!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 44
Текст из файла (страница 44)
Согласование данныхв итоговую оценку стоимостиСогласно российскому законодательству оценщик обязан использовать три подхода к оценке, а в случае невозможности применения какого-либо из них — обосновывать отказ от его использования.Окончательное, итоговое суждение о стоимости имуществавыносится оценщиком на основе анализа результатов примененных подходов к определению стоимости объекта оценки.9.3.1.
Сущность согласования результатов оценкиНа идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса).Например, при анализе финансово неустойчивого предприятия,прибыль которого незначительна (если вообще имеется), вели235чина стоимости, получаемая на основе доходного подхода, оченьмала, однако предприятие обладает значительными материальными активами и полученная с применением затратного подхода величина стоимости может превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.В соответствии с законодательством, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, то итоговое значение стоимости объектаоценки должно быть выражено в рублях в виде единой величины.Итоговая величина стоимости объекта оценки — величинастоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованногооценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объектаоценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.Согласование результатов оценки — это получение итоговойоценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов,полученных с применением различных подходов к оценке.Как правило, один из подходов считается базовым, два другихнеобходимы для корректировки получаемых результатов.
При этомучитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.Для согласования результатов необходимо определить «веса»,в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества сучетом всех значимых параметров на базе экспертного мненияоценщика.Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формулегде— итоговая стоимость объекта оценки;— стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;— соответствующие весовые коэффициенты, выбранныедля каждого подхода к оценке.В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:236Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода коценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целяхиспользования данных весов для согласования.
Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают учитателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата. Итоговая величина стоимости — это лишь наиболее вероятная цена.На основе округленных весов рассчитывается согласованнаястоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью каждого подхода результата на округленный весподхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полученное значение округляется.При согласовании учитываются:1) полнота и достоверность информации;2) соответствие цели;3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.Например, преимущества метода дисконтирования денежныхпотоков — учет ожиданий администрации предприятия относительно будущих прибылей, расходов, капитальных вложений. Однако это всего лишь прогнозные оценки, которые могут измениться в реальности. Тем не менее данный метод показываетсумму, которую готов заплатить инвестор, ориентируясь на ожидания относительно результатов деятельности предприятия с учетом требуемой доходности вложений.Сравнительный подход является единственным, учитывающим рыночную ситуацию, он представляет оценку, основанную на реальных данных о котировках акций и продажах аналогичных предприятий.
Основным его недостатком являетсянеобходимость корректировки на закрытость компании (методрынка капитала). К тому же все, даже небольшие предприятия,имеют существенные различия, что требует внесения сложныхкорректировок. Кроме того, данный подход опирается на ретроспективную информацию, не учитывающую перспективы развития предприятия.9.3.2. Методы определениявесовых коэффициентовпри согласовании результатов оценкиМетоды выбора весовых коэффициентов:— метод логического анализа;237— метод анализа иерархий;— метод расстановки приоритетов;— метод согласования по критериям и др.Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами к оценке.
Если в первом методеиспользуется только логический анализ, то в остальных —логико-математический, т.е. свои логические рассужденияоценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, наоснове выбранного способа расчета определяется предварительное значение весовых коэффициентов, полученные значения округляются (см. раздел 8.3.1).Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертнона основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров.
Этот метод наиболее распространен в оценочной практике. Далее мы приводим три примера,показывающих, каким образом в отчете может быть обоснованвыбор метода определения весовых коэффициентов.Пример 9.1. В настоящей работе по оценке использованы два из имеющихся в распоряжении оценщика подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта с точки зрения необходимых затрат и платежеспособного спроса.Полученная в результате применения затратного подхода стоимость, на наш взгляд, дает неполную характеристику стоимостиобъекта. Мы считаем обоснованным присвоение данному подходу весового коэффициента 0,2.Рынок недвижимости города, в котором расположен объектоценки, на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, в связи с этим достоверность используемой информациириэлтерских агентств достаточна высока.
