Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 28
Текст из файла (страница 28)
Представление в бухгалтерскойотчетности нерелевантной информации о большей части материальныхактивов на балансах организаций всех форм собственности не только не156соответствуетинтересампользователей,ноиделаетневозможныммакроэкономическое прогнозирование.В этой связи необходимо дополнить РПБУ нормативно-правовымактом, определяющим процедуры классификации, признания, оценки ираскрытия информации об инвестиционной недвижимости в бухгалтерскойотчетности.
Таким образом, перечень объектов российского бухгалтерскогоучета должен быть расширен за счет нового вида активов - инвестиционнойнедвижимости, под которой предложено понимать активы, имеющиематериально-вещественную форму земельного участка, здания, части здания,земли и здания и предназначенные для получения дохода и увеличения ихрыночной стоимости.Так как инвестиционная недвижимость является одним из видовинвестиций, то инвесторам необходима информация об её актуальнойстоимости для прогнозирования и оценки эффективности вложений.Подобную информацию может предоставить только денежное измерениеэтого актива на базе справедливой стоимости.В работе обоснована целесообразность более активного использованияоценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости присоставлении финансовой отчетности в современных экономических условияхна основе проведенного анализа эволюции и определения теоретическихоснов концепции справедливой стоимости МСФО и ОПБУ США.Оценка справедливой стоимости инвестиционной недвижимости поправилам МСФО сопряжена со значительными трудностями.Вработедоказанаошибочностьтеоретическихпредпосылокконцепции справедливой стоимости, действовавшей до принятия МСФО(IFRS) 13 и СФУ 157.
Она базировалась на теоретической моделиравновесия. Справедливой стоимостью с точки зрения МСФО являлась«объективная» рыночная стоимость объекта в состоянии равновесия вусловиях идеального рынка.157В работе приведенный подход к теоретическим основам подвергнуткритике.Доказано,теоретическойчтотеорияпредпосылкойравновесияпредыдущейявляласьконцепцииошибочнойсправедливойстоимости МСФО.Модельравновесияэкономическиенепроцессы.отражаетПреждеобщественные,всего,внереалистичнымичастности,являютсяосновные допущения теории равновесия:- полная информированность всех участников рынка;- однородность ожиданий всех участников рынка;- отсутствие транзакционных издержек и налогов;- классифицируемость всех товаров.Очевидныограниченность человеческого знания и разнородностьожиданий участников рынка.Современная концепция справедливой стоимости, закрепленная в СФУ157 и в МСФО (IFRS) 13, базируется на теоретических положениях,сформулированныхвтрудахпредшественниковипредставителейавстрийской школы экономической теории.Главными предшественниками австрийской школы экономической теорииявлялись труды схоластов-католиков, которые сформулировали содержаниесубъективной теории ценности.В работе выявлены основные концепции австрийского подхода кэкономике, послужившие теоретическими предпосылками современнойконцепции справедливой стоимости:- субъективистская теория стоимости;- субъективистская концепция информации;- субъективистская концепция издержек;- концепция цены капитальных благ.Проведенныйв ходеисследованияанализ позволил раскрытьсодержание справедливой стоимости объекта как субъективной оценкиобъекта в денежном выражении участниками рынка, которое и является158теоретической основой для определения понятия справедливой стоимости всовременном бухгалтерском учете.В новом стандарте МСФО (IFRS) 13 устранены концептуальные иметодологическиеорганизациямиошибкиМСФО,справедливойпрепятствовавшиестоимостидляприменениюпоследующейоценкиинвестиционной недвижимости.Современнаяконцепциясправедливойстоимостинефинансовыхактивов ОПБУ США и МСФО стала совместимой с концепцией рыночнойстоимости общепризнанных принципов оценки.Тем не менее, одно из ошибочных положений МСФО (IAS) 40,касающеесяисточниковсправедливойстоимостиинвестиционнойнедвижимости, осталось неизменным – единая иерархия источниковсправедливой стоимости предписывает считать источником справедливойстоимости инвестиционной недвижимости 1 Уровня цены сделок саналогичными объектами.Выявленные в работе характеристики инвестиционной недвижимостикак товара предопределяют следующие особенности рынка инвестиционнойнедвижимости:- локальность;- высокая степень зависимости от институциональной среды;- недостаточная ликвидность;- недостаточное количество независимых участников рынка;- нерегулярность транзакций;- значительный уровень транзакционных издержек;Главными факторами, определяющими «неэффективность рынков»недвижимости, являются:- неэластичное предложение из-за невозможности в относительнокороткие сроки построить и выставить на продажу объект;- фиксированное местоположение, которое не позволяет перемещатьнедвижимость на рынки с более высоким уровнем спроса.159- закрытость информации о сделках.Ввиду отсутствия активного рынка инвестиционной недвижимости к еёоценке неприменимы рыночные цены аналогичных объектов.Если у отчитывающейся организации нет необходимых оценочныхкомпетенций в сфере недвижимого имущества, то данные 2 Уровня также немогут являться источником достоверной оценки справедливой стоимостиинвестиционнойнедвижимостииз-засложностиитрудоемкостисоответствующих корректировок.Концепция справедливой стоимости МСФО и ОПБУ США исходит изтого, что и в случае отсутствия цен активного рынка с достоверностью можетбыть получена оценка справедливой стоимости.В работе установлено, что зачастую единственно приемлемым методомоценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости являетсядоходный подход.
