Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 18
Текст из файла (страница 18)
А. Кингдает четкий прогноз: «Пока мы не перешли полностью на данный вид учета(по справедливой стоимости. – Прим. автора), однако последние тенденциисвидетельствуют о том, что все движется в этом направлении» [Там же].Тем не менее первоначальная стоимость остается одним из основныхметодов учета. Следует отметить, что в Международном стандартефинансовой отчетности для малого и среднего бизнеса (IFRS for SMEs),опубликованном в 2009 г., первоначальная стоимость описана как одна издвух наиболее распространенных баз оценки.Как было установлено в пар.
2.1 диссертации, организации, принявшиерешение учитывать инвестиционную недвижимость по модели фактическихзатрат, оценивают ее в соответствии с указаниями МСФО (IAS) 16. Такимобразом, инвестиционная недвижимость после признания учитывается посебестоимостииамортизируетсявтечениесрокаееполезногоиспользования. Амортизационные отчисления также определяются поправилам МСФО (IAS) 16. При этом необходимо учитывать, что земельныеучасткиимеютнеограниченныйсрокполезногоиспользованияи,соответственно, не подлежат амортизации. Но если в первоначальную оценку97земельного участка включались затраты на демонтаж, удаление основныхсредств и восстановление природных ресурсов на этом участке, то согласноМСФО (IAS) 16 (п.
59) эта часть стоимости участка амортизируется напротяжении всего периода получения выгод от таких затрат.Остаточнаястоимостьисрокполезногоиспользованияинвестиционной недвижимости пересматриваются как минимум один раз вконце каждого отчетного года.Модель учета по переоцененной стоимости, также предусмотреннаяМСФО (IAS) 16, на инвестиционную недвижимость не распространяетсясогласно п. 5 этого стандарта.Балансовая стоимость инвестиционной недвижимости, учитываемой пофактическим затратам, анализируется на каждую отчетную дату длявыявленияпризнаковвозможногообесценения.Тестированиенаобесценение, осуществляемое по правилам МСФО (IAS) 36 «Обесценениеактивов» (далее МСФО (IAS) 36), является важным этапом рассматриваемойучетной процедуры.
Объекты инвестиционной недвижимости, оцениваемыепо справедливой стоимости, на обесценение не проверяются.Признаки возможного обесценения инвестиционной недвижимостивыявляются в результате анализа факторов, отраженных во внешних ивнутренних источниках информации. Эти признаки могут свидетельствоватьоб изменении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости,размеров и стабильности характерных для организации денежных потоков,или ставки капитализации.Источниками внешней информации, свидетельствующей о наличиипризнаковобесцененияинвестиционнойнедвижимости,являютсяпроизошедшие в течение периода или ожидающиеся в ближайшем будущем:1.
Ухудшениемакроэкономическойситуации,растущаянеопределенность в экономике, дестабилизация финансовых рынков,проблемывбанковскомфункциональной валюты.секторе,неблагоприятнаядинамикакурса98Компания КПМГ на основе анализа финансовой отчетности более чем90 крупнейших компаний России, подготовленной в соответствии с МСФОили ОПБУ США, провела в 2009 г. исследование «Обесценение активов вусловиях экономического кризиса: итоги 2008 г.» (далее Исследование 1).В Исследовании 1 установлено, что глобальный финансовый кризис,начавшийся в 2008 г., привел к обесценению активов в подавляющембольшинстве секторов российской экономики. При этом отмечено, что «впредыдущие годы компании признавали обесценение только в редкихслучаях или не проводили теста на обесценение вообще, вследствиеотсутствия индикаторов»14. Данные Исследования 1 об обесцененииинвестиционной недвижимости в разрезе секторов экономики представленына рисунке 2.2.Источник: КПМГ: Обесценение активов в условиях экономического кризиса: итоги2008 г.14Рисунок 2.2 – Обесценение различных видов активов в разрезе секторов14URL: http://www.kpmg.com (дата обращения – 15.12.2011).992.
Значительное снижение рыночной капитализации организации.В Исследовании 1 было выявлено, что «за 2008 г. существенно вырослозначениеотношениячистыхактивовкомпанийкихрыночнойкапитализации. Если на 31.12.2007 указанный показатель составлял всреднем 42% (от 22 до 47%), то на 31.12.2008 в большинстве секторовэкономики стоимость чистых активов компаний существенно превышалазначение рыночной капитализации»15.В рассматриваемый период акции российских девелоперских компанийторговались с глубоким дисконтом к стоимости их чистых активов.Основные владельцы нескольких девелоперских компаний были вынужденыуступить контроль над ними кредиторам и другим инвесторам.В 2009 г. по мере стабилизации мировой финансовой системы иподъема фондовых индексов по всему миру как свидетельствуют, например,данныеобзоракомпанииKnightfrank«2009.Рыноккоммерческойнедвижимости.
Москва. Санкт-Петербург» «котировки акций девелоперскихкомпаний выросли в несколько раз по сравнению с уровнями начала года»16(рисунок 2.3).15URL: http://www.kpmg.com (дата обращения – 15.12.2011).100Источник: Knightfrank: 2009. Рынок коммерческой недвижимости. Москва. СанктПетербург16.Рисунок 2.3 -Котировки акций девелоперских компаний выросли в несколькораз по сравнению с уровнями начала годаВ 2010 г. капитализация большинства российских публичных компанийтакже возросла. Но, как свидетельствуют результаты исследования компанииКПМГ «Обесценение активов в финансовой отчетности публичныхкомпаний: итоги 2010 года», составители отчетностипродолжалипризнавать обесценение: «...за 2010 г.
