Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности (1142249), страница 14
Текст из файла (страница 14)
Если в МСФО будет введено это правило, то применение оценок75справедливойстоимостиприпервоначальномпризнаниибудетмаксимизировано.В первоначальную оценку инвестиционной недвижимости включаютсятакже прямые затраты, связанные с приведением объекта в состояние,обеспечивающее его функционирование в соответствии с бизнес-планамируководства.Административные и прочие общие накладные расходы не включаютсяв себестоимость объекта.Операционныеубытки,понесенныедомоментавыходаинвестиционной недвижимости на предусмотренный бизнес-планом уровеньдоходов от аренды, компонентом первоначальной стоимости не признаются.Еслиинвестиционнаянедвижимостьприобретенасотсрочкой,превышающей обычные условия коммерческого кредитования, то еесебестоимость эквивалентна цене при условии немедленного платежаденежными средствами на дату признания. Для определения этогоэквивалента номинальная сумма платежа приводится к вышеуказанной дате.Разница между общей суммой оплаты и ее дисконтированной величинойпризнается расходами по процентам за отсрочку и включается в расходыпериода в течение срока коммерческого кредита.Себестоимость инвестиционной недвижимости, приобретенной вобмен на немонетарный или монетарный актив, или сочетание монетарного инемонетарного активов, оценивается по справедливой стоимости.
В случаяхкогда сделка мены не имеет коммерческого содержания или справедливаястоимость ни полученного объекта, ни переданного актива не может бытьнадежноизмерена,первоначальнойоценкойпризнаетсябалансоваястоимость передаваемого актива.Себестоимость зданий, построенных составителем МСФО-отчетностисамостоятельно, определяется на основе тех же принципов, что исебестоимость приобретаемого актива, – по сумме затрат на дату завершениястроительства или реконструкции. Понесенные при этом затраты по займам76капитализируются в соответствии с критериями, установленными МСФО(IAS) 23 «Затраты по займам». Сверхнормативные затраты ресурсов,возникшиепринедвижимости,строительствевилипервоначальнуюреконструкцииоценкунеинвестиционнойвключаются.Объектинвестиционной недвижимости, сооруженный подрядчиком, признаётся ввеличине, эквивалентной цене договора подряда.Первоначальнаястоимостьинвестиционнойнедвижимости,приобретенной на условиях операционной или финансовой аренды,определяется по правилам, предусмотренной для финансовой аренды.Согласно МСФО (IAS) 17 (п.
20) она соответствует наименьшему значениюиз двух величин: справедливой стоимости объекта недвижимого имущества иприведенной стоимости минимальных арендных платежей. При этомэквивалентная сумма должна признаваться как обязательство. Согласно п. 26МСФО (IAS) 40 премии (бонусы), уплаченные за аренду, для этих целейучитываются как часть минимальных арендных платежей и поэтомувключаются в стоимость актива, но исключаются из суммы обязательства.Многие ученые, в том числе И.А. Варпаева [116], Н.В. Игнатова [119],Е.П.
Константинова [70, с. 176], Л.И. Куликова [71, с. 293], В.Ф. Палий [88,с. 213], О.В. Рожнова [95, с. 550], Т.В. Шишкова [80, с. 90], В.Т. Чая [111,с. 157],Л.В. Чижевскаяпервоначальнаяоценка[128],вполнеобоснованноинвестиционнойполагают,недвижимостичтодолжнаосуществляться по правилам, предусмотренным МСФО (IAS) 40.Вместе с тем п.
56 МСФО (IAS) 40 предписывает организациям,выбравшим после первоначального признания модель учета по фактическимзатратам,измерятьвсеобъектыинвестиционнойнедвижимостивсоответствии с требованиями МСФО (IAS) 16. По этой причине выделимподход компании «Эрнст энд Янг» к первоначальной оценке инвестиционнойнедвижимости: «принципы МСФО (IAS) 16… должны применяться вотношении признания затрат по МСФО (IAS) 40» [90]. А.П.
Бархатов [52,с. 323] и Т.В. Морозова [84, с. 223] также считают, что себестоимость77инвестиционной недвижимости формируется по модели, предназначеннойдля основных средств.Обосновывая этот подход, отметим следующее:– в п. 5 МСФО (IAS) 16 указано, что организация, применяющаямодель учета инвестиционной недвижимости по фактическим затратам всоответствии с МСФО (IAS) 40, должна использовать модель учета пофактическим затратам, предусмотренную МСФО (IAS) 16;– правилапервоначальнойипоследующейоценкиобъекта,учитываемого по фактическим затратам, должны быть методологическинепротиворечивы.Согласно МСФО (IAS) 16 элементами себестоимости являются нетолько прямые затраты, но и предварительная оценка затрат на демонтаж иудаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсовна занимаемом им участке, в отношении которых организация принимает насебя обязательство либо при приобретении этого объекта, либо вследствиеего использования на протяжении определенного периода в целях, несвязанных с созданием запасов в течение этого периода (п.
16).Соответственно, в первоначальную стоимость инвестиционнойнедвижимости включаются расчетные величины будущих затрат на сносзданий и/или восстановление земельных участков в случаях природных и/илитехногенных воздействий в соответствии с принятымиорганизациейобязательствами, определяемыми исходя из сумм созданных под ихисполнение резервов.
