Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 23
Текст из файла (страница 23)
Этановация основана на СФУ 157. Причину появления иерархической структурыоценки справедливой стоимости компания EY (новое наименование Ernst &Young. – Прим. автора) поясняет следующим образом: «Отдельный разделССФУ рассматривает «информацию», которая может быть использована дляопределения справедливой стоимости. Она включает:а) наблюдаемую информацию, т.е. информацию, которая отражаетдопущения, которые использовали бы участники рынка при определениицены актива или обязательства на основании рыночных данных, полученныхиз независимых от компании, представляющей финансовую отчетность,источников;б) ненаблюдаемую информацию, т.е. информацию, которая отражаетдопущениякомпании,представляющейфинансовуюотчетность,одопущениях участников рынка, которые они бы принимали во внимание приопределении цены актива или обязательства (СФУ 157, пар.
21). Для болеечеткого понимания этого понятия ССФУ включает иерархическуюструктуру справедливой стоимости (курсив автора)…» [90, с. 143].128В Принципах МСО 2011 представлена более простая иерархияисходныхданных – они подразделяются на фактические и прогнозные.«Примеры фактических данных включают в себя:– цены, достигнутые по идентичным или сопоставимым активам;– фактические денежные потоки, создаваемые активами;– фактические затраты на идентичные или сопоставимые активы (п.
67).Примерами прогнозных исходных данных служат:– расчетные или прогнозируемые денежные потоки;– расчетные затраты на гипотетический актив;– воспринимаемое отношение участников рынка к риску (п. 68)» [77, с. 37].СогласноПринципамМСО2011приоритетнымиявляютсяфактические данные (п. 69).Более сложная иерархия данных МСФО обусловлена необходимостьюрасширить раскрытие информации об исходных данных как основе длявыделения уровней справедливой стоимости.Организация должна использовать такие методы оценки, которыеявляются приемлемыми в сложившихся обстоятельствах и для которыхдоступны данные, достаточные для оценки справедливой стоимости, приэтом максимально используя уместные наблюдаемые исходные данные иминимально используя ненаблюдаемые исходные данные (п.
61 МСФО(IFRS) 13). Влияние на выбор приемлемых методов оценки оказываютналичие уместных исходных данных и их относительная субъективность.При этом иерархия справедливой стоимости отдает приоритет исходнымданным для методов оценки, а не методам оценки, используемым для оценкисправедливой стоимости (п. 74 МСФО (IFRS) 13).Иерархия источников информации о справедливой стоимости основанана принципе преимущественного применения наблюдаемой рыночнойценовой информации: согласно п.
67 МСФО (IFRS) 13 методы оценки,применяемые для оценки справедливой стоимости, должны максимальноиспользовать уместные наблюдаемые исходные данные и минимально129использовать ненаблюдаемые исходные данные. Предложенная иерархия восновном аналогична структуре источников справедливой стоимостиинвестиционнойнедвижимости,содержавшейсявМСФО(IAS)40(представлены в таблице 3.3).Таблица 3.3 – Иерархия источников справедливой стоимости МСФО(IFRS) 13 и МСФО (IAS) 40Иерархияинформациио справедливой стоимости1-й уровеньМСФО (IFRS) 13Котируемые цены(некорректируемые) наактивных рынках дляидентичных активов илиобязательств, к которыморганизация может получитьдоступ на дату оценки2-й уровеньИсходные данные, которые неявляются котируемымиценами, включенными в 1-йуровень, и которые прямо иликосвенно являютсянаблюдаемыми для актива илиобязательства3-й уровеньНенаблюдаемые исходныеданныеИсточник: разработано автором.МСФО (IAS) 40Наилучшим подтверждениемсправедливой стоимости являютсядействующие цены на активномрынке аналогичной недвижимости,которая расположена на той жетерритории, находится в том жесостоянии и на которуюраспространяются схожие условияаренды и прочих договоров– Действующие цены на активномрынке других видов недвижимости, вдругом состоянии или на другойтерритории (либо недвижимости, накоторую распространяются другиеусловия договоров аренды или иныхдоговоров), скорректированные сучетом этих различий;– наиболее близкие по времени ценына менее активных рынках,скорректированные с учетом любыхизменений экономических условийпосле даты заключения сделок поэтим ценам– Прогнозыдисконтированныхденежныхпотоковисходяиздостоверныхоценокбудущихденежных потоков, в основе которыхлежатусловиядействующихдоговороварендыииныхконтрактов;– данные из внешних источников(когда это возможно), такие какдействующие тарифы за арендуаналогичной недвижимости на той жетерритории и в том же состоянии130Сравнительный анализ описания ненаблюдаемых данных, котороебыло дано в МСФО (IAS) 40 и представлено в МСФО (IFRS) 13, позволяетсделать вывод о том, что под воздействием критики справедливой стоимостикак базы оценки мировыми финансовыми и политическими организациямипосле кризиса 2008 г.