Доходный подход основывается на утверждении о том,что стоимость эквивалентна текущей стоимости будущих чистых доходов,которые генерируются объектом.Применение методов дисконтированной стоимости основывается намощном теоретическом фундаменте, который был заложен в трудахпредшественников и представителей австрийской экономической школы.Связь субъективной теории стоимости, рыночной цены внеоборотныхматериальныхактивовидоходногоподходакеёопределениюобеспечивается через ставку процента. В работе показано, что справедливойстоимостью инвестиционной недвижимости является ее дисконтированнаястоимость, рассчитанная с применением рыночной ставки процента. Поэтомудоходный подход должен стать приоритетным при оценке инвестиционнойнедвижимости.Как единая современная иерархия исходных данных о справедливойстоимости, так и предыдущая, содержавшаяся в МСФО (IAS) 40, несоответствуют специфике инвестиционной недвижимости – приоритетным160источником справедливой стоимости являются рыночные ставки аренды иэксплуатационных расходов в сопоставимых объектах.Внастоящееинформациядлявремяширокорасчетапредставленасправедливойисходнаястоимостирыночнаяинвестиционнойнедвижимости методом прямой капитализации.
В связи с чем в работепредложено применять этот метод для расчета величины справедливойстоимости инвестиционной недвижимости.Сборисходнойинформациирекомендованоосуществлятьсиспользованием данных мировых ведущих экспертов рынка недвижимости,размещенных на страницах сети «интернет». Ими могут стать:-CB Richard Ellis (www.cbre.ru);-Colliers International (www.colliers.ru / www.colliers.com);-Cushman & Wakefield (www.cushwake.com);-Knight Frank (www.knightfrank.ru);-Jones Lang LaSalle (www.joneslanglasalle.ru);-S.A. Ricci (www.ricci.ru).Предложенная в работе методика расчета справедливой стоимостиинвестиционной недвижимости методом прямой капитализации позволитсоставителям отчетности с достаточной степенью экономичности получитьнадежную оценку и раскрыть использованные нефинансовые данные,которые регулярно публикуются ведущими экспертами рынка недвижимостина основе агрегирования значительных массивов рыночной информации.161СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫI.
Нормативные правовые акты1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1: [федер. закон№ 51-ФЗ: принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г.: по состоянию на 5 мая 2014 г.] //Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – 3 301 с.2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2: [федер. закон№ 14-ФЗ: принят Гос. Думой 22 дек. 1995 г.: по состоянию на 28 дек.2013 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5.
– 410 с.3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 1: [федер. закон № 146ФЗ: принят Гос. Думой 16 июля 1998 г.: по состоянию на 2 апр. 2014 г.] //Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 31. – 3 824 с.4. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 2: [федер. закон № 117ФЗ: принят Гос. Думой 19 июля 2000 г.: по состоянию на 5 мая 2014 г.] //Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 32. – 3 340 с.5. Градостроительный кодекс Российской Федерации: [федер.
закон№ 190-ФЗ: принят Гос. Думой 22 дек. 2004 г.: по состоянию на 5 мая2014 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ч. 1. – 16 с.6. Земельный кодекс Российской Федерации: [федер. закон № 136-ФЗ:принят Гос. Думой 28 сент. 1995 г.: по состоянию на 28 дек. 2013 г.] //Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – 4 147 с.7. Конвенция о защите прав инвестора: [заключена в г.
Москве28 марта 1997 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 8.8. О бухгалтерском учете: [федер. закон № 129-ФЗ: принят Гос. Думой23 февр. 1996 г.: утратил силу с 1 янв. 2013 г.] // Собрание законодательстваРФ. – 1996. – № 48. – 5 369 с.1629. О бухгалтерском учете: [федер. закон № 402-ФЗ: принят Гос. Думой22 нояб. 2011 г.: по состоянию на 28 дек. 2013 г.] // Собраниезаконодательства РФ. – 2011. – № 50. – 7 349 с.10. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,осуществляемой в форме капитальных вложений: [федер. закон № 39-ФЗ:принят Гос. Думой 15 июля 1998 г.: по состоянию на 28 дек. 2013 г.] //Собрание законодательства РФ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
