!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 32
Текст из файла (страница 32)
руб.1 0001 100Район средней Район среднейотдаленностиотдаленности2 0002 2001 000Отдаленныйрайон1 700Исходя из этих данных можно сделать следующие выводы:1) различие в ценах продаж складов № 1 и № 2 на 200 тыс. руб. выз3вано разницей в объеме этих складов на 100 м ;2) различие в ценах складов № 1 и № 3 на 300 тыс. руб. обусловленоразницей в местоположении (район средней отдаленности и отдаленный район);3) различие в ценах продаж складов № 2 и № 3 на 500 тыс.
руб. вызвано отличиями в объеме и местоположении — 200 тыс. руб. за счет раз3ницы в объеме на 100 м (см. анализ продаж по складам № 1 и № 2) и на300 тыс. руб. — из-за различного местоположения относительно центрагорода.167В результате сравнения парных продаж складских помещений установлена величина корректировки на местоположение и объем. Полученную корректировку можно применять при оценке других похожихобъектов.Приведем основные правила внесения корректировок в ценыпродаж аналогов.Правило 1.
Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.Правило 2. Если объект сравнения хуже объекта оценки, корректировки будут положительными, если объектсравнения лучше объекта оценки — отрицательными.Основные методы внесения корректировок:1) метод общей суммы — все корректировки отражают отличияобъекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;2) метод мультипликативных процентных отклонений — выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100% (корректировочные коэффициенты < 1), положительные — больше100 % (коэффициенты >1);3) смешанный метод — используются корректировки и аддитивные в виде денежных сумм, и мультипликативные — в видепроцентов.Как правило, сначала вносятся корректировки, относящиесяк условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых правсобственности, условия финансирования и совершения сделки,дата продажи или оценки стоимости.
Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические характеристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляетсяприменением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.Корректировка на условия финансирования и налогообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом(продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит).Корректировку на дату продажи можно получить из сделокпродажи объектов, похожих по физическим и экономическимхарактеристикам на объект оценки.
Эта корректировка отражает168изменение покупательной способности денег или свидетельствует об инфляции на рынке недвижимости.Пример 6.2. Расчет скорректированной цены объекта сравнения.Параметр сравненияОписание объектаЦена предложения,тыс. руб.Снижение стоимостив процессе торговКорректировкаМестоположениеОбъект сравненияОбъект оценкиДвухкомнатная квартирана пятом этаже пятиэтажного кирпичногодомаДвухкомнатная квартирана втором этаже пятиэтажного кирпичногодома—1 100Рыночная стоимостьЦена предложения—0,95Кировский район,ул.
Б, д. 53Кировский район,ул. Б, д. 29—1,0Общая площадь, м 244,043,0Жилая площадь26,230,0Площадь кухни6,16,0Корректировка—1,0Этаж/этажность5/52/5КорректировкаКорректировка—0,90Материал стенПанельКирпич—0,90КорректировкаНаличие лоджии, балконаКорректировкаСанузелКорректировкаИзолированностьКорректировкаПланировкаКорректировкаСостояние квартирыКорректировкаОбщаякорректировкаБалконНет—1,02СовмещенныйРаздельный—0,98Комнаты смежныеКомнаты смежные—1,00ТиповаяТиповая—1,00ХорошееХорошее——0,85471,00Итоговая скорректированная цена объектаоценки, тыс. руб.940,125Источник информацииАгентство недвижимости «Юлий Цезарь»Корректировка на передаваемые юридические права и ограничения учитывает степень подготовленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из расценок специализированных юридических фирм по подготовкедокументов.169Корректировка на снижение стоимости в процессе торговпредставляет собой наиболее вероятный размер скидки к ценепредложения, которая может быть получена в результате переговоров продавца и покупателя.
По данным риэлтерских фирм,реальная цена продажи объекта недвижимости отличается отцены предложения на 5—10%.Корректировка на местоположение учитывает влияние настоимость объектов удаленности от центра города, наличия социальной сферы, выхода на центральные магистрали, особенностей экологии, соседского окружения.Состояние объекта оценивается по величине накопленногоизноса по сравнению с новым зданием.Корректировка цены в зависимости от размера определяетсяиз анализа продаж похожих объектов разного размера. Цена единицы площади больших зданий в среднем ниже, чем небольшиханалогов с подобными характеристиками.Архитектурное своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, технического этажа, озеленение тоже требуют учетаи корректировки.
Наличие, отсутствие и состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.Пример 6.3. Нужно определить стоимость складского помещения,расположенного в районе «А», если похожий склад, расположенный врайоне «В» с худшими подъездными путями, продан за 1500 тыс. руб.Корректировка стоимости за счет подъездных путей по мнению оценщика составляет 5%. Анализ рынка показал, что складские помещенияв районе «А» дешевле, чем в районе «В» на 10%.Корректировочный коэффициент на менее престижное положениеобъекта оценки составит 0,90.
