Иванов, Коробова Муниципальный Менеджмент (947510), страница 57
Текст из файла (страница 57)
Рассмотрим далее специальные факторы, учитываемые при ценообразовании на отдельные виды муниципальных ресурсов.Определение платы за землю и нежилые помещенияСтратегическим ресурсом для муниципального образования следует считать не^ижимость [57, 73], прежде всего землю и расположенные на ней строения. Законом«Об общих принципах организации местного самоуправления» планировка и засдика, а также контроль за землепользованием отнесены к вопросам ведения органовУстного самоуправления.Рассмотрим, как формируется и из каких элементов состоит арендная плата.Арендная плата включает в себя:2331 .Ренту как плату за землю.2. Амортизацию строений и сооружений, находящихся на данном участке земли исдаваемых в аренду вместе с землей.3.Процент от капитала, воплощенного в данных материальных активах (в строениях и сооружениях).Рента представляет собой один из видов факторных доходов (наряду с процентоми заработной платой от, соответственно, капитала и труда).
По характеру образованиясуществуют три вида ренты [77]:1 .Абсолютная рента, которая связана с тем, что с точки зрения закона спроса ипредложения недвижимость безвозмездно никто в аренду или собственность не предоставит. Поэтому характерная особенность формирования цен - ориентация нахудшие объекты. На практике абсолютная рента соответствует базовым ставкам.2.Ресурсы, когда они выступают в качестве средства производства, дают возможность получения дополнительного дохода - дифференциальной ренты, являющейсяпо своему стоимостному содержанию добавочной прибылью, которая образуется отиспользования лучших и средних объектов. Источником дифренты служит добавочнаяприбыль, которая является результатом дифференциации одних только природных ресурсов (дифренты I) и/или прибыли от добавочных вложений (дифрента II).
Основойдифренты являются условия, качества, свойства участков, мера которых делает их более или менее привлекательными:1) инженерно-строительные качества (пригодность участка к застройке и величина затрат на освоение);2) расположение объекта относительно существующих и перспективных транспортных магистралей;3) обеспеченность сферой обслуживания повседневного спроса (торговые объекты и пр.);4) удаленность от источников сырья и потребителей продукции;5) экологическая обстановка (загрязненность почвы, воды, воздушного бассейна);6) уровень инженерного оборудования и техническое состояние жилого фонда;7) близость к инженерным сооружениям, магистральным коммуникациям (в т.ч.транспортным);8) архитектурно-эстетическое качество природных ландшафтов;9) направления будущего использования территорий, формируемого в рамках генерального плайа развития;10) историко-культурный фактор;11) эстетический и социально-средовой фактор (архитектурно-эстетическое качество, плотность, комфортность застройки).Важную роль в формировании арендной платы играют такие потребительскиесвойства, как озеленение, наличие водных бассейнов, качество воды и атмосферы, т.е.так называемая «престижность», составляющие которой не всегда совпадают с местомрасположения объекта по отношению к каким-то базовым точкам города.3.
Монопольная рента, источником которой является сверхприбыль, образующаясяот продажи продукции исключительного качества по монопольно высоким ценам.Интегральная величина от всех видов и форм ренты - единая совокупная рента.234ние.как:На практике определяются отдельно арендная плата за землю и нежилое помещеАрендная плата за нежилое помещение взимается под влиянием таких факторов,/ базовая стоимость квадратного метра;' характеристика здания - износ, качество стройматериала, месторасположение,специфические свойства (например, историческая ценность, отдельно стоящее иливстроенно-пристроенное);•f характеристика нежилого помещения - площадь, этаж, отдельный вход, обустройство, удобство использования;• тип деятельности арендатора и его юридический статус;' назначение помещения (торговый объект, бытовые услуги, контора, производство).В российском законодательстве земельная рента заменена понятием платы за землю, под которой понимается земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.Плата за землю - общее название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности и иных вещных прав на землю.
Земельный налог представляет собой такую разновидность платы за землю, которая уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями, кроме арендаторов. Последние уплачивают арендную плату. Нормативная цена земли - это оценказемли, осуществляемая государством для реализации строго определенных целей.Объектом земельного налога выступает право собственности на земельный участок.Средства, полученные от уплаты земельного налога, носят целевой характер. Ихзачисляют в местный бюджет отдельной строкой и используют исключительно на цели, установленные законом.
К ним статьей 24 закона «О плате за землю» отнесены:-финансирование мероприятий по землеустройству;-финансовое обеспечение ведения кадастровых работ;-финансирование мониторинга земель, мероприятий по охране земель, повышению их плодородия;-финансовая поддержка освоения новых земель;-компенсация собственных затрат землепользователя на эти цели и погашениеССУД, выданных под указанные мероприятия, а также процентов за их использование;-инженерное и социальное обустройство территории.Оценка земли (определение нормативной цены) необходима для:- Регулирования земельных отношений при передаче ее по наследству, при дареИи> полУчении кредита под залог земельных участков;" градостроительного планирования и перспективного развития города для учета°Циально-экономической и историко-архитектурной ценности территории;выявления потерь доходов городского бюджета при освобождении землепольателей от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.Используются следующие методы оценки земли:2351.
Метод, основанный на средней по городу цене квартир, рассчитанной по стоимости строительства. Разницу между средней фактической продажной ценой и средней ценой строительства рассматривают как плату за землю. Потом она дифференцируется по территориально-оценочным зонам. Однако метод недостаточно объективновыражает ценность участков из-за недостоверности сведений о ценах квартирных про-,даж, т.к. цена недвижимости главным образом зависит от ее собственных потребительских качеств.2. Метод, основанный на выделении городских земель как самостоятельного объекта денежной оценки, не связанной с ценой расположенных на них объектов недвижимости, т.е. цена земли не является производной от цены последних.
Дифференцирующим фактором при такой оценке служат показатели местоположения участка,функциональная престижность участка (коммерческая, для жительства, иная).В качестве базового показателя для расчетов оцениваемой территории авторывторого метода предлагают использовать создаваемый в ее пределах прибавочныйпродукт (чистую прибыль) [138].Доля земель в прибавочном продукте города должна быть, по мнению авторов 17,5-12,5%. На основе капитализации земельной доли чистого дохода [139] рассчитывается базовая стоимость единицы земельной площади, которая дифференцируется затем по территориально-оценочным зонам.
Возможность такого подхода к оценке городских земель подтверждается и зарубежной практикой [140].3. Метод основан на применении земельного налога в качестве расчетной базы[141].4.Для определения стоимости земли в условиях отсутствия рынка используютформулу бессрочного аннуитета36 [142]:г -СР*«"~Н гДе Срын - рыночная стоимость земли, С реН т- рентная стоимость,гш- к, н - налоги на землю, К - норма капитализации.Методы 1-2 относятся к ценностному методу ценообразования, тогда как 3-4 модификация затратного метода.В России пока не сложилось единого подхода к решению задачи оценки стоимости городских земель.На практике для учета местоположения территорию разбивают на землеоценочные участки и зоны, которые улавливают дифференциацию в пространстве с помощьюсоответствующих показателей, не имеющих стоимостного выражения (близко - далеко; имеется - не имеется; обеспечены - не обеспечены).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