Согласно МСФО (IAS) 37 «Резервы, условныеобязательства и условные активы» резерв признается при условии наличия уорганизации обязательства, возникшего в результате какого-либо прошлогособытия, а также вероятности того, что для урегулирования обязательствапотребуетсявыбытиересурсов,содержащихэкономическиевыгоды.Третьим обязательным условием для признания является возможностьнадежной расчетной оценки величины обязательства (п.
14). Аналогичный78подход присущ и СФУ 143 «Учет обязательств, связанных с выбытиемактива».Оценка затрат производится в наилучшей расчетной величине,которая потребуется организации на конец отчетного периода дляурегулирования существующего обязательства.Включение в себестоимость расчетных элементов стало результатомвлияния на область оценки метода начислений, согласно которомурезультаты операций признаются при их совершении, безотносительно ковремени получения и уплаты денежных средств. Процесс развития методаначисления был изучен Дж. Заком, который, в частности, заключает:«…метод начисления со временем сильно изменился… Поменялось самопредставление о том, когда признавать актив или обязательство… Допринятия современных стандартов… балансовой стоимостью земли илиздания считалась сумма, уплаченная за этот актив, включая проценты покредиту.
Идея начислять дополнительные суммы на стоимость актива илиувеличивать размер обязательства на величину затрат, которые не будутпонесены долгие годы, считалась бы нарушением принципа начисления.Теперь нет. В соответствии с нынешними правилами затраты, необходимые вбудущем для ликвидации или вывода актива из эксплуатации, должны бытьначислены сегодня.
Таким образом, изменилось само представление о том,когда могут быть признаны расходы методом начисления. Похожиекоррективы были внесены и во многие другие элементы финансовойотчетности» [60, с. 21–22].Влияние метода начисления на состав элементов себестоимости, помнению автора, было определено расширением применения в учете оценокпотекущейстоимости,которыевбольшеймеревостребованыпользователями финансовой отчетности.Результаты исследования процедуры первоначальной оценки МСФО, вчастности, инвестиционной недвижимости, свидетельствуют:79– первоначальная оценка претерпевает существенные изменения подвоздействием ведущего допущения МСФО – метода начислений и принципатекущейстоимостиоценки(концепцииактивовпосправедливойстоимости);– принцип себестоимости (cost principle) становится достояниемистории Международных стандартов финансовой отчетности;– содержание современной оценки при признании актива не позволяетопределять ее как историческую стоимость.Другим способом признания объекта инвестиционной недвижимостью,по мнению диссертанта, является перевод объекта недвижимости вкатегорию «инвестиционная недвижимость», который производится толькопри изменении способа использования недвижимости, а именно: собственникосвобождаетобъектнедвижимостидляпереводаеевкатегорию«инвестиционная недвижимость».На дату перевода объекта недвижимости в категорию инвестиционнойнедвижимостиможетвозникнутьразницамеждустоимостью,сформированной в соответствии с МСФО (IAS) 16 и справедливойстоимостью в соответствии с МСФО (IAS) 40, которая подлежит учету потому же методу, что и переоценка согласно МСФО (IAS) 16:а) возникающее уменьшение балансовой стоимости недвижимостипризнается в отчете о прибылях и убытках (далее ОПУ).
При этом снижениезасчитывается против прироста стоимости в пределах имеющегося приростастоимости от переоценки этой недвижимости;б) возникающееувеличениебалансовойстоимостиучитываетсяследующим образом:(i) увеличение признается в ОПУ в той мере, в которой увеличениевосстанавливаетполученныеранееубыткиотобесцененияэтойнедвижимости. Сумма, признанная в ОПУ, не должна превышать сумму,необходимую для восстановления балансовой стоимости до того размера,80который был бы определен (за вычетом амортизации) в случае, если бы небыли признаны убытки от обесценения;(ii) оставшаясячастьувеличенияотноситсявсоставпрочегосовокупного дохода в прирост стоимости от переоценки.
При последующемвыбытии инвестиционной недвижимости прирост от переоценки может бытьпереведен в нераспределенную прибыль.Перевод из прироста стоимости от переоценки в нераспределеннуюприбыль осуществляется не через ОПУ.Если организация использует модель учета по себестоимости,переклассификацияобъектовмеждукатегориямиинвестиционнойнедвижимости, недвижимости, занимаемой владельцем, и запасов неприводит к изменению балансовой стоимости переклассифицируемыхобъектов и первоначальной стоимости объектов для целей оценки ираскрытия информации (МСФО (IAS) 40, пар. 59).«Вопросотносительнотого,когдазапасымогутпереклассифицироваться в состав инвестиционной недвижимости, былпричиной, по которой регулирующий орган, занимающийся вопросамифинансовой отчетности в Великобритании (Комиссия по наблюдению зафинансовой отчетностью (Комиссия)), требовал пересчета показателейфинансовой отчетности.
Комиссия проанализировала годовой отчет иотчетность компании Grainger Trust plc за год, завершившийся 30 сентября2006 г. Комиссия сообщила, что в течение данного периода компанияпередала недвижимость, предназначенную для торговли, с балансовойстоимостью ₤45,3 млн, определенной на основе первоначальной стоимости,паевому фонду Jersy Property (JPUT), который на 30 сентября 2006 г. являлсядочерней компанией, находящейся в полной собственности.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