Корректировка на качество подъездныхпутей — 1,05 (у объекта оценки подъездные пути лучше, за счет чего егостоимость выше, чем у аналога, на 5%).Тогда скорректированная цена продажи объекта-аналога составит:1500 х 0,90 х 1,05 = 1400 (тыс. руб.).Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом,составляет 1400 тыс. руб.Заключительным этапом сравнительного подхода является согласование скорректированных цен в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов,учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой про170дажи. При согласовании следует учитывать основное правило: чемменьше количество и величина корректировок, внесенных в ценуконкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе определения стоимости объекта оценки.При наличии обширной информации о большом количествепохожих продаж и небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы.
Например,анализируются показатели:1) среднеарифметическое значение скорректированных цен(на его величину могут повлиять разбросы крайних значений);2) мода скорректированных цен — наиболее часто встречающегося значения в числовом ряду (в числовом ряду «200, 220,180, 200, 210» мода равна 200);3) медиана скорректированных цен — середина ранжированного числового ряда (расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Медианаравна 200);4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемыйобъект аналога (меньше корректировок — меньше вероятностьошибок, но по одному объекту нельзя судить о состоянии рынка).На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовойкоэффициент.Преимущества и недостатки сравнительного подхода систематизированы в табл.
6.3.Таблица 6.3Основные преимущества и недостаткисравнительного подхода к оценке недвижимостиПреимуществаНедостаткиПозволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценкеВ ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляцияСтатистически обоснованПозволяет вносить корректировки на отличиясравниваемых объектовПозволяет получать точные результаты приоценке объектов на активных рынкахПри наличии большого количества информации достаточно прост в примененииНет абсолютно одинаковыхпродажСложность сбора информации о фактических ценахпродаж (особенно нежилыхпомещений)Зависимость от активностии стабильности рынка171Наиболее надежные результаты на основе использованиясравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.Задача 6.1.
Используя парный анализ продаж, определите стоимостьквартиры.Отличия объектовсравненияБалконЭтаж/этажностьЦена продажи, тыс. руб.Оцениваемаяквартира3/5?Данные о недавно проданныхквартирахкв. 3кв. 1кв.2++5/55/53/5450495455Ответ: стоимость оцениваемой квартиры — 490 тыс. руб.Задача 6.2. Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул.
Солнечная, еслиизвестна следующая информация об аналогичных участках.ПараметрыЦена и условия сделкиУчасток № 1Обмен с доплатой 100тыс. руб. накомнатуУчасток № 220 тыс. руб.наличнымиУчасток № 430 тыс. руб.наличными15Участок № 3Обмен на легковой автомобиль «А» 1974 г.выпускаФундамент10 х 1014Улучшения——Размер участка, сотокМестоположение20Ударная ул.Ударная ул.Горная ул.Солнечнаяул.Фундамент10 х Ю15Имеются также следующие данные:— стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем наул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул.
Горной;— рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1974 г. выпуска — 25тыс. руб.;— стоимость комнаты — 125 тыс. руб.;— затраты на возведение фундамента 9 тыс. руб. (10 х 10м).Ответ: 20 тыс. руб.6.2.2. Затратный подход к оценке недвижимостиЗатратный подход к оценке недвижимости основывается нарасчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех ви172дов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов (рис. 6.2).Рис. 6.2.
Этапы проведения оценкиЗатратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем засоздание объекта аналогичной полезности (принцип замещения).Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.В расчетах стоимости нового строительства используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данномрегионе, рыночные цены на строительные материалы. Учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.Расчет затрат на новое строительство оцениваемых зданийвключает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оцен173ки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданийтакой расчет практически невозможен вследствие отсутствия илисложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.Затраты на строительство включают прямые и косвенные издержки.
Прямые издержки — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные возникают в ходе строительства, ноих нельзя непосредственно выявить в самом сооружении и онине включаются в стоимость строительно-монтажных работ. В процессе оценки косвенные издержки могут определяться коэффициентом к прямым затратам. Примеры прямых и косвенных затрат приведены в табл. 6.4.Таблица 6.4Примеры прямых и косвенных затратВид затратПримерыПрямыезатратыРасходы на трудовые ресурсы (заработная плата и т.п.)Затраты на приобретение строительных материаловРасходы на возведение временных сооружений, заборови ограждений для строительных площадокЗатраты на обеспечение безопасности строительстваРасходы на коммунальные услуги при строительстве и др.КосвенныезатратыЗатраты на получение разрешения на строительствоЗатраты на получение лицензийРасходы по страхованию в период строительстваРасходы по уплате налогов во время строительстваРасходы на профессиональные услуги (оплата услуг архитектора, топографа, юриста и т.п.)Расходы на оплату процентов по кредиту и др.Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило,одним из следующих методов.1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
