!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 45
Текст из файла (страница 45)
американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал«Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевелиэто название как «Метод анализа иерархий»*.Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется по сей день, в том числе и в оценочной деятельности.В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом:Уровень 0: цель — оценить вес подхода к оценке.Уровень 1: Критерии:— надежность получаемых результатов;— соответствие целям оценки.Количество уровней не ограничено. Например, критерий 1-гоуровня «надежность получаемых результатов» можно раскрытьуровнем 2 как:1) надежность, обусловленная достоверностью информации;2) надежность, обусловленная обширностью информации.Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и т.д.
На практике можноограничиться и уровнем 1.Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому критерию. Если существуют объективные оценки, то онипросто выписываются и нормируются, чтобы их сумма была равна единице. Например, если бы при оценке здания нас интересовал критерий «эффективный возраст» и имелись бы соответствующие данные по каждому аналогу, то потребовалось бысоставить следующую таблицу (табл. 9.2).Нормирование данных аналоговс заданными параметрамиАналоги объекта оценки Эффективный возраст,(альтернативы)летТаблица 9.2НормированноезначениеАналог 1350,33Аналог 2400,38Аналог 3300,29Сумма1051,00__________________________* Саати Т. Принятие решений.
Метод анализа иерархий. М.: Радио и241связь, 1993.Однако при итоговом согласовании нет готовых численныхданных, например, по критерию «надежность информации»для разных подходов. Тогда используются парные сравнения.Для фиксации результата сравнения пары альтернатив можетиспользоваться, например, шкала, представленная в табл. 9.3.Таблица 9.3Шкала оценки результатов сравнения альтернативБалльная оценкаХарактеристика похожести альтернатив1Равноценность3Умеренное превосходство5Сильное превосходство7Очень сильное превосходство9Высшее (крайнее) превосходство2, 4, 6, 8Промежуточные значенияРезультаты парных сравнений альтернатив записываются в видетабл. 9.4.Таблица 9.4Результат парных сравнений альтернативПодход к оценкеДоходныйЗатратныйСравнительныйДоходныйЗатратныйСравнительныйНа пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный»записана дробь Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е.
значимость затратного подходав итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода.Далее определяется сумма по строке, полученные значениянормируются и для целей согласования округляются (табл. 9.5).242Таблица 9.5Расчет весовых коэффициентов методом анализаиерархийПодходк оценкеДоходныйЗатрат Сравни Сумма Нормирован «Вес»,ныйтельный по строке ное значение%Доходный6,330,339030Затратный11,000,5891601,340,07191018,671,0000100СравнительныйСуммаДостоинства метода анализа иерархий:— использование парных сравнений, что упрощает выборвесовых коэффициентов при анализе трех и более альтернатив;— численная оценка превосходства одной альтернативы наддругой посредством шкалы;— возможность оценивать альтернативы с учетом иерархичности уровней.Однако выбор численной оценки (от одного до девяти) дажес применением шкалы — довольно сложный процесс с весьмаусловными результатами, зависящими все от того же детальногологического анализа, представленного в первом методе (методелогического анализа), не требующего никаких математическихрасчетов.
Иногда девятибалльная шкала с нечеткими характеристиками балльных оценок даже усложняет процесс принятия решений. Например, требуется выбрать: превосходство сильное,очень сильное или промежуточное между сильным и очень сильным, т.е. 5, 6 или 7 баллов.Учесть указанные недостатки при оценке можно следующимобразом: не придавая полученным численным значениям смысла абсолютной точности, еще раз логически оценить результатырасчетов для определения возможности использования весовыхкоэффициентов в согласовании.Метод согласования по критериям. Для определения весов различных подходов используется четыре критерия, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного методарасчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта*.________________________* Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласованияопубликовано А.
Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного конгресса «СЕРЕАН»15-19 октября 2002 г.9*243Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:— строится матрица факторов, в которой каждому подходуприсваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;— определяется сумма баллов каждого подхода, затем — использованных подходов;— по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетныйвес подхода в процентах;— расчетные веса подходов округляются.Пример 9.4. Определение итоговой величины стоимости методомсогласования по критериям.Результаты согласования результатов оценкиПодходДоходныйСравнительныйЗатратныйВеличина ориентира, руб.Критерий3 574 984Не применялся4 215 672Баллы1.
Достоверность и достаточностьинформации, на основе которойпроводились анализ и расчеты3032. Способность подхода учитывать структуру ценообразующихфакторов, специфичных для объекта3323. Способность подхода отразитьмотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца4324. Соответствие подхода видурассчитываемой стоимости442Итого сумма баллов для данного подхода14—9Подход применялсяданетдаСумма балловВес. подхода, %Вес подхода округленно, %2360,8760——Согласованная величина стоимости, руб.3 831 259Итого рыночная стоимостьобъекта оценки округленно, руб.3 830 00024439,1340На основании приведенных данных и сделанных предположений,наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки 3 830 000 тыс.
руб.9.3.3. Особенности выбора и согласованияподходов к оценке при определении стоимостиимущее-ва предприятияВ стоил, сти активов предприятия основную долю, как правило, составляет стоимость недвижимости, машин и оборудования.При согласовании результатов оценки машин и оборудования учитывается наличие следующих затрудняющих оценку обстоятельств:— сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая машина или оборудование;— стоимость приобретения нового объекта, идентичного илианалогичного объекту оценки, является элементом затратного подхода и, следовательно, для применения методовсравнительного подхода необходимы данные о продажах таких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимыхобъектов;— поиск достоверных обширных сведений о продажах похожего ранее использовавшегося оборудования часто затруднен.Таким образом, при оценке машин и оборудования в большинстве случаев имеет максимальный вес при согласовании илидаже является единственно возможным затратный подход.При оценке недвижимости подобный вес затратному подходу можно придать лишь в некоторых случаях.Если для применения сравнительного подхода есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, рынок квартир), то ему следует отдавать предпочтение перед другимиметодами.Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады) и имеется соответствующая информация обаренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший весследует давать доходному подходу (независимо от примененного в подходе метода оценки).
В этих двух случаях, приотсутствии развитого рынка земли и типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения не245движимости, затратному подходу целесообразно придаватьнебольшой вес.Если же рынок данного типа объектов не развит ни по куплепродаже, ни по аренде, и соответствующая рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой весполучает затратный подход, а два других имеют меньшие веса.При оценке здания какой-нибудь фермы, расположенной вдалеке от крупных населенных пунктов, единственно возможнымк применению скорее всего будет затратный подход.
Но при этомследует понимать, что полученная величина стоимости может несоответствовать платежеспособному спросу, а цена сделки нарынке может существенно отличаться от полученной затратнымподходом оценки, ведь затраты часто не соответствуют рыночной стоимости (принцип вклада).В настоящее время в оценочных фирмах наблюдается существенное увеличение количества заказов на оценку объектов жилой недвижимости, во многом это связано с развитием системыипотечного жилищного кредитования, а неотъемлемой частьюдоговора об ипотеке являются результаты оценки стоимостипредмета залога.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
