!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 46

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 46)

Жилая недвижимость имеется также на балансенекоторых предприятий, и ее оценка может рассматриваться какэлемент оценки бизнеса.Ключевой особенностью жилой недвижимости является тообстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (про­даются), поэтому наиболее приемлемым к определению ры­ночной стоимости считается сравнительный подход.

Однакоотказ от использования какого-либо подхода к оценке не дол­жен негативно повлиять на точность получаемого результата.Практика показывает, что за редким исключением при оцен­ке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке,оценщиками обосновывается отказ от использования сразудвух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчетыпроводятся с использованием лишь сравнительных методик.При этом информация для использования каждого из трех под­ходов довольно доступна.Проанализируем целесообразность применения оценочныхподходов при определении стоимости жилья.Традиционно при оценке недвижимости начинают с затрат­ного подхода, основанного на определении стоимости строи­тельства. Однако жилой фонд даже сравнительно молодых го­родов России в основном возводился в течение последних50—70 лет.

Он представляет собой набор разнообразных по вре246мени, материалу исполнения, планировке и состоянию объек­тов. Применительно к рынку вторичного жилья укрупненныенормы затрат представляются не отражающими реальных за­трат на воспроизводство объектов в сегодняшних условиях последующим причинам:— во-первых, укрупненные нормы дают очень приближен­ную оценку и их целесообразно применять в случаях, когданет обширной и надежной информации по другим подхо­дам (что неприменимо к жилью, особенно в крупных горо­дах, так как имеется много достоверных данных о прода­жах аналогов);— во-вторых, информация о себестоимости нового строитель­ства строительными организациями не открывается, чтоделает практически невозможным достоверную оценку за­трат на строительство в сегодняшних условиях, к тому жестроительные нормативы за последние пять-шесть леточень сильно изменились, вследствие чего сравнение ста­рого и нового жилья по критерию стоимости нового стро­ительства представляется некорректным.Даже привлечение квалифицированных сметчиков не сможетисправить ситуацию, на наш взгляд, по ряду причин:1) величина оплаты работы сметчиков довольно высока — отнескольких тысяч за небольшой объект до нескольких десяткови сотен тысяч для более крупных объектов, что несовместимо сосложившейся на рынке величиной оплаты работ по оценке жи­лых объектов (для типового жилья эта величина составляет, какправило, не более 2000 руб.);2) даже при имеющейся детально просчитанной смете наобъект элемент неопределенности вносит, во-первых, величинавероятной предпринимательской прибыли, которая должна бытьучтена в расчетах, и, во-вторых, оценка накопленного износа,которая должна уменьшать величину стоимости, определеннуюзатратным подходом;3) при расчетах в целях оценки срок строительства считаетсяпренебрежительно малым, что возможно приемлемо для ожида­ния постройки одной квартиры, но слишком условно для пост­ройки целого многоквартирного дома, частью которого и явля­ется объект оценки;4) риски инвестирования в строящееся жилье на сегодняш­ний день очень высоки, и далеко не каждый потенциальный по­купатель квартиры на вторичном рынке в качестве альтернатив­ного варианта будет рассматривать инвестирование в строящееся247жилье, которое, к тому же, дороже изношенных объектов вто­ричного рынка;5) как бы точно не были просчитаны затраты, они далеко невсегда эквивалентны рыночной стоимости.Учитывая вышесказанное, отказ от использования затратно­го подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке пред­ставляется достаточно целесообразным.Проанализируем преимущества и недостатки применения вэтой ситуации доходного подхода, включающего совокупностьметодов оценки стоимости объекта, основанных на определенииожидаемых доходов от аренды и реверсии.Прежде всего следует отметить, что цены на рынке арендыжилой недвижимости слабо соответствуют ценам на рынкепродаж.

На рынке аренды жилья главным ценообразующимпараметром является отдельная единица — комната или одно-,двухкомнатная квартира, при этом качество постройки, мате­риал стен, площадь и планировка жилья не оказывают такогоже существенного влияния, как на рынке купли-продажи этихобъектов.Кроме того, в Российской Федерации на сегодняшний деньотсутствует практика развитых западных стран, когда строитель­ство жилого дома ведется с целью последующей сдачи его поквартирно в найм, а доходный подход предназначен для оценкиобъектов, приносящих доход.Таким образом, доходный подход наиболее важен для инве­сторов и прочих участников рынка при оценке объектов, непо­средственно предназначенных для получения дохода: офисныхи складских помещений, торговых площадей и др.

