Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 27
Текст из файла (страница 27)
Определение средней рыночной годовой ставки базовой аренднойплаты в аналогичных офисах, расположенных на рынке Москвы.На основе собранных данных о средних арендных ставках в офисах классаB+ и с учетом того, что офис расположен в престижном округе Москвы, нооколо МКАД, уточненный диапазон среднерыночных базовых арендныхставок для аналогичных офисов определим в 200–600 USD в год (без учетаоперационных расходов и НДС). Ставки арендной платы, предусмотренныедействующими договорами аренды в оцениваемом объекте, находятся вдиапазоне 350–450 USD в год (без учета операционных расходов и НДС).39URL: http://www.knightfrank.ru/research/page1/issue1247/?§orid=630.06.2012).(датаобращения–150Среднерыночная расчетная ставка базовой арендной для аналогичныхофисов составит 400 USD в год за 1 кв.м (без учета операционных расходов иНДС).4.2.
Среднерыночная доля вакантных площадей в аналогичных офисахкласса B+.С учетом информации, содержащейся в Обзоре S.A. Ricci, о том, чтонаибольшая доля вакантных площадей зафиксирована в офисных объектах,введенных в 2009–2011 гг., среднерыночное значение доли вакантныхплощадей в аналогичных офисах класса B+ определим на основе сведений,полученных из Обзора офисов Knightfrank: 19,2%.4.3.
Среднерыночная ставка операционных расходов в аналогичныхофисах.С учетом значений ставок операционных расходов, предусмотренныхдействующимидоговорамиаренды,определимсреднююставкуоперационных расходов в аналогичных офисах в размере 80 USD за 1 кв.м вгод.4.4. Определение ставки капитализации для аналогичных офисов.На основе собранных данных о средних ставках капитализации длярасчета примем значение ставки 10,5%.4.5. Расчет справедливой стоимости бизнес-центра:4.5.1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) (в год):Общий объем качественных площадей × Среднерыночная базоваяарендная ставка = 18 500 × 400 = 7 400 000 USD.4.5.2.
Расчет действительного валового дохода (ДВД) (в год):ПВД – Среднерыночная доля вакантных площадей, %, == 7 400 000 – 19,2% = 5 979 200 USD.4.5.3. Расчетпотерьввиденедополученнойкомпенсацииарендаторами операционных расходов (в год).Общая сумма компенсации операционных расходов арендаторами:18 500 × 80 = 1 480 000 USD.151Потери от недополученной компенсации операционных расходов =19,2% от 1 431 440 = 284 160 USD.4.5.4. Расчет ЧОД бизнес-центра (в год):ДВД – Потери из-за недополученной компенсации операционныхрасходов = 5 979 200 – 284 160 = 5 695 040 USD = 181 529 969 руб.4.5.5. Справедливая стоимость бизнес-центра:V = NOI/R,гдеV – справедливая стоимость;NOI – чистый операционный доход;R – ставка капитализации.V = 181 529 969/10,5 = 1 728 856 852 руб.
без учета НДС.Сроки и периодичность проведения.Расчетсправедливойстоимостиинвестиционнойнедвижимостиосуществляется на конец каждого отчетного периода.Требования к раскрытию информации об оценке справедливойстоимости инвестиционной недвижимости (таблица 3.4).Таблица3.4–Раскрытиеинформацииосправедливойстоимостиинвестиционной недвижимостиИнформацияВеличина справедливой стоимостиинвестиционной недвижимости наконец отчетного периодаУровень в иерархии справедливойстоимостиВыявление факта отличия текущегоиспользования инвестиционнойнедвижимости от его ННЭИ ипричины такого использованияОценкасправедливойстоимости в отчетео финансовомположенииРаскрытиесправедливойстоимостив поясненияхк бухгалтерскойотчетности++++++152Окончание таблицы 3.4Описание исходных данных, методаили методов оценки, использованныхв оценке справедливой стоимостиКоличественная информация приналичии существенныхненаблюдаемых исходных данныхОписание процесса оценкиСверка сальдо на начало и конец периодас отдельным раскрытием изменений,имевших место в течение периодаИсточник: разработано автором.+++–+–+–Как мы видим, МСФО (IFRS) 13 ввел дополнительные требованияк раскрытию информации в отношении оценок третьего уровняиерархии, включающие информацию об использованных данных.