состав исходных данных о справедливой стоимоститакже претерпел изменения: МСФО (IFRS) 13 предписывает корректироватьсобственные данные организации на допущения участников рынка. Такимобразом, новые правила МСФО исключают возможность подмены оценкисправедливой стоимости специфической стоимостью.Рассмотрим уместность предложенной иерархии источников дляоценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости:– 1-й уровень. В МСФО (IFRS) 13, так же как и в предыдущихруководствах по определению справедливой стоимости (в частности, МСФО(IAS) 40), акцент сделан на использовании информации непосредственно срынков: котируемая на активном рынке цена представляет собой наиболеенадежное доказательство справедливой стоимости и должна использоватьсядля оценки справедливой стоимости без корректировки всякий раз, когда онадоступна (п.
77). Этот постулат подтверждает сущность справедливойстоимости как рыночной оценки.Исходные данные 1-го уровня доступны для оценки многихфинансовых активов и финансовых обязательств, некоторые из которыхторгуются на многочисленных активных рынках (например, акции нафондовых биржах).Выявленные в пар. 1.1 настоящего исследования характеристикиинвестиционной недвижимости как экономического блага предопределяютследующие особенности рынка инвестиционной недвижимости:– локальность;– высокая степень зависимости от институциональной среды;131– недостаточная ликвидность.
В ССО РОО 1-01-2010 отмечено, чтонедвижимость отличается от большинства товаров и услуг тем, что онаявляется относительно неликвидным товаром и для ее маркетинга,призванного обеспечить достижение цены, отвечающей ее рыночнойстоимости, требуется более длительный период времени. Для этогохарактерно более продолжительное время экспозиции, отсутствие рынка«спот» (рынка, на котором товары имеются в наличии для немедленнойпродажи)… (п. 5.4)23;– недостаточное количество независимых участников рынка;– нерегулярность транзакций;– значительный уровень транзакционных издержек;– закрытость информации о сделках.В ССО РОО 2-05-2010 (п. 5.26) обосновано констатируется, что «посравнению с рынками товаров или ценных бумаг рынки недвижимости всееще остаются неэффективными.
Эту черту можно приписать ряду факторов,включающих относительно неэластичное предложение и фиксированноеместоположение недвижимости»23.Как мы видим, для оценки справедливой стоимости инвестиционнойнедвижимости отсутствуют идеальные с точки зрения МСФО условия,предполагающиеналичиеактивногорынка,накоторомсделкисоднородными товарами совершаются с достаточной периодичностью и вдостаточном объеме, в любое время можно найти продавца и покупателя,желающих совершить сделку, информация о ценах доступна всемзаинтересованным лицам на постоянной основе.На рынках коммерческой недвижимости РФ, как было отмечено ранее,обычно имеется всего нескольких недавних сделок с аналогичнойнедвижимостью, что указывает на неактивность рынка.23URL: http://sroroo.ru/information/608371/?sphrase_id=30980 (дата обращения – 11.03.2011).132Такимобразом,рынокинвестиционнойнедвижимостинельзяклассифицировать как активный, так как обращающиеся на нем объекты застремящимися к нулю исключениями уникальны, рыночные трансакциисовершаются нерегулярно, а существенная информация о сделках неявляется общедоступной.
Соответственно, как правило, отсутствуютданные 1-го уровня иерархии для оценки справедливой стоимостиинвестиционной недвижимости;– 2-й уровень. К исходным данным этого уровня отнесена прямо иликосвенно наблюдаемая рыночная информация, отличная от котировок.Для того чтобы данные этого уровня надежно свидетельствовали осправедливой стоимости инвестиционной недвижимости, их необходимоскорректировать на разницу между аналогичными зданиями и объектомоценки. Корректировки зависят от факторов, специфических для объектаинвестиционной недвижимости. Такие факторы включают:– состояние объекта;– местонахождение объекта;– объем или уровень активности на рынках, на которых эти исходныеданные наблюдаются.Если для корректировки цен на аналогичную инвестиционнуюнедвижимостьиспользуютсясущественныененаблюдаемыеисходныеданные, то в соответствии с п.
84 МСФО (IFRS) 13 полученная оценка можетбыть отнесена к 3-му уровню иерархии.Приотсутствииуотчитывающейсяорганизациинеобходимыхоценочных компетенций в сфере недвижимого имущества данные 2-гоуровня, по мнению автора, не могут являться источником для достовернойоценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости из-засложности и трудоемкости соответствующих корректировок. Лишь наличиев структуре отчитывающейся организации квалифицированных оценщиковсоздает потенциальную возможность для применения прямо или косвеннонаблюдаемой информации о ценах на аналогичную недвижимость для133оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.
Например,в примечаниях к консолидированной финансовой отчетности за год,закончившийся 31.12.2012, Банка ВТБ указано, что оценка справедливойстоимости инвестиционной недвижимости «…проводилась внутреннимиоценщиками Группы и независимыми оценщиками исходя из рыночнойстоимости аналогичных объектов недвижимости»24;– 3-й уровень. Только при низкой рыночной активности или ее полномотсутствии по сопоставимым объектам инвестиционной недвижимости либов условиях, когда информация о сделках не представлена, оценкасправедливой стоимости согласно МСФО (IFRS) 13 может основываться наисходных данных 3-го уровня. Однако цель оценки справедливой стоимостиостается прежней – это цена продажи (выхода) на дату оценки с точки зренияучастника рынка, который удерживает актив или имеет обязательство.Следовательно,ненаблюдаемыеисходныеданныедолжныотражатьдопущения, которые участники рынка использовали бы при установлениицены на актив или обязательство, включая допущения о риске (п.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