Следова­тельно, отказ от использования доходного подхода при оцен­ке типового жилья на вторичном рынке также нельзя назватьнеприемлемым.Рассмотрим особенности применения к оценке жилья срав­нительного подхода. В крупных городах информации о ценах про­даж и предложения жилья достаточно для того, чтобы считатьобъективными полученные на ее основе результаты оценкиобъектов жилой недвижимости.Итак, на практике при определении рыночной стоимости жи­лья оценщик, с одной стороны, представляет некорректностьданных, полученных затратным и доходным подходами в силувышеуказанных причин, а с другой стороны, не может убедитель­но обосновать отказ от применения этих подходов. Однако вкрупных городах рынок жилья довольно хорошо развит и отказ248от применения затратного или доходного подходов представля­ется целесообразным, что было бы невозможно при отсутствииили малом количестве аналогичных продаж на рынке.9.4. Пример оценки стоимости предприятияЦель оценки — консультирование заказчика относительноцены продажи ООО «Сладос».Основным направлением деятельности анализируемого пред­приятия является производство и реализация кондитерской про­дукции.Характеристика кондитерской отрасли.

Состояние кондитер­ской отрасли оказывает влияние на условия функционированияпредприятия, поэтому необходимо рассмотреть характеристикуэтой отрасли в России.В кондитерской отрасли насчитывается около 1500 специа­лизированных и прочих пищевых предприятий, выпускающихкондитерские изделия (бисквиты, продукцию из сахара, шоко­лад). Объем производства кондитерской промышленности Рос­сии представлен в табл. 9.6.Таблица 9.6Объем производствакондитерских изделий в России по годамГод1996199719981999200020012002Объем производства кондитерскихизделий, тыс.

т1111111530,3262,7369,9403,5508,5627,5792,8Из таблицы видно, что объем производства кондитерских из­делий в последние годы постоянно увеличивается.Отрасль считается инвестиционно привлекательной, по­этому за последние годы организован целый ряд новых пред­приятий и цехов. Из имеющихся на сегодняшний день около1500 специализированных предприятий по выпуску конди­терских изделий более половины — небольшие, мощностью249до 5 тыс.

тонн в год. В то же время растет число предприя­тий, располагающих мощностью свыше 20 тыс. тонн и на­блюдается тенденция объединения и укрупнения с цельюконсолидации усилий в конкурентной борьбе, имеет место испециализация отдельных предприятий по выпуску более уз­ких товарных групп кондитерских изделий. В настоящее вре­мя в России созданы объединения «СладКо» (3 предприятия),«Объединенные кондитеры» («Рот-фронт» и группа предпри­ятий ОАО «Красный Октябрь, АО «Бабаевское»), фирма «Не­стле» (3 фабрики).По информации российского подразделения швейцарскойкомпании «Нестле» российский рынок кондитерских изделий к2010 г. вырастет на 15%.Большая проблема, с которой сталкиваются предприятия попроизводству кондитерских изделий, — рост мировых цен на са­хар, какао-бобы, сою и др.

Рост цен на сахар отрицательно ска­зывается на промышленности, так как на сахар приходится бо­лее 25% себестоимости всех кондитерских изделий.Конкурентная борьба между существующими на рынкепредприятиями достаточно интенсивна, рынок поделен меж­ду ними на сегменты и сферы влияния как по региональному,так и по потребительскому и дилерскому принципам. Нарас­тающая тенденция к слиянию и поглощению повышает барь­еры вхождения на этот рынок.

Так, формирование холдингов«Красный Октябрь» и концерна «Бабаевский» происходило засчет приобретения мощными московскими кондитерскими за­водами профильных предприятий в регионах, что одновремен­но помогло расширить географию сбыта. Одно из последнихсобытий — создание кондитерского объединения «СладКо», всостав которого вошли ульяновское АО «Волжанка», екатерин­бургская кондитерская фабрика «Конфи» и казанское АО«Заря».

При слиянии и поглощении предприятия продолжа­ют ориентироваться на производство широкого спектра про­дуктов (конфеты, шоколад, торты, печенье, халва и т.д.). Этоприводит к дальнейшему вытеснению или присоединениюконкурентов.В целом кондитерский рынок России характеризуется следу­ющим:1) тенденция роста объемов производства наблюдается с на­чала 1997 г.;2) прирост объема выпуска кондитерских изделий в целом поРоссии составил 8,8% по сравнению с приростом 2001 г., при250рост в основном был обеспечен предприятиями, расположенны­ми в Центральном, Северо-Западном и Сибирском округах;3) среднегодовой рост производства в отрасли за шестилет­ний период составил 9,1%;4) объем импорта кондитерских изделий за последний год со­ставил более 16% от объема производства, объем экспорта — 5%от объема производства;5) конкурентная борьба между существующими на рынкепредприятиями достаточно интенсивна и все же отрасль инвес­тиционно привлекательна.Характеристика оцениваемого предприятия.

Характеристики

Список файлов книги