Правильная интерпретация рынка предложений позволяет получить качественные и надежные результаты. В связи с этим сравнительному подходу придаетсямаксимальный весовой коэффициент — 0,8.Ввиду отсутствия данных об уровнях расходов на содержание подобного объекта доходный подход в расчетах не применялся (вес подходаравен нулю).Пример 9.2.
В данном случае наибольший «вес» (70%) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное предприятие, приносящее стабильный доход. Затратномуподходу присвоен меньший «вес» (30%) по следующим причинам:238затраты не всегда соответствуют рыночной стоимости; оборудованиеоцениваемого предприятия специализированное, что усложняет возможность его реализации на рынке.Результаты согласованияПодход к оценке№п/пЗначение,тыс. руб.Весовойкоэффициент1Затратный145 7660,32Доходный92 6550,73Сравнительный——108 588,31,0ИтогоПолученный результат можно округлить. По мнению оценщика, рыночная стоимость предприятия на дату оценки составляет 110 000 тыс. руб.Пример 9.3.
Для определения итоговой величины рыночной стоимости предприятия необходимо проанализировать каждый из примененных методов с учетом характера деятельности предприятия,структуры его активов, количества и качества данных, подкрепляющих каждый метод.Преимуществом метода чистых активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время большая часть основных фондов оцениваемого предприятия имеет специализированный характер и значительный физический износ. Кроме того,метод на основе активов не позволяет учесть доходность бизнеса.
Производственные мощности предприятия в среднем загружены на40%, чтосвидетельствует о том, что значительная часть активов предприятия неучаствует в формировании прибыли.В процессе оценки методом дисконтирования будущего денежного потока установлена стоимость предприятия с учетом существующих и планируемых объемов выручки от реализации продукции изатрат, а также рыночный аспект, так как ставка дисконтированияосновывалась на рыночных данных. Доходный подход в наибольшей степени отражает интересы инвестора. В мировой практике ониспользуется чаще других, точнее определяет рыночную стоимостьпредприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так какс помощью этого подхода оценщик выходит на сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, а также с учетом требуемой инвестором ставки дохода на инве239стиции в этот бизнес. Однако использование доходного подхода затруднено из-за сложности точного прогнозирования.Метод сравнительного подхода, используемый в настоящей работе, показал стоимость владения неконтрольным пакетом, а именностоимость свободно реализуемой меньшей доли к тому же с достаточно большой погрешностью из-за недостаточности информации.При использовании метода чистых активов и метода дисконтирования денежных потоков получается стоимость контрольного пакетаакций.
В первом случае владелец контрольного пакета может определять политику в области активов: приобретать, использовать или продавать их. Во втором случае он может определять политику предприятия, изменять стратегию развития бизнеса.Исходя из вышесказанного необходимо правильно выбрать окончательный результат стоимости 100%-ного контроля над предприятием.Логичнее всего за величину рыночной стоимости собственного капиталапредприятия принять сумму, которую инвестор будет готов заплатить сучетом будущих ожиданий от бизнеса, т.е.
полученную в доходном подходе. К тому же прогнозы основаны на достоверных данных, на анализепоказательной доходности предприятия за длительный ретроспективныйпериод. По мнению оценщика, «вес» доходного подхода в итоговом согласовании составляет 80%.Результаты сравнительного подхода из-за низкой достоверности использованной для оценки информации не следует учитывать («вес» сравнительного подхода — 0%), а результаты затратного подхода из-за значительного износа большей части основных фондов по мнениюоценщика нужно учесть, как незначительно влияющие на итоговую стоимость предприятия («вес» затратного подхода — 20%).
Данные о согласовании результатов оценки представлены в таблице.Согласование результатов, полученных различнымиподходами к оценкеПодход к оценкеЗатратныйСравнительныйДоходныйИтогоСтоимость,тыс. руб.Вес, %Значение,тыс. руб.201 3461082 11300210 78990168 631,2—100208 900,440 269,2В итоге при согласовании получается следующий результат:208 900 400 руб.На основании приведенных данных и сделанных предположений,наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки с точностью до первой значащей цифры:208 900 000 руб.240Метод анализа иерархий. Этот метод разработан в начале 70-хгодов XX в.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
