Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 26
Текст из файла (страница 26)
Комитет Сэндилендса отклонил метод учета поприведеннойстоимостинаоснованиитого,чтоиспользованиеэкономической стоимости в качестве основы оценки актива не будетсоответствовать потребностям пользователей, так как лишь в сравнительноредких случаях она будет отражать стоимость актива для компании(пар. 499)» [90, с. 110–111].По мнению автора, основной проблемой, сопряженной с применениемметода дисконтированных денежных потоков, является использованиевходных данных, которые не подкреплены информацией с рынков, чтоснижает достоверность оценки.Кроме того, отчитывающиеся организации чувствительны к такимнедостаткам этого метода, как:– трудоемкость;– необходимостьиметьвштатесоответствующихвысококвалифицированных специалистов.Таким образом, для оценки справедливой стоимости инвестиционнойнедвижимости с использованием доходного подхода, по мнению автора,целесообразнее применять метод капитализации.Рассмотрим методику расчетной оценки справедливой стоимостиинвестиционной недвижимости методом капитализации доходов.Процессрасчетасправедливойстоимостиинвестиционнойнедвижимости следует производить по этапам:1.
Сбор рыночной информации:1.1. Данные о ставках базовой арендной платы в аналогичных объектах.1.2. Данные о доле вакантных площадей в аналогичных объектах.1.3. Данные о ставках операционных расходов в аналогичных объектах.1451.4. Данные о ставках капитализации для аналогичных объектов.1.5. Данныеоценахсделоккупли-продажисаналогичнойнедвижимостью.1.6. Прочая информация о рынке коммерческой недвижимости.1.7. Общеэкономическая информация.2.
Сбор данных управленческого учета об объекте оценки.3. Тестирование на наличие факторов, свидетельствующих о том,чтоальтернативноеиспользованиеобъектаинвестиционнойнедвижимости могло бы увеличить его справедливую стоимость.4. Анализ ННЭИ при наличии факторов.5. Расчет справедливой стоимости объекта:5.1. Определяются исходные данные для расчета:5.1.1.
Определяется средняя базовая арендная ставка для аналогичныхобъектов на соответствующем локальном рынке.5.1.2. Определяется среднерыночная доля вакантных площадей нааналогичных объектах с использованием собранных данных.5.1.3. Определяется среднерыночная ставка операционных расходов нааналогичных объектах с использованием собранных данных.5.2. Расчет NOI объекта:5.2.1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД):Общий объем качественных площадей*, кв.м, × Среднерыночнаябазовая арендная ставка за год, USD/кв.м.*Примечание – Общий объем качественных площадей (Total Stock) – сумма всехзанятых и вакантных офисных площадей классов A, B+, B– на определенный моментвремени.5.2.2.
Рассчитывается действительный валовой доход (ДВД):ПВД – Потери из-за простоев площадей, сдаваемых в аренду.5.2.3. Определяютсяпотериотнедополученногооперационных расходов из-за наличия вакантных площадей**.возмещения146**Примечание – При аренде коммерческой недвижимости широко распространенапрактика возмещения коммунальных и операционных расходов арендаторами.5.2.4.
Рассчитывается ЧОД (NOI):ДВД – Потери из-за недополученного возмещения операционныхрасходов.5.2.5. Определяется ставка капитализации на основе анализа собранныхданных о средних ставках капитализации.5.2.6. По формуле 1 рассчитывается справедливая стоимость объекта.Сбор исходных рыночных данных следует осуществлять на страницахв сети Интернет ведущих экспертов рынка недвижимости.В отчетах имеется также актуальная общеэкономическая информация.На основе данных управленческого учета определяется общий объемкачественных площадей. Для сравнительного анализа с рыночными даннымиможет быть целесообразным определение операционных расходов, которыенесет организация, владеющая объектом инвестиционной недвижимости, атакже средних базовых арендных ставок.Для проведения теста на наличие факторов, свидетельствующих о том,что альтернативное использование объекта инвестиционной недвижимостимогло бы увеличить его справедливую стоимость, следует провести анализ:– имеющейся в отчетах общеэкономической информации, сведений оконъюнктуресоответствующегосегментарынкакоммерческойнедвижимости, данных о ставках капитализации для аналогичных объектов;– применимыхданныхвнутреннейуправленческойотчетностиорганизации.Внешними факторами, свидетельствующими о том, что альтернативнаястоимость объекта инвестиционной недвижимости может оказаться вышесправедливой стоимости при существующем использовании могут бытьпроизошедшие в течение периода или ожидающиеся в ближайшем будущем:1) ухудшениеконъюнктурыдоходной недвижимости;соответствующегосегментарынка1472) отрицательноевоздействиеинституциональнойсредынасоответствующий сегмент рынка инвестиционной недвижимости;3) снижение рыночной капитализации организации;4) повышение ставок кредитования аналогичных объектов.Внутренними источниками информации о превышении альтернативнойстоимостьюсправедливойстоимостиобъектаприсуществующемиспользовании могут являться:1) появление свидетельств устаревания или физического повреждениязданий;2) увеличение вакантных площадей на объектах, предназначенных дляполучения арендных платежей;3) появление в управленческой отчетности организации данных о том,что текущие или будущие результаты поступления арендных платежей хужепрогнозируемых;4) значительноедальнейшейпревышениеэксплуатациейитекущихрасходов,обслуживаниемсвязанныхсинвестиционнойнедвижимости, над расходами, предусмотренными бюджетом организации.При наличии факторов, свидетельствующих о том, что альтернативноеиспользование могло бы увеличить справедливую стоимость объекта,организации обязаны проводить анализ ННЭИ.
