!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 36
Текст из файла (страница 36)
норма возвратаосновной суммы равна ставке доходности инвестиций. Факторфонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций за п периодов.Базовая формула расчета общей ставки капитализации, еслиактив полностью обесценивается:Особенность метода Инвуда — формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции.В целом, доходный подход точнее, чем сравнительный и затратный, отражает представление инвестора о недвижимости какисточнике получения дохода.
Результаты, получаемые на основеэтого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.1916.2.4. Особенности оценки земельных участковОценка земельных участков применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельноот имеющихся на нем строений, что вызвано следующими причинами:— различается налогообложение земли и строений (налог наимущество и земельный налог);— требуется раздельная оценка земельного участка и строений при применении затратного подхода к оценке недвижимости;— принято решение о сносе имеющихся строений в целях наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.В России не всегда земля находится в собственности владельца строений, поэтому вместо стоимости земельного участка зачастую определяют стоимость прав его аренды.Стоимость права аренды имущества — единовременная платаза право пользования и распоряжения имуществом по договоруаренды.Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельныйучасток, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.Введение Земельного кодекса РФ направлено на развитиерынка земли.
Оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.Основными физическими характеристиками земельного участка, которые необходимо отразить в отчете об оценке, являются:— площадь и форма: описание размеров и формы участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любыепреимущества и недостатки, вызванные физическимихарактеристиками;— излишки земли: наличие площадей земли, излишних дляобслуживания существующих строений и имеющих (илине имеющих) перспективу их последующего эффективного использования;— топография: информация о пейзаже, состоянии почвы, дренаже и др.;192— улучшения на земельном участке (садово-парковая архитектура, изгороди и стены, водосточные каналы, дороги,внутренние дорожки, характеристики канализационной системы, водопроводных колодцев, доступ к сочленениямкоммуникаций и возможность использования существующих элементов инфраструктуры в будущем и др.);— местоположение: описание ближайшего окружения земельного участка, включая характеристику имеющихся шоссе,подъездных путей, остановок общественного транспорта,перспективность местоположения;— характеристика окружающей среды с учетом негативного влияния: повышенная солнечная активность, ограничивающийземлепользование уровень осадков, уровень загрязнения и др.При анализе наилучшего использования земельного участкаучитывается физическая пригодность участка (оценка перспективсоздания строений, размер, топография, качество фунта, климат,инженерно-геологические и гидрогеологические характеристикиучастка, существующее зонирование, экологические параметры,форма участка и др.), соответствие варианта использования действующему законодательству выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, зонирования, ограниченийэтажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности строительства в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов.В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализерыночных данных.
Основные методы рыночной оценки земельных участков:— сравнительного анализа продаж;— капитализации земельной ренты;— соотнесения;— извлечения;— остатка;— разбивки на участки.Рассмотрим эти методы подробнее.Метод сравнительного анализа продаж позволяет определитьконкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к продажной цене аналогов.Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:— права собственности;— условия финансирования;— особые условия продажи;193— рыночные условия (изменяются во времени);— месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения);— условия зонирования;— физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф);— доступные коммунальные услуги;— экономические характеристики;— наилучшее и наиболее эффективное использование.Особую категорию представляют собой городские земли, наих ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно открытом конкурентном рынке.Пример 6.8.
Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе «А», если земельные участки в районе «А» дешевле, чем в районе «С», на 10% и дороже, чем в районе «Д», на 15%.Данные о недавних продажах аналогичных участков:№ продажиЦенапродажи,тыс. руб.Характеристики относительно объекта оценкидоступностькоммунальныхуслугформаРайон1120Хуже на 20%АналогичнаяА2100АналогичнаяХуже на 30%Д3170АналогичнаяАналогичнаяСРассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участков, используя метод мультипликативных процентных отклонений.№продажиЦенапродажи,тыс.
руб.доступностькоммунальныхуслугКорректировки в доляхформарайонСкорректированная ценапродажи,тыс. руб.1,00144,001401,201,002551,001,301,15149,503651,001,000,90153,00Ответ: стоимость