РанеебольшинствороссийскихорганизацийвМСФО-отчетностинераскрывали размер ставки дисконтирования и другую существеннуюинформацию.Новые требования к раскрытию информации, применявшейся длярасчетаспособнысправедливойулучшитьстоимостикачествоинвестиционнойМСФО-отчетностинедвижимости,из-забольшейтранспарентности и надежности оценок.Следуетотметить,чтооценказемельныхучастков,предназначенных для сдачи в аренду и/или удержания с цельюповышения рыночной стоимости, этим методом не даст надежнойоценки, так как для таких объектов нет информации из авторитетныхисточников о размере средней рыночной арендной платы.
Поэтомуоценка справедливой стоимости вышеуказанных объектов, а такжеинвестиционнойнедвижимостинастадиистроительства,должнаосуществляться, по мнению автора, профессиональными оценщиками,так как требует специальных знаний в области оценочной деятельностии применения трудоемких техник.Таким образом, методика расчета справедливой стоимостиобъектаинвестиционнойнедвижимостиметодомкапитализации153доходов с использованием рыночных исходных данных, публикуемых нарегулярнойосновеведущиминедвижимогоимущества,принимаютсяврасчетмировымиотражаетучастникамисправедливой стоимости этого объекта.экспертамитевфакторы,рынкаприсферекоторыеопределении154ЗАКЛЮЧЕНИЕНастоящее исследование направлено на теоретическое обоснование иметодическоеобеспечениебухгалтерскойоценкиинвестиционнойнедвижимости в процессе представления информации об этом активе вфинансовой отчетности.В последние три десятилетия существенно изменилась среда, в которойфункционируют организации.
Новая среда инициировала кардинальныеизменения в бухгалтерском учете и финансовой отчетности. Одной изфундаментальныхпроблем,решаемыхвпроцессетрансформациимеждународного бухгалтерского учета, является применение адекватныхметодов оценки активов и обязательств. В российском бухгалтерском учетенормативно не определено понятие оценки, ее методологические основыдолжным образом не урегулированы.В работе специфицировано современное содержание оценки какважнейшегоэлементаметодабухгалтерскогоучетаисоставленияфинансовой отчетности.
Функция денежной оценки является прикладной - врыночной экономике система бухгалтерского учета не формирует стоимостьобъекта в экономическом смысле. Представляемые в бухгалтерском баланседенежные величины отражают стоимость, полученную в результатеденежного измерения.Предложено следующее определение оценки, уточняющее её место всовременной системе бухгалтерского учета: процедура денежного измеренияактивов, обязательств, капитала, доходов и расходов для их отражения вбухгалтерской (финансовой) отчетности организации, порядок проведениякоторой определен нормативными и нормативно-правовыми актами.При этом концептуальная структура бухгалтерской оценки состоит изследующих элементов:1.
Объекты бухгалтерской оценки – элементы финансовой отчетности.1552. Является способом измерения объектов в денежном выражении.3. Осуществляется по определенным правилам.4. Цель – признание и внесение объектов в финансовую отчетность.Проблемы методологии оценки особо остро проявляются при оценкенефинансовых активов, прежде всего, такого специфического актива какнедвижимое имущество.В международных стандартах финансовой отчетности требования кпризнанию,оценкеираскрытиюинформацииобинвестиционнойнедвижимости урегулированы в МСФО (IAS) 40.В России в настоящее время с особой остротой встает проблемабухгалтерскойоценкиинвестиционнойнедвижимости.Российскимиправилами бухгалтерского учета выделение инвестиционной недвижимостикак самостоятельного объекта учета и статьи финансовой отчетности досихпорнепредусмотрено.Вроссийскомбалансеактивы,идентифицируемые по правилам МСФО как инвестиционная недвижимость,учитываются в составе различных балансовых статей - основных средств,доходных вложений в материальные ценности, в качестве вложений вовнеоборотные активы (а в ряде случаев за балансом).Основные проблемы, сопряженные с действующими российскимиправиламипервоначальнойипоследующейоценкиобъектов,классифицируемых по правилам МСФО в качестве инвестиционнойнедвижимости, обусловлены сохранением четкой ориентации РПБУ на учетпо первоначальной стоимости.Такое положение дел не соответствует информационным интересампользователей финансовой отчетности, так как учет инвестиционнойнедвижимости по правилам РПБУ не позволяет формировать информацию обее рыночной стоимости на отчетную дату.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
