!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 31
Текст из файла (страница 31)
Метод срока жизни. Этот метод базируется на соотношении:И ., ЭВевсэж'где И — износ, руб.;ЭВ — эффективный возраст, лет;СВ — стоимость воспроизводства, руб.;СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет.2. Метод укрупненной оценки технического состояния. Данныйметод основан на применении оценочной шкалы (табл. 6.1).Таблица 6.1Оценочная шкала для определенияфизического износа*Физиче Оценка технического состоянияскийизнос,%Общая характеристикатехнического состояния0—20ХорошееПовреждений и деформаций нет. Имеютсяотдельные неисправности, не влияющие наэксплуатацию элемента, которые устраняютсяв ходе планируемого ремонта21-40УдовлетворительноеЭлементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на даннойстадии эксплуатации41—60НеудовлетворительноеЭксплуатация элементов возможна лишь приусловии проведения ремонта61—80АварийноеСостояние элементов аварийное.
Выполнениеэлементами своих функций возможно лишьпри проведении специальных охранительныхработ или полной замене этих элементов81—100НепригодноеЭлементы находятся в непригодном к эксплуатации состоянии__________________* Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. М.: Центр экономики и маркетинга, 1977.
161Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения.Объект-аналог должен иметь такое же функциональное назначение и частичное конструкторско-технологическое сходство.Расчет осуществляется в два этапа:1) нахождение объекта-аналога;2) внесение корректировок в цену аналога.Доходный подход в оценке машин и оборудования заключаетсяв прогнозировании ожидаемого дохода от оцениваемого объекта, но применительно к машинам и оборудованию напрямуюрешить эту задачу невозможно, так как доход создается всемпроизводственно-имущественным комплексом. Поэтому доходот отдельного объекта определяется поэтапно:1) рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либоцеха или участка);2) методом остатка определяется та часть дохода, которуюможно отнести к машинному парку этой системы (доход производственной системы распределяется по ее подсистемам);3) с помощью метода дисконтирования денежного потокаили метода капитализации дохода определяется стоимостьобъекта.В целом сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая машина или оборудование.
Стоимость приобретениянового объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки, является элементом затратного подхода и, следовательно,для применения методов сравнительного подхода необходимыданные о продажах таких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых объектов. А поиск обширных сведений о продажах похожего ранее использовавшегося оборудования частозатруднен. Таким образом, нередко единственно возможным является затратный подход.Основную долю в стоимости имущества предприятия занимает, как правило, недвижимость.
Рассмотрим далее особенности ее оценки.6.2. Оценка недвижимого имуществаВ сложившейся практике к недвижимости, как правило, относят землю и имеющиеся на ней строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Таким образом, не162движимость — это земельный участок и все строения, постоянно закрепленные на нем.Термины «недвижимое имущество» и «движимое имущество»впервые появились в законодательстве Российской Империи приПетре I в 1712 г. Недвижимым имуществом признавались земля,угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, находящиеся в земле полезные ископаемые и различные строения, как возвышающиесянад землей, так и построенные под ней (например, шахты).Сейчас согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: «...земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, чтопрочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».Однако в оценочной деятельности методы оценки недвижимости и предприятия различают.Этапы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют ряд различий:1) в оценке недвижимости не проводится финансовый анализ;2) доходы от объекта прогнозируются на основе рыночныхарендных ставок объектов-аналогов;3) обязательными этапами процесса оценки недвижимости являются оценка стоимости земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, который проводят в два этапа:а) анализ предположительного вакантного земельного участка,б) анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективногоиспользования анализируются текущая ситуация и перспективыразвития района (города, региона) местоположения объекта.Недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимостии облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представленав табл. 6.2.1636*Таблица 6.2Общая классификация недвижимостиТип классификацииВиды недвижимостиПо характеру использованияДля жилья: дома, коттеджи, квартирыДля коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, складыДля сельскохозяйственных целей: фермы, садыДля специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых,здания правительственных и административныхучрежденийПо степени специализацииСпециализированная — недвижимость, которая всилу своего специального характера редко сдается в аренду третьим лицам, если вообще сдается,или продается на открытом рынке для продолжения ее использования, кроме случаев, когда онареализуется как часть ее использующего бизнеса:нефтеперерабатывающие и химические заводы,электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; музеи, библиотекии подобные им помещения, принадлежащие общественному секторуНеспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос наоткрытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целяхПо целям владенияДля ведения бизнесаДля проживания владельцаВ качестве инвестицийВ качестве товарных запасов и НЗПДля освоения и развитияДля потребления истощимых ресурсовПо степени готовностик эксплуатацииВведенная в эксплуатациюТребующая реконструкции или капитального ремонтаНезавершенное строительствоПо воспроизводимостив натуральной формеНевоспроизводимая: земельные участки, месторождения полезных ископаемыхВоспроизводимая: здания, сооружения, многолетние насажденияВ процессе оценки изучаются проектные данные, данные офактическом состоянии зданий и сооружений, полученные в результате осмотра, а также сведения об использовании и происхождении объектов, полученных от заказчика.Как и любое имущество, недвижимость оценивается с позиций трех подходов.1646.2.1.
Сравнительный подходк оценке недвижимостиСравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.Условия применения сравнительного подхода:— объект не должен быть уникальным;— аналог похож на объект оценки по основным экономическим,материальным, техническим и другим характеристикам;— цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях;— дата сделки с аналогами должна быть близка по времени кдате оценки (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);— информация должна быть исчерпывающей;— факторы, влияющие на стоимость объектов, должны бытьсопоставимы.Основные этапы сравнительного подхода представлены на рис.
6.1.Рис. 6 . 1 . Последовательность действий при оценке недвижимостисогласно сравнительному подходу165Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому большое значение необходимо придавать сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает,совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик и чем болеесхожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, темвыше точность получаемой величины стоимости объекта оценки.Для сглаживания отличий между аналогами и объектом оценки, рассчитывают скорректированные цены.Скорректированная цена — это цена продажи объекта-аналога после ее корректировки на различия с объектом оценки.Средние показатели стоимости, как правило, оценщикамине используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяютсяпосле анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок.
Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки преждевсего следует учитывать следующие отличия:— местоположение (различия в соседском окружении и районе);— условия финансирования (в случае получения льготногокредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);— условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);-л дата продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);— физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество помещений и т.п.);— экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии,качество управления, условия и сроки аренды);— способ использования (квартира, которая после покупкистала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемаядля проживания);— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью(стоимость оборудования, мебели и т.п.).Основные способы расчета корректировок:— парный анализ продаж — расчет корректировки на основеподбора пары продаж, имеющих только одно отличие;166— статистический анализ — применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;— относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах, для них используются условныеобозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки: Т, I и т.п.).Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации.Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж.
Он основан на предположении, что разница в стоимостиобъектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным отличием, то подбирается третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.Пример 6.1. Предположим, необходимо сделать корректировки наразличия между складскими помещениями. Характеристики, не нашедшие отражения в таблице, сходны у всех трех сравниваемых объектов.Данные о трех складских помещенияхУсловный номер складаЭлемент сравнения3Объем, мМестоположение относительно центра городаЦена продажи, тыс.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
