Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 4
Текст из файла (страница 4)
3 ст. 2)[12].Недвижимость по причине своей очевидной полезности являетсяодним из основных объектов инвестиций.Дляцелейнастоящегоисследованияподинвестициямивнедвижимость предлагается понимать капитал, вложенный в создание илиприобретение объектов недвижимости, приносящих экономическую выгоду(доход) в виде арендной платы и / или повышения стоимости актива.Инвестиции в недвижимость должны сопровождаться получениемдохода.ВПринципахМСФОдоходопределяетсякакувеличениеэкономических выгод в течение отчетного периода в форме притоков илиувеличенияактивовлибоуменьшенияобязательств,приводящеекувеличению капитала, не связанного со взносами участников.
Понятие«доход» включает в себя выручку и прочие доходы. Под выручкой вПринципахМСФОпонимаютсядоходыотобычнойдеятельностиорганизации, включающие в себя доходы от продаж, оплаты услуг,процентов, дивидендов и роялти.21В МСФО (IAS) 18 выручка определена как валовое поступлениеэкономических выгод за определенный период в ходе обычной деятельностиорганизации, приводящее к увеличению капитала, не связанного с взносамиучастников капитала. Отметим, что вопросы учета ряда видов доходоврассматриваются в различных стандартах, в частности, доходы от арендырассматриваются в МСФО (IAS) 17 «Аренда».Некоторыеисточники,например«Современныйэкономическийсловарь», определяют выручку как «…денежные средства, полученные(вырученные) предприятием, фирмой, предпринимателем от продажитоваров и услуг; различают выручку от реализации продукции, выручку отреализации основных средств, торговую выручку» [92].
По мнению автора,такое понимание выручки является неполным, так как:– согласноПоложениюпобухгалтерскомуучету«Доходыорганизации» ПБУ 9/99 (далее ПБУ 9/99) выручкой является поступлениеактивов, т.е. не только денежных средств, но и иного имущества;– согласно МСФО (IAS) 18 «Выручка» (п.
12) при продаже товаров илипредоставлении услуги в обмен на отличающиеся товары или услуги обменрассматривается как операция, создающая выручку.ПБУ 9/99 к прочим доходам относит доходы, отличные от доходов отобычных видов деятельности (ст. 4).Прочими доходами также являются поступления, возникающие какпоследствия чрезвычайных обстоятельств хозяйственной деятельности(стихийного бедствия, пожара, аварии, национализации и т.п.): стоимостьматериальныхценностей,остающихсяотсписаниянепригодныхквосстановлению и дальнейшему использованию активов, и т.п.Доходы, связанные с предоставлением за плату во временноепользование (временное владение и пользование) активов организации, всоответствии с абз.
2 ст. 5 ПБУ 9/99 могут быть отнесены к доходам отобычных видов деятельности, если этот вид деятельности указан вучредительных документах организации в качестве основного.22Какмывидим,доходотувеличениярыночнойстоимостиинвестиционной недвижимости МСФО и РПБУ относят к прочим доходам.Критерием признания дохода в отчете о совокупном доходе являетсяувеличение будущих экономических выгод, связанных с увеличениемактивов или уменьшением обязательств, которые могут быть надежноизмерены.В Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России,одобренной Методологическим советом по бухгалтерскому учету приМинфине РФ, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997 (далее Концепциябухгалтерского учета в рыночной экономике России) дано следующееопределение дохода: «…увеличение экономических выгод в течениеотчетного периода или уменьшение кредиторской задолженности, которыеприводят к увеличению капитала, отличного от вкладов собственников».В соответствии с п.
2 ПБУ 9/99 доходами организации признаетсяувеличение экономических выгод в результате поступления активов(денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств,приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключениемвкладов участников (собственников имущества).Таким образом, в Концепции бухгалтерского учета в рыночнойэкономике России и ПБУ 9/99 определение дохода идентично определениюМСФО, за исключением ошибки формальной логики в дефиниции,представленной в концепции: «…доход – это увеличение экономическихвыгод или уменьшение обязательств.
В МСФО же само увеличениеэкономических выгод трактуется как увеличение активов или уменьшениеобязательств, в результате чего и происходит приращение капитала. Этополностью согласуется с определением капитала как части активовкомпании, остающейся после вычета всех ее обязательств» [73, с. 247].Следуетотметить,чтодействующаяредакцияПБУ 9/99предусматривает в качестве необходимого условия признания доходапереход права собственности (п. 12г). Начиная с 2009 г. предполагалась23замена данного требования на «переход экономических выгод и рисков» вцелях сближения российских правил с международными, в частности сМСФО 18 «Выручка».