это сделали 40 из 58 (или 69%)организаций из различных секторов экономики. Похожие тенденциинаблюдались и в 2009 г., когда 27 из 51 компании признали обесценениеактивов при значительном росте капитализации… Общее обесценение16URL: http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/5D059D37-4679-4DD8-A48D-2E8B147AC088/knight_frank_commercial_report_2009.pdf.pdf (дата обращения – 15.12.2011).101активов исследуемых компаний за 2010 г.
составило 494 млрд руб., или 11%от общей суммы операционной прибыли до вычета убытка от обесценения(для сравнения: за 2009 г. эта сумма составила 950 млрд руб., или 24% отоперационной прибыли)»17.3. Ограничение коммерческой свободы на рынке инвестиционнойнедвижимости из-за изменений в институциональной среде (institutionalenvironment), которое может выражаться, например, в росте налогов,введении регуляторных мер, ужесточении действующего регулирования.Примером негативного институционального воздействия на стоимостьнедвижимогоимуществаявляетсяпринятиерядомсубъектовРФзаконодательных актов во исполнение Федерального закона от 24.07.2002№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [15],существенно осложнивших оборот земель. Согласно ст. 8 этого закона припродаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначениясубъект Российской Федерации или в случаях, установленных закономсубъектаРоссийскойФедерации,муниципальноеобразованиеимеетпреимущественное право покупки такого земельного участка по цене, закоторую он продается, за исключением случаев продажи с публичныхторгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственногоназначения обязан известить в письменной форме высший исполнительныйорган государственной власти субъекта Российской Федерации или вслучаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органместного самоуправления о намерении продать земельный участок суказанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, доистечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.4) увеличение рыночных процентных ставок или других индикаторовприбыльности инвестиций, которые с высокой вероятностью могут повлиять17URL: http://www.kpmg.com/RU/ru/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Pages/Impairment-study-2012.aspx (дата обращения – 15.12.2012).102наставкудисконтирования,применяемуюприрасчетеценностииспользования инвестиционной недвижимости.Поданным,приведеннымвисследованиикомпанииКПМГ«Обесценение активов в условиях восстановления экономики: итоги 2009года» (далее Исследование 2), средняя стоимость капитала в 2008 г.составляла 17,8%, в то время как в 2009 г.
она сократилась до 16,4%18.Рассматривая сведения об увеличении рыночных процентных ставок, следуетучитывать применимое к инвестиционной недвижимости положение МСФО(IAS) 36 (пар. 16) о том, что длительный срок полезного использованияактива может нивелировать повышение краткосрочных ставок.Источниками внутренней информации об индикаторах обесцененияинвестиционной недвижимости являются:1) факты устаревания или физического износа зданий, ухудшениехарактеристик земельных участков;2) увеличение доли вакантных площадей на объектах доходнойнедвижимости;3) появление во внутренней бухгалтерской отчетности данных о том,что текущие или будущие притоки арендных платежей меньше, чемпрогнозировалось ранее;4) значительное превышение текущих эксплуатационных расходов надрасходами, предусмотренными бюджетом организации;5) величины чистых денежных потоков или операционной прибыли,генерируемых инвестиционной недвижимостью, значительно меньше, чемпредусмотренные бизнес-планом;6) другие свидетельства того, что инвестиционная недвижимость будетприносить экономические выгоды в объеме меньшем, чем планировалось.Наличие любого из индикаторов обесценения может повлечь за собойопределение возмещаемой суммы инвестиционной недвижимости для18URL: http://www.kpmg.com/RU/ru/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Risk-and-Complience-Newsletter/Documents/Выпуск%204/Val_3r.pdf (дата обращения – 15.12.2011).103тестирования на обесценение.
При вынесении профессионального сужденияо необходимости расчета возмещаемой величины следует соблюдатьпринцип существенности. Например, балансовую стоимость переоцениватьне требуется, если предыдущие тесты демонстрируют, что возмещаемаястоимость инвестиционной недвижимости значительно больше балансовой.При этом должны отсутствовать события, которые могут оказать давление настоимость.Выявлениепризнаковобесцененияобъектаинвестиционнойнедвижимости (безотносительно признания убытка от обесценения) служитоснованием для пересмотра срока его полезного использования, методаамортизации и величины ликвидационной стоимости.Возмещаемая сумма представляет собой наибольшую величину изсправедливой стоимости за вычетом расходов на продажу или ценностииспользования.
В МСФО (IAS) 36 под ценностью использования активапонимается приведенная стоимость будущих денежных потоков, которыепредположительно будут получены от актива или генерирующей единицы.Оценка справедливой стоимости, так же как и ценность использования,может быть получена методом дисконтирования. Вместе с тем эти видыстоимости имеют существенное различие, на которое указывает п. 53АМСФО (IAS) 36: «…справедливая стоимость отражает допущения, которыеучастники рынка могли бы использовать при установлении цены актива. Инаоборот, ценность использования отражает влияние факторов, которыемогут быть характерны для данного предприятия и не применимы вотношении предприятий в общем.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
