Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 17
Текст из файла (страница 17)
40 НК РФ к определению рыночной ценыпредмета сделки отступного применяться не должны, так как такие сделки,являющиеся соглашениями о замене предмета исполнения первоначальногообязательства, не влекут за собой возникновение доходов в целяхналогообложения от реализации товаров, работ, услуг в соответствии сост. 248 и 249 НК РФ. Этот вывод подтвержден судебной практикой. Крометого, так как методика оценки рыночной стоимости, содержащаяся в ст.
40НК РФ, несовершенна и вызывает на практике многочисленные судебныеспоры,тоееиспользованиедляпервоначальнойоценкиобъектовбухгалтерского учета, по нашему мнению, нецелесообразно.В соответствии с Указанием Банка России от 27.07.2001 № 1007-У«О порядке отражения в бухгалтерском учете операций, совершаемыхкредитными организациями при прекращении обязательств, обеспеченииисполнения обязательств и перемене лиц в обязательствах по договорам напредоставление (размещение) денежных средств» (далее Указание № 1007-У)первоначальная стоимость объектов недвижимого имущества, полученных вкачестве отступного, определяется иным образом – ею является сумма,эквивалентная сумме прекращенных обязательств заемщика по договору напредоставление денежных средств.
Содержащееся в Указании № 1007-Управило первоначальной оценки таких объектов, по мнению диссертанта,92является более экономически обоснованным, так какпредписываетотражение понесенных таким образом затрат кредитной организации.Предписания Приложения 9 к Положению № 385-П, так же как иПБУ 6/01, не предусматривают включение в первоначальную оценкурасчетных величин будущих затрат на восстановление земельных участков,снос зданий.Как мы видим, первоначальная стоимость недвижимого имущества, втом числе объектов, группируемых МСФО в статье «инвестиционнаянедвижимость»,формируетсянаосновепринципасебестоимости.Соответственно, российские правила первоначальной оценки этих объектовчастично несовместимы с МСФО.
Такое положение влечет за собойснижение информационной ценности бухгалтерской отчетности и служитпричиной дальнейших расхождений в оценке после признания.Наиболее существенные отличия этого порядка от принциповпервоначальнойоценкиинвестиционнойнедвижимостиМСФОпредставлены в таблице 2.1.Таблица 2.1 – Основные расхождения правил РПБУ по формированиюпервоначальной стоимости активов, классифицируемых МСФО в качествеинвестиционной недвижимости, и принципов МСФОСпособ приобретенияинвестиционной недвижимостиОтличие российских подходовк формированию первоначальнойстоимостиПриобретение за плату– Расчетные величины будущих затрат на сносзданий, восстановление земельных участков некапитализируются;– при отсрочке оплаты на значительный срокдисконтированиесуммыплатежейнепредусмотреноПолучение по договору финансовой – Дисконтирование суммы договора лизинга неарендыпредусмотрено;– измерение по справедливой стоимости непредусмотреноПолучение по договору меныИзмерение по справедливой стоимости непредусмотреноИсточник: разработано автором.93Такимобразом,дальнейшеереформированиероссийскогобухгалтерского учета и отчетности должно предусматривать решениеследующих проблем в подходах к формированию первоначальной стоимостинедвижимогоимущества,квалифицируемогоМСФОвкачествеинвестиционной недвижимости:– не капитализируются величины оценочных обязательств по сносузданий и восстановлению земельных участков, имеющихся на дату принятияк учету;– объекты, полученные на условиях финансовой аренды, принимаютсяк учету в недисконтированной величине, указанной в договоре.
Как былоустановлено в настоящем исследовании, в РПБУ дисконтирование приформировании первоначальной стоимости не предусмотрено;– РПБУнепредусматриваюттакжеоценкупервоначальнопризнаваемых активов по справедливой стоимости.2.3 Проблемы последующей оценки инвестиционной недвижимостина базе первоначальной стоимостиПоследующемуденежномуизмерениюдоходнойнедвижимостипринадлежит ведущая роль в формировании на отчетную дату достоверной иполной информации об эффективности инвестиций в нее, поэтому проблемевыбора метода оценки присуща повышенная научная и практическаязначимость.В проекте МСФО (IAS) 40 для инвестиционной недвижимостипредусматривалась единственная модель учета – по справедливой стоимости.Реализация этого подхода осложнялась тем, что в некоторых странах рынкикоммерческой недвижимости не являлись достаточно активными.
