов оценки в отечественныхнормативных документах приводит к неадекватному пониманию их напрактике, что в свою очередь может обусловить несопоставимостьпоказателей в отчетности различных организаций» [121].Одной из причин такого положения дел в области нормативноправового регулирования бухгалтерской оценки является, по нашемумнению, то, что российский бухгалтерский учет до сих пор основывается назатратном принципе, несмотря на декларируемое реформирование с цельюсближения с МСФО.
Российскому бухгалтерскому учету в его нынешнемсостоянии не требуются качественные дефиниции оценки и ее видов: общимметодом оценки до сих пор является калькуляция. Такой подход непредназначен для формирования информации о текущей стоимости активов,в том числе инвестиционной недвижимости.Нормативныеопределенияпонятияотражаютявлениядействительности, в том числе суждения ученых. Точная доктринальная31дефиниция оценкиспособнастать предпосылкой дляоднозначногонормативного регулирования оценки и ее видов, без которых затруднительносоставление правил учета инвестиционной недвижимости.Ввидувозросшихтребованийкоценке,онасталаобъектоммногочисленных научных исследований.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
