Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 21
Текст из файла (страница 21)
Приоценкесправедливойстоимостинефинансовыхактивовучитывается способность участника рынка генерировать экономическиевыгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использованияактива (далее ННЭИ) или посредством его продажи другому участникурынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболееэффективным образом (п. 27 МСФО (IFRS) 13). ННЭИ определяется с точкизрения участников рынка, даже если организация предусматривает иноеиспользование. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ)116применяется в оценочной деятельности при определении рыночнойстоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов).Общепринятые принципы оценки исходят из того, что стоимость имуществаустанавливаетсяпосредствомоцениванияегосполезностиучетомюридических, физических, функциональных, экономических и другихфакторов, соответственно, оценка стоимости коренным образом зависит отспособа его использования.
В СОО РОО 2-05-2010 разъяснено, что понятиеНЭИ основано на идее о том, что хотя бы два или более комплексанедвижимостимогутобладатьфизическимисходствамиибытьвзначительной степени похожими один на другой, все же могут существоватьзначительные различия в том, как их использовать. В ПринципахМеждународных стандартов оценки (Принципы МСО – IVS Framework) 2011определено, что рыночная стоимость активов отражает их наиболееэффективное использование (п. 33)19. Термины ННЭИ и НЭИ, содержащиесяв МСФО (IFRS) 13, в Международных стандартах оценки 2011 (МСО 2011)(International Valuation Standards 2011), приведены в таблице 3.1.Таблица 3.1 – Определения понятия «наиболее эффективное использование»СтандартМСФО (IFRS) 13ОпределениеННЭИ – такое использование нефинансового активаучастниками рынка, которое максимально увеличило быстоимость актива или группы активов и обязательств(например, бизнеса), в котором использовался бы актив.
Длянаилучшего и наиболее эффективного использованиянефинансового актива принимается в расчет такоеиспользование актива, которое является физическивыполнимым, юридически допустимым и финансовооправданнымМСО 2011НЭИ – такое использование актива, которое максимизирует егопродуктивность и которое [физически] возможно, юридическидопустимо и финансово реализуемо [77]Источник: разработано автором.19URL: http://www.ivsc.org//sites/default/files/IVS%20Framework.pdf (дата обращения – 07.05.2013).117Как следует из таблицы 3.1, содержание приведенных в ней понятий(ННЭИ в МСФО (IFRS) 13, НЭИ в МСО 2011) является идентичным.Включение принципа ННЭИ в концептуальную структуру справедливойстоимости нефинансовых активоврасхожденийпрежнихправилустранило одно из существенныхоценкисправедливойстоимостиинвестиционной недвижимости МСФО и общепринятых принципов оценки,которое создавало неопределенность в допущениях при определениипрофессиональными оценщиками рыночной стоимости инвестиционнойнедвижимости для целей подготовки МСФО-отчетности.Недостаткипредыдущихпринциповопределениясправедливойстоимости нефинансовых активов МСФО были настолько существенными,что нашли отражение, например, в рекомендациях для членов Королевскогообщества сертифицированных сюрвейеров (Royal Institution of CharteredSurveyors, RICS*) по использованию Международного применения оценки 1(МПО 1) в Международных стандартах оценки, которые содержатся вСтандартах оценки RICS (The Red Book – Красная книга): «Вероятность того,что рыночная стоимость активов будет разной в зависимости от допущений,на основании которых она определена, либо как часть действующегопредприятия, либо в предположении о продаже отдельно от бизнеса…Например, имущество, используемое владельцем, может использоваться дляцелей данного предприятия в течение многих лет, но после егопервоначальной покупки условия могли измениться, в результате чегоимущество стало иметь более высокую стоимость при альтернативномиспользовании.
Если бы имущество оценивалось на основании суммы,которую фактически можно получить за данное имущество на рынке, тооценка обязательно отразила бы альтернативное использование имущества…(п. 5).*Примечание – RICS – крупнейшая организация профессионалов в областинедвижимости.118Предприятию следует сообщать о потенциально более высокойстоимости при альтернативном использовании имущества, однако из этого неследует, что данное предприятие обязательно примет эту стоимость вкачестве балансовой в своей отчетности, поскольку может оказаться не всостоянии использовать это значение в соответствии с концепциейдействующегопредприятия,наоснованиикоторойсоставляетсяотчетность… (п. 7). Ожидая разъяснения допущений, на которых основаныконцепции справедливой стоимости, используемые в разных целях в МСФО,RICS рекомендует делать точные допущения в случаях, когда оценщикустановилсущественноеразличиемеждустоимостьюактиваприальтернативном использовании и его стоимостью как части действующегопредприятия… (п.
8)» [105].Кроме того, по мнению автора, введение концепции ННЭИ в МСФОустранило последнее препятствие для полной совместимости понятийрыночной стоимости в общепринятых принципах оценки и справедливойстоимости в ОПБУ США и МСФО.Анализ НЭИ обязателен в процессе оценки недвижимого имущества,применяемом профессиональными оценщиками во многих странах, ивключает в себя рассмотрение наиболее эффективного использованияземельного участка, как если бы он был свободным, и наиболееэффективного использования имущества как улучшенного. Результат анализаНЭИ является основой для расчета рыночной стоимости имущества.В МСФО (IFRS) 13 предложен несколько иной подход к применениюННЭИ: при составлении МСФО-отчетности следует предполагать, чтотекущее использование организацией нефинансового актива являетсянаилучшим и наиболее эффективным, за исключением случаев, когдарыночные или другие факторы указывают, что иное использование активаучастниками рынка максимально увеличило бы его стоимость.