До настоящего момента такая замена не произведена,так как она потребует, по мнению автора, системных изменений врегулировании учета и отчетности с учетом следующих обстоятельств:–вроссийскойучетнойпрактикеоперацииучитываютсяпреимущественно в соответствии с их правовой формой, а не ихэкономической сущностью;– РПБУ требуют безусловного наличия всех надлежащим образомоформленных документов. Этот подход подтвержден и в Федеральномзаконе от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее Новый законо бухгалтерском учете), согласно которому каждый факт хозяйственнойжизни подлежит оформлению первичными учетными документами (п. 9.1).Таким образом, для целей настоящего исследования под доходом отинвестиционной недвижимости предлагается понимать выручку в видеарендных платежей и прочий доход от изменения ее рыночной стоимости.Исследование вопросов классификации и оценки недвижимости,используемой в качестве инвестиционной, целесообразно предваритьопределением понятий, которыми при этом оперируют.Каксправедливо«важнейшимдляотмечаеттипологииизвестныйсовременногоцивилистправавУгоМаттеи,большинственациональных систем является разграничение недвижимого имущества(immovable property) и движимого имущества (movable property).
Перваякатегория включает правовой режим земельного фонда и движимогоимущества, соединенного с недвижимостью. Вторая же может бытьопределена исходя из остаточного принципа: движимым является всякоеимущество, не включенное в первую категорию» [75, с. 122].В римском праве «недвижимостями считались не только земельныеучастки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом наземле собственника.
Они признавались естественной или искусственной24частью поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы,насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментальноскрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Ониподлежали правилу superficies solo cedit – сделанное над поверхностьюследуетзаповерхностью.Невозможнойпредставляласьотдельнаясобственность на дом и на землю» [94].Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимомуимуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все,что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,сооружения, объекты незавершенного строительства.Помимо ГК РФ понятие недвижимого имущества (недвижимости)содержитсявст. 1Федеральногозаконаот21.07.1997№ 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним»: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны сземлей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения,предприятия как имущественные комплексы.Более детальное определение объектов недвижимого имуществасодержится в ряде иных нормативно-правовых актов.
Так, Земельный кодексРоссийской Федерации дефинирует земельный участок как часть земнойповерхности, границы которой определены в соответствии с федеральнымизаконами (ст. 11.1 гл. I.1). Земельные участки относятся к тем объектамнедвижимости, в отношении которых законодательством могут бытьустановлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этомсвидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п.
3 ст. 129 ГК РФ,согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться илипереходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какойих оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Всилу особойобщественнойзначимостиоборотземельныхучастков25законодательно ограничен в публичных интересах, так же как и содержаниеправвсякогоземлепользователяилиприродопользователя,включаясобственников.Российское гражданское законодательство не содержит нормативногоопределениязданияздания).(частиПонятиезданияопределеновОбщероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94 (далее ОК013-94): «…архитектурно-строительные объекты, назначением которыхявляется создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) длятруда,социально-культурногоматериальныхценностей.обслуживанияЗданияимеютнаселениявикачествехраненияосновныхконструктивных частей стены и крышу…».Объектом классификации является каждое отдельно стоящее здание.Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждоепредставляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считаютотдельными объектами.ОК 013-94 относит здания к основным фондам (основным средствам).Основными фондами согласно ОК 013-94 являются произведенные активы,используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода,но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных инерыночныхуслуг.Такимобразом,объектынедвижимости,предназначенные для извлечения дохода в виде арендной платы и/илиповышения рыночной стоимости, объектами классификации ОК 013-94 неявляются.В связи с отсутствием в российском законодательстве дефинициипонятия «нежилое помещение» президиум Высшего арбитражного суда РФ винформационном письме от 1 июня 2000 г.
№ 53 «О государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений» определил нежилоепомещение как объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, вкотором оно находится, но неразрывно с ним связанный.26В 2008 г. Совет по МСФО внес изменения, обязательные к применениюс 2009 г., в МСФО (IAS) 40, касающиеся классификации и оценкинедвижимости, находящейся на стадии строительства или разработки длядальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.Российское законодательство содержит ряд терминов, эквивалентныхпонятию «недвижимость, находящаяся на стадии строительства илиразработки»:«объектнезавершенногостроительства»и«объекткапитального строительства» (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ),«вновь создаваемое недвижимое имущество» (ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
