Иванов, Коробова Муниципальный Менеджмент (947510), страница 58
Текст из файла (страница 58)
На их основе получают коэффициенты дифференциации денежных значений цены земли или рентного дохода. Таким образом, осуществляется зонирование территории (дискриминации цен в пространстве). В соответствии с Градостроительным кодексом РФ правовое зонированиеопределяется как деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки муниципальных образований.Могут, быть использованы следующие основания для зонирования территории пофункциональному использованию37:Ежегодный платехс.Согласно СНиП.2361.
Селитебная территория предназначена: для размещения жилого фонда, общественных зданий и сооружений, в т.ч. научно - технических институтов и их комплексов, а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно - защитных зон; для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.2. Производственная территория предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с ихопытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнеготранспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.2.1. Промышленная зона;2.2.
Научная и научно - производственная зона;2.3. Коммунально-складская зона.3. Ландшафтно-рекреационная территория включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли.3.1. Ландшафтная архитектура и садово-парковое строительство;3.2. Зоны отдыха и курорты.П. по назначению участка :1.
Функциональное назначение - установленный тип функционального назначения территории, характеризуемый разрешенным использованием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости:- природные (А), в том числе природоохранные (А1) и природно-рекреационные(А2);- общественные (Б), в том числе административно-деловые (Б1), учебнообразовательные (Б2), торгово-бытовые (БЗ), культурно-просветительные (Б4), спортивно-рекреационные (Б5), лечебно-оздоровительные (Бб), учебно-воспитательные0>7)l- жилые (В), в том числе многоквартирных жилых домов (В1) и индивидуальныхжилых домов (В2);- производственные (Г), в том числе промышленные (П), коммунально-складские(* 2), жилищно-коммунальные (ГЗ) и специального назначения (Г4).2.
Строительное назначение - установленный тип застройки, характеризуемыйДвумя показателями:2.1. Плотность застройки - отношение общей площади поэтажных планов зданий,сооружений, расположенных на участке территории, к площади участка:- низкоплотная застройка (I) с допустимой плотностью застройки не более 0,5;- среднеплотная застройка (II) с допустимой плотностью застройки более 0,5 и неболее 1,0;- высокоплотная застройка (III) с плотностью застройки более 1,0.2.2. Высота зданий и сооружений:-не более 15м (А);- не более 35м (Б);- более 35 м (В).з«7~•—Рода Москвы №28 от 9.12.98 «О градостроительном зонировании территории города Москвы».2373. Ландшафтное назначение - установленный тип организации поверхностиземли, характеризуемый соотношением площадей застроенной поверхности (под «подошвами» зданий), незастроенной поверхности с искусственным покрытием, поверхностей с растительным покровом и водными поверхностями в процентах от площадиучастка:- застроенные слабоозелененные (А): 10-100, 0-90, 0-30 (%);- застроенные озелененные (Б): 10-70, 0-60, 30-70 (%);- незастроенные слабоозелененные (В): 0-10, 60-100, 0-30 (%);- незастроенные озелененные (Г): 0-10, 20-70, 30-70 (%);- озелененные (Д): 0-30, 0-30, 70-90 (%);- природные (Е): 0-10, 0-10, 90-100 (%).Типы функционального, строительного и ландшафтного назначения кварталов ипланировочных районов (соответственно 14, 18 и 12 типов) представляют собой комбинации участков территории разных типов.Функциональное использование и назначение земли является фактором дифференциации платы за землю.К специфическим особенностям земельных ресурсов можно отнести их «многослойность».
Для западной практики земля - это не только поверхность, но и недра ипространство над ней. В России, в практике управления, этот фактор практически неучитывается.Нерешенным является также неоднозначный вопрос о продаже городской земли исобственность. Предприятия выкупают землю в случае, когда платежи по аренднойплате превышают ставку земельного налога. • Приобретая землю в собственность,предприятие получает возможность сократить свои расходы и привлечь инвестиции.Вместе с тем, продажа земли в собственность может повлечь ряд отрицательных моментов (табл.30).Таблица 30.
