!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 34
Текст из файла (страница 34)
Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом — количеством лет, прошедшихсо дня постройки.Метод срока жизни часто применяется для оценки физического износа.Задача 6.3. По мнению оценщика, эффективный возраст здания соответствует хронологическому, а экономический срок жизни — продолжительности его эксплуатации до капитального ремонта или замены согласно ВСН 58-88(р). Таким образом, срок экономической жизнистроения: 70 лет, эффективный возраст: 15 лет. Определить износ строения.Решение: И (%) = 15 : 70 х 100 = 21,43 (%).Ответ: износ здания равен 21,43%.Метод сравнения продаж заключается в определении накопленного износа как разницы между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных данныхо продажах аналогов объекта оценки.Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рис.
6.3.При оценке накопленного износа методом сравнения продажполучают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.180Рис. 6 . 3 . Определение износа методом сравнения продажПример 6.4. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома — 500 тыс. руб.,его эффективный возраст — 11 лет, стоимость земельного участка —60 тыс. руб. Известно также, что недавно за 600 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффективный возраст181строения — 10 лет, стоимость нового строительства — 650 тыс. руб.
В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданногообъекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс. руб. Чтобыоценить предлагаемый на продажу дачный участок, рассчитаем среднегодовой износ аналога:= 600 - 50 = 550 тыс. руб.;= 650-550= 100 тыс. руб.;(%) = (100 : 600) х ЮО = 16,67(%);= 16,67: 10=1,67%.Определим стоимость объекта оценки:= 11 лет х 1,67% =18,37%;= 60 + 500 - (500 х 0,1837) == 60 + 500 - 91,85 = 468,15 (тыс. руб.).Стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. руб.Итак, с течением времени вследствие разнообразных причинстоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего приоценке объекта на основе затратного подхода учитываются нетолько затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.Преимущества и недостатки затратного подхода представлены в табл.
6.5.Таблица 6.5Основные преимущества и недостатки затратногоподхода к оценке недвижимостиПреимуществаНедостаткиИногда является единственновозможным к применениюНаиболее надежен при оценкеновых объектов, готовых длянаиболее эффективного использованияНаиболее целесообразно применение при анализе наилучшего и наиболее эффективногоземельного участка, техникоэкономическом анализе новогостроительства, оценке общественно-государственных и специальных объектов (так как онине предназначены для получения дохода и низка вероятностьЗначительная трудоемкостьПопытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затратНесоответствие затрат на приобретениеоцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки изстоимости строительства вычитается накопленный строением износПроблематичность оценки земельныхучастков в РоссииОтдельная оценка земельного участка отстроений с учетом принципа ННЭИ, однако разделение земли и размещенныхна ней зданий и сооружений практически182Окончание табл.
6.5ПреимуществаНедостаткинайти данные об аналогичныхпродажах)Применим для оценки в целяхстрахования и налогообложенияПозволяет оценить объекты намалоактивных рынкахневозможно либо связано со значительными затратамиСложность определения накопленногоизноса (особенно старых зданий и сооружений), так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика иточность результатов во многом зависитот его квалификации и опытаНаиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.Б.2.3. Доходный подход к оценке недвижимостиДоходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рис.
6.4.Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения доходов от объекта: потенциального валового, действительного валового и чистого операционного.Потенциальный валовой доход (PGI) — максимальный доход,который способен приносить объект оценки при 100%-ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынкеаренды без учета расходов по эксплуатации. В общем виде рассчитывается по формулегде S — площадь объекта оценки;А — ежемесячная ставка аренды, тыс. руб.;п — количество месяцев в периоде.Изучая рынок, необходимо учитывать разницу между контрактной и рыночной арендной платой, которая должна использоваться в доходном подходе.
Для этого проводят анализ договоров аренды в целях выявления условий, способных повлиять навеличину арендной платы, например:— каковы дата и срок заключения договора об аренде (моглиизмениться условия на рынке);183• существовала ли деловая, семейная и другая связь междувладельцем и арендатором;предоставлялась ли арендатору возможность благоустройства арендуемого помещения в счет арендной платы;• не было ли частичного финансирования арендатором будущего приобретения объекта.Рис.
6.4. Основные этапы оценки недвижимостидоходным подходомЕсли у сравниваемых объектов имеются существенные отличия,проводят корректировку данных. Для этого следует использоватьметоды расчета и внесения корректировок, применяемые в сравнительном подходе, только в данном случае будет оцениваться влияниеотличий не на стоимость объекта, а на величину арендной платы.Действительный валовой доход (EGI) — потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей арендной платы, увеличенный на дополнительные виды доходов:184где L — убытки из-за наличия помещений без арендаторов и безнадежных задолженностей;— дополнительные доходы от использования объекта.Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.
Для оценки потерьот недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный периодвремени об аналогах объекта оценки с типичным уровнемуправления, учитывается текущая ситуация в соответствующемсегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения. Еслинет данных о простоях, оценщик должен учесть риск возникновения подобных убытков, ведь даже планы арендатора с долгосрочной арендой могут измениться.Затем рассчитывается чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов:где— чистый операционный доход;ОЕ- операционные расходы.Операционные расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества, их расчет основан на анализе фактических затрат по содержанию объекта оценки и (или) типичных затрат на данном рынке.
Операционные расходы делятся натри группы:1) постоянные расходы — расходы, которые практическине зависят или незначительно зависят от степени эксплуатациинедвижимости (расходы на страхование объекта, оплату налогана имущество и др.);2) переменные расходы — эксплуатационные расходы, которыенеобходимы для поддержания функциональной пригодностиобъекта, зависят от степени его эксплуатации, технических характеристик здания и особенностей инженерных решений (затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, на обеспечение безопасности, содержание территории,выплаты обслуживающему персоналу и т.п.);3)резервы (расходы назамещение) — расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только одинраз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени (расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономической жизни, вчастности, кровли, труб, лифтов, охранной сигнализации и т.п.).185Величину чистого операционного дохода в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижимости на дату оценки.
Основныеметоды преобразования: прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков.Прямая капитализация — оценка имущества при сохранениистабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременномучете возврата капитала и дохода на капитал. Основные условияприменения: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