По94указанной причине МСФО (IAS) 40 предоставил составителям отчетностивозможность учитывать инвестиционную недвижимость не только посправедливой стоимости, но и по фактическим затратам. Выпуск стандартасопровождался следующим комментарием: «Совет впервые предложилввести требование учета нефинансовых активов по справедливой стоимости....Хотя многие и придерживаются этой точки зрения, делаются существенныеоговорки с точки зрения концепции и практического применения вотношении возможности учета некоторых активов по справедливойстоимости, в частности для компаний, основной деятельности которых неявляется распоряжение недвижимостью для получения доходов от приростастоимости.
Некоторые компании указывают на тот факт, что определенныерынки недвижимости еще недостаточно развиты для успешного внедрениямодели учета по справедливой стоимости» [90, с. 1165].Такимобразом,дляпоследующейоценкиинвестиционнойнедвижимости МСФО (IAS) 40 предоставляет организациям право выбораодной из двух моделей учета:– по справедливой стоимости;– по первоначальной стоимости.Единственным исключением из общего правила является следующее:учетинвестиционнойотчетностивладеетнедвижимости,наоснованиикоторойдоговорасоставительМСФО-операционнойаренды,осуществляется по справедливой стоимости.
При наличии таких объектов посправедливой стоимости оценивается вся инвестиционная недвижимость,отраженная в балансе. Применять обе модели могут только страховые ианалогичные им организации.Принятый организацией метод учета распространяется на всюинвестиционную недвижимость. Этот подход отличается от правил,регулирующих учет основных средств, так как МСФО (IAS) 16 оговариваетвозможность выбора модели оценки для каждого класса основных средств.95Согласно МСФО (IAS) 40 при учете по фактическим затратам впримечаниях к МСФО-отчетности раскрывается информация о справедливойстоимости объекта.
Приветствуется, но не требуется, чтобы организацииоценивали справедливую стоимость инвестиционной недвижимости наосновеотчетанезависимогооценщика, обладающегопризнаннойисоответствующей профессиональной квалификацией, а также недавнимопытом проведения оценки инвестиционной недвижимости той же категориии местонахождения, что и объект измерения.Исследуем преимущества и недостатки последующей оценки затрат,квалифицируемых в соответствии с МСФО в качестве инвестиционнойнедвижимости, по первоначальной стоимости.Принциппервоначальнойстоимости(historiccostconvention)заключается в том, что «стоимость активов, указанная в бухгалтерскомбалансе, основана на цене, по которой они были первоначально приобретеныкомпанией, а не их текущей рыночной или какой – либо другой стоимости»[74, с.
70]. Этот принцип на протяжении многих столетий и до 90-х годовXX века доминировал в бухгалтерском учете. Основным недостатком учетапо первоначальной стоимости является то, что «…попытки использоватьбаланс для оценки стоимости компании способны ввести в заблуждение»[Там же]. При этом, как считает председатель Совета по учету и финансамбизнес-школыУниверситетаПлимутаЭ. МакЛейни,«напрактикебухгалтеры почему-то никогда не пытались разработать систему, котораяприносила бы больше пользы тем, кто принимает решения» [Там же, с. 74].При этом, как обоснованно констатирует П.
Этрилл, «за последние 25лет среда, в которой функционируют компании, сильно изменилась, онастала значительно более изменчивой и конкурентной. Это связано с целымрядом причин, включая следующие: усложнение запросов клиентов;появление глобальной экономики… ; быстрое развитие технологий;дерегулирование внутренних рынков… ; повышение давления со сторонысобственников (акционеров), требующих конкурентоспособной доходности;96рост волатильности финансовых рынков» [113, с.
37]. Новая средаинициировала изменения в бухгалтерском учете и поставила следующийфундаментальный вопрос: «как измерять статьи учета?» [Там же].В настоящее время, как считает известный американский специалистпо оценке имущества Альфред Кинг, «…мы становимся свидетелямивеличайшей революции в бухгалтерском учете и финансовой отчетности с1494 г., когда Л. Пачоли написал свой трактат о принципе двойной записи вбухгалтерии»[63].Коренноепреобразованиевышеуказанныхсферзаключается в переходе «… от учета по первоначальной стоимостиприобретения к учету по справедливой стоимости» [Там же].Этот процесс закономерно инициирует дискуссию о перспективахпримененияпринципапервоначальнойстоимостиприпоследующемизмерении активов, в том числе инвестиционной недвижимости.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