Анализ возможностей и угроз продажи городской землив собственность для местной администрации.ВозможностиУгрозы1. Появляется возможность в краткий промежуток вре- Лишение городского бюджета постоянных знамени сгенерировать объем средств, необходимый для чительных поступлений от аренды земли и выфинансирования крупномасштабных проектов капи- купа прав аренды,тального строительства.Получение дополнительного дохода частными2. Предприятия, выкупившие землю, могут использо- лицами в результате использования городскойвать ее в качестве залога для привлечения инвестиций, инфраструктуры, развитие которой финансируДополнительный приток инвестиций увеличит объем ется из средств местног.о бюджета,производства товаров и услуг, создаст новые рабочие Затруднение реализации градостроительныхместа, что приведет к увеличению налоговых поступ- планов (капитальное строительство новых социлений в бюджет.альных объектов, реконструкция объектов3. Расходы бюджета по благоустройству и обслужива- ЖКХ) и перспективного развития города,кию территорий, которые выкупаются предприятием, Опасность расползания города на окраины,сокращаются (очистка территории от мусора, сколка Невозможность учета тенденции роста цен нальда и очистка от снега перейдут под ответственность земельные участки в городском бюджете,собственника).'Несовпадение интересов города и владельца4.
Активный 'выкуп предприятиями своих участков земли при строительстве социально значимыхприведет к созданию рынка земли что снизит ее стойобъектов (в т.ч. инфраструктурных),мость и припепрт к яктиршании ицрргтииипшгой лея" Слабая возможность регулирования использо-238тельности в муниципальном образовании.вания участка после продажи в собственность.5. Выкупленная земля в дальнейшем может быть вовлечена в коммерческий оборот, что также ведет к притоку инвестиций.Нельзя отрицать, что ценообразование является центральным вопросом маркетинговых действий местной администрации и требует аналитических и синтетических"работ. Однако ценовая конкуренция - важный, но не определяющий вид конкурентнойборьбы МО за привлечение инвестиций. Рассмотрим другие факторы, составляющиеконкурентный статус МО.Оценка инвестиционной привлекательности Муниципального ОбразованияИзмерение и действия по повышению инвестиционной привлекательности МОявляются одним.из важных стратегических маркетинговых инструментов.
Маркетинговым, потому что для сбора первичной и вторичной информации необходимопроведение маркетинговых исследований (мониторингов), на основе которых разрабатывается маркетинговая программа повышения конкурентоспособности МО. С другойстороны, предметом стратегического управления является изучение того, как муниципальная администрация может развивать или создавать конкурентные преимуществаМО в условиях повышенной нестабильности и неопределенности факторов внешнейсреды [41]. Выше Вы узнали о методике стратегического управления возможными видами конкурентных стратегий, познакомились с методами, алгоритмами проведениямаркетинговых исследований.
В данном разделе мы рассмотрим понятие, факторы,критерии и расчет инвестиционной привлекательности МО.В применении к муниципальному стратегическо.му управлению, конкурентноепреимущество - это привлекательность МО для инвестиций по сравнению с другимиМО-конкурентами. Конкурентное преимущество, или конкурентный статус, определяется как величина, интегрирующая конкурентоспособность и конкурентный потенциал39МО и являющаяся, например, аддитивной взвешенной функцией от двух этих аргументов:|конкурентный статус—А*КС+В*КП\, где•КС - конкурентоспособность МО, КП- конкурентный потенциал МО,«, В - весовые коэффициенты, отражающие вклад КС и КП в конкурентный статусМО.
А, В определяются экспертно, например, по десятибалльной шкале, а затем нормируются с помощью формулы А=А6/(Аб+Вб); В=Вб/(Аб+В6).Что включают понятия КС, КП и как они оцениваются?КС - отражает эффективность функционирования МО в краткосрочном периоде,определяется какКС = /„./£.где /„ - нормативный индекс безопасности ведения бизнеса на даннойЛ ' территории (отсутствие военного положения, экологическое благополучие), равен 1 или 0;»7~~~—'тивная взвешенная сумма та, в которой слагаемые имеют вес в соответствии с их важностью.2394 - качественный индекс - взвешенная сумма оценок параметров состояния МО, т.е.^ =2Х • Д > гДе «, - относительная значимость показателя (нормированный параметр);AI - относительная оценка показателя по сравнению с базовой, которую может составлять идеальное МО или наиболее сильный конкурент; /э - цена деятельности в данномМО - взвешенная сумма оценки относительных затрат деятельности (стоимость аренды, коммунальных услуг, дополнительное налогообложение и пр.): / э =^Д-5,, гдеД- относительная значимость показателя (нормированный параметр), Д- - относительная оценка показателя по сравнению с базовой, которую может составлять идеальноеМО или наиболее сильный конкурент.Параметрами конкурентоспособности МО являются:1.Структура местной экономики, которая оценивается структурой ВВП муниципального образования или занятости по секторам:-первичный - в добывающих отраслях, сельском и лесном хозяйстве;-вторичный - в перерабатывающих отраслях;-третичный - в сфере услуг.Преобладание занятости в первичном секторе говорит о низкой ступени развитияэкономики.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