Это правилоприменяется и при намерении организации использовать инвестиционнуюнедвижимость другим способом.119Такимобразом,методологияоценкисправедливойстоимостинефинансовых активов (в том числе инвестиционной недвижимости) МСФО(IFRS) 13 не содержит требования обязательного применения анализа ННЭИ.Рассмотрение влияния такого подхода на величину и достоверность оценкисправедливой стоимости недвижимости, занимаемой владельцем, не входит впредметнастоящегоисследования.Чтокасаетсяинвестиционнойнедвижимости, то, по мнению автора, предписание МСФО (IFRS) 13 опроведении анализа ННЭИ только при наличии индикаторов являетсяобоснованным. Во-первых, как правило, инвестициям в недвижимостьпредшествует соответствующий анализ проекта, в том числе его будущейдоходности; во-вторых, источниками фондирования этих инвестицийявляются, помимо иных, привлеченные средства, что подразумеваетосуществлениевнешнейэкспертизы.Соответственно,домоментанаступления существенных изменений во внешней среде, которые не моглибыть учтены при принятии решений об инвестициях в недвижимость,допустимо предполагать, что использование данного недвижимого имуществав качестве соответствующей инвестиционной недвижимости являетсянаиболее эффективным.
Примером существенных изменений во внешней средеможет быть такое увеличение объема вакантных площадей в офисныхцентрах определенного класса, которое влечет значительное снижениедоходности. Некоторые офисные центры в таких рыночных условиях, с точкизрения участников рынка, целесообразно переоборудовать, например, подгостиницы.2. Другой важной новацией правил расчета справедливой стоимостиМСФО(IFRS)13являетсяпредписаниеприменятьметодыоценки,совместимые с одним или несколькими из подходов, широко применяющихся воценочной практике: рыночным (сравнительным), затратным и доходнымподходами. Эти подходы были сформулированы английским экономистомАльфредом Маршаллом, разработавшим неоклассическую теорию стоимости иконцепции, используемые в современной оценочной практике [87, с.
99–100].120Определения методов оценки, содержащиеся в МСФО (IFRS) 13 иМСО 2011, приведены в таблице 3.2.Таблица 3.2 – Определения подходов к оценке в МСФО (IFRS) 13 иМСО 2011СтандартМСФО(IFRS) 13МСО 2011ПодходРыночный(сравнительный)Метод оценки, прикоторомиспользуются цены идругаясоответствующаяинформация,генерируемаярыночными сделкамис идентичными илисопоставимыми (т.е.аналогичными)активами,обязательствами илигруппой активов иобязательств, такойкак бизнесОбеспечиваетполучение показателястоимости путемсравненияоцениваемого активас идентичными илианалогичнымиактивами, длякоторых доступнаинформация о ценах[77]Источник: разработано автором.ЗатратныйДоходныйМетод оценки, прикотором отражаетсясумма, котораяпотребовалась бы внастоящий моментдля заменыпроизводительнойспособности актива(часто называемаятекущей стоимостьюзамещения)Методы, которыепреобразовываютбудущие суммы(например, потокиденежных средств илидоходы и расходы) вединую сумму натекущий момент (т.е.дисконтированную).Оценка справедливойстоимостиосуществляется наоснове стоимости,обозначаемойтекущими рыночнымиожиданиями вотношении такихбудущих суммОбеспечиваетполучение показателястоимости путемпреобразованиябудущих денежныхпотоков в единоезначение текущейкапитальной стоимости(capital value) [77]Обеспечиваетполучение показателястоимости (indicationof value) сиспользованиемэкономическогопринципа, согласнокоторому покупательне заплатит за активбольше, чем суммузатрат, необходимуюдля получения активаравной полезности,будь то посредствомего покупки илистроительства [77]121В соответствии с МСО 2011 для получения результатов оценки могутприменяться один или несколько подходов к оценке.
«Все они основываютсяна экономических принципах равновесной цены, ожидания выгод илизамещения» (п. 56 Принципов МСО 2011) [77]. Правила МСФО (IFRS) 13также не требуют обязательного использования для расчета справедливойстоимости всех трех подходов (либо мотивированного отказа от применениякакого-либо подхода), сравнения и взвешивания величин, полученных сприменением этих подходов*.*Примечание – В России оценщики обязаны использовать при проведении оценкивсе три подхода или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п.
20Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованияк проведению оценки (ФСО № 1)»).Сравнительный подход (Market approach). В МСО 2011 разъяснено,что «в рамках данного подхода первым шагом является рассмотрение цен посделкам с идентичными или аналогичными активами, в отношении которыхдоступна информация о ценах (п. 58 Принципов МСО)» [77, с. 35].На рынках коммерческой недвижимости РФ обычно имеется всегонескольких недавних сделок с аналогичной недвижимостью.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