Так как анализ ННЭИобъекта инвестиционной недвижимости основывается на определениисправедливой стоимости занимаемого объектом земельного участка, то, помнению автора, при отсутствии исходных рыночных данных о ставкахаренды земельных участков на соответствующем рынке, организациямцелесообразно привлекать для оценки справедливой стоимости объектапрофессиональных оценщиков.Для расчета справедливой стоимости объекта необходимо на основеданных из максимально возможного количества авторитетных источниковопределить величины средних базовых арендных ставок, доли вакантныхплощадей, операционных расходов, ставок капитализации.148Пример расчета справедливой стоимости объекта инвестиционнойнедвижимости методом прямой капитализации.Объектом оценки является бизнес-центр класса B+ (далее бизнесцентр), введенный в 2010 г. Бизнес-центр находится в хорошем состоянии.Бизнес-центр расположен в престижном округе Москвы, недалеко от МКАД.Дата оценки – 30.09.2011.I.
Сбор рыночной информации.1. Исходные рыночные данные для офисов класса B+.1.1. Средние ставки базовой арендной платы для офисных площадейкласса B+, расположенных в г. Москве.В аналитическом обзоре «I полугодие 2011 года. Рынок офиснойнедвижимости. Москва» компании Knightfrank (далее Обзор офисовKnightfrank)37 содержатся данные о том, что среднерыночные базовыеарендные ставки для офисов класса B+ находятся в диапазоне 400–600 USD вгод за 1 кв.м.В обзоре рынка офисной недвижимости «II квартал 2011. Москва»,подготовленном компанией S.A. Ricci (далее Обзор S.A.
Ricci)38, приведенозначение средневзвешенной ставки аренды для офисов класса B+,находящихся за пределами Садового кольца – 500 USD за 1 кв.м в год идиапазон 200–430 USD в год за 1 кв.м для помещений класса B.1.2. Среднерыночное значение доли вакантных площадей в офисныхцентрах класса B+.В Обзоре S.A. Ricci содержится информация о том, что офисныеобъекты, расположенные вблизи МКАД, пустуют в среднем на 16–17%.Согласно данным Обзора офисов Knightfrank доля вакантных площадейв офисных центрах класса B+, расположенных в г.
Москве, составляет 19,2%.37URL: http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/FCA16A51-F135-4E94-B7CC-E5D4C5598D88/kf_office_market_report_h1_2011_rus.pdf (дата обращения – 30.06.2012).38URL: http://www.ricci.ru/ru/analytics/obzor-rynka-ofisnoj-nedvizhimosti-za-2011-god (датаобращения – 30.06.2012).1491.3. Ставки операционных расходов для офисов класса B+.В Обзоре Knightfrank приведены средние ставки операционныхрасходов для офисов класса B+, расположенных в Москве: 80–120 USD в годза 1 кв.м.1.4. Ставка капитализации для офисов класса B+.Согласно данным обзора компании Knightfrank «I полугодие 2011 года.Рынок инвестиций. Москва»39 ставка капитализации составляет 10–11%.2. Курс доллара США к рублю, установленный ЦБ РФ на 30.09.2011, –31,8751.II.
Сбор данных управленческого учета о бизнес-центре:Общий объем качественных площадей: 18 500 кв.м.III. Анализфакторов, свидетельствующихо том, чтоиноеиспользование бизнес-центра могло бы увеличить его стоимость.Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценкиявляется его использование в качестве бизнес-центра, что подтвержденоутвержденнымруководствомбизнес-планом.Рыночныхданныхосущественном снижении рентной доходности подобных объектов не имеется,соответственно, анализ ННЭИ не осуществляется.IV. Расчет справедливой стоимости бизнес-центра:4.1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
