!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 39
Текст из файла (страница 39)
Сначала подбирается информация о недавних продажах подобных объектов. Результаты их сравнения с объектом оценкипредставлены в табл. 6.11.Таблица 6.11Данные о сопоставимых продажахскладских помещенийХарактеристикаобъектаЦена продажи,приведенная повремени, тью. руб.Условия финансированияОбъектоценкиАналог№1755Аналог№2600Аналог№3728Аналог№4551СобственныесредстваСобственныесредстваСобственныесредстваСобственныесредстваСобственныесредства207Окончание табл. 6.11ХарактеристикаобъектаКорректировкаСкорректированная цена, тыс.
руб.ОбъектоценкиАналог№1Аналог№2Аналог№3Аналог№4——1,001,001,001,00755600728551Условия продажи(чистота сделки)Продажана открытом рынкеКорректировка——Скорректированная цена, тыс. руб.МестоположениеПродажа Продажа Продажана откры на откры на открытом рынке том рынке том рынкеПродажана открытом рынке1,001,001,001,00755600728551Район «А»Район «В»Район «А» Район «А» Район «А»——1,001,001,001,10755600728606ХорошееХорошееХорошееОтличноеХорошее——1,001,000,901,00755600655606Наличие парковкиНетЕстьНетНетНетКорректировка——0,901,001,001,00680600655606Отклонение от целевого использованияНетНетНетНетНетКорректировка——1,001,001,001,00680600655606—20402020КорректировкаСкорректированная цена, тыс.
руб.СостояниеобъектаКорректировкаСкорректированная цена, тыс. руб.Скорректированная цена, тыс. руб.Скорректирован-,ная цена, тыс. руб.Вес, %Итого стоимостьобъекта оценки,тыс. руб.628Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом,составила на дату оценки 628 тыс. руб.208Оценка объекта согласно доходному подходу. Данных о недозагрузке площадей и неплатежах аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск этих факторов в размере 3%.К резервам относят суммы средств, зарезервированные длятекущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ.На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества.
Из них 1,05% резервируется навосстановительные ремонты и 0,8% — на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервнаясумма для арендодателя составит 11 833 руб. Текущие расходы наремонт берут на себя арендаторы.Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления. Обычно расходы на эти услуги составляют 5%.Данные о чистом операционном доходе приведены в табл. 6.12.Таблица 6.12Расчет чистого операционного доходаза один годПоказательСумма, руб.Потенциальный валовой доход177 768Действительный валовой доход172 435Операционные расходы:налог на имуществоаренда земельного участкауправленческие расходы (5%)резерв на восстановление имуществаЧистый операционный доход5 77017 1458 62211 833129 065По рыночным данным ставка капитализации по Н-ску принимается равной 23%.
Применим метод прямой капитализациидля определения стоимости объекта оценки.Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходногоподхода, составит:129 065 : 0,23 = 561 152 (руб.).Согласование результатов и их объединение в итоговую оценкустоимости. При оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможных величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовойкоэффициент и определить искомую стоимость.209В данном случае наибольший «вес» (50%) присваивается доходному подходу, поскольку объектом оценки являются складские помещения, которые сдаются в аренду и, соответственно,приносят определенный доход.Затратному подходу присвоен наименьший «вес» (10%) по тойпричине, что на строительство объекта требуется много времени, район местоположения объекта плотно застроен и низка вероятность приобретения подобного земельного участка и реализации на нем подобного инвестиционного проекта.Рынок недвижимости Н-ска на сегодняшний день довольнохорошо развит и структурирован, имеется много информациио предложении и продажах складских помещений, аналогичныхобъекту оценки, достоверность используемой информации риэлтерских агентств достаточно высока.
В связи с этим сравнительному подходу придается «вес» — 40%.Результаты согласования приведены в табл. 6.13.Таблица 6.13Согласование результатов оценкиПодход к оценкеЗатратныйСтоимость, тыс. руб.Вес, %Значение, руб.1 128 00010Сравнительный628 00040251 200,0Доходный561 15250280 576,0100644 578,9Итого—112 800,0В итоге при согласовании получается следующий результат: 644 578,9 руб.
По мнению оценщика, этот результат можно округлить до 645 000 руб.Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на датуоценки составляет 645 000 руб.2107. Сравнительный подходк оценке бизнесаПри реализации сравнительного подхода изучают соответствующий сегмент рынка и выбирают конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты, проводится соответствующая корректировка данных для последующего сравнения. В основуприведения поправок положен принцип вклада.7.1. Особенности сравнительного подходак оценке бизнесаПреимущества сравнительного подхода:— если есть достаточная информация об аналогах, получаются точные результаты;— подход отражает рынок, учитывая реальное соотношениеспроса и предложения на подобные объекты, так как основан на сравнении оцениваемого предприятия с аналогами,уже купленными недавно или акции которых свободно обращаются на финансовых рынках;— в цене предприятия отражаются результаты его производственно-хозяйственной деятельности.Недостатки сравнительного подхода:— базируется только на ретроспективной информации,практически не учитывает перспективы развития предприятия;— сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах (из-за недостаточного развития фондового рынка многие акционерные общества не дают своикотировки на фондовый рынок, а закрытые акционерныеобщества, которых очень много, не раскрывают финансовую информацию);— требуется вносить существенные корректировки из-засильных различий предприятий между собой (различаются оборудование, ассортимент, стратегии развития, качество управления и т.д.).Сравнительный подход реализуется посредством трех методов.2111.
Метод рынка капитала основан на реальных ценах акцийоткрытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества. Используется для оценки неконтрольного пакета акций.2. Метод сделок — для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний либо о продажахпредприятий целиком, например, при поглощениях или слияниях. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что иоткрытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.3.
Метод отраслевых коэффициентов — предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данныхо продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываютсяспециальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.Метод отраслевых коэффициентов еще не получил достаточного распространения в отечественной практике, так как рыноккупли-продажи готового бизнеса в России только развивается,информация о реальных ценах сделок часто недоступна, к томуже для получения более точных результатов требуется длительный период наблюдения.Предприятия могут существенно отличаться друг от друга.
Поэтому для их сравнения необходимы корректировки:— если различаются виды деятельности предприятий и некоторые из видов деятельности не привлекательны для покупателя, к цене применяется портфельная скидка;— если предприятие владеет непроизводственными основными фондами, их надо оценивать отдельно от основных фондов производственного назначения с учетом налога на имущество и т.п.;— если в результате финансового анализа выявлена недостаточность собственных оборотных средств или необходимостьв затратах капитального характера, эти суммы вычитают изпервоначально полученной стоимости предприятия;— отсутствие ликвидности, свойственное компаниям закрытого типа, требует соответствующей скидки.2127.2. Методы рынка капитала и сделокВ России для оценки предприятий обычно используются дваметода сравнительного подхода: рынка капитала и сделок.
Метод рынка капитала основан на сравнении цен на единичнуюакцию акционерного общества. Метод сделок основан на прямом сравнении оцениваемого предприятия с аналогичными, вотношении которых известна цена контрольного пакета илипредприятия целиком.7.2.1. Сходство и различие методоврынка капитала и сделокЭтапы процесса оценки бизнеса методами рынка капитала исделок совпадают:1) изучение рынка и поиск аналогичных предприятий, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или котировках акций;2) финансовый анализ и повышение уровня сопоставимостиинформации;3) расчет оценочных мультипликаторов;4) применение мультипликаторов оцениваемого предприятия;5) выбор величины стоимости оцениваемого предприятия;6) внесение итоговых поправок на степень контроля.Наряду с совпадением этапов оценки, методы рынка капитала и сделок имеют различия (табл.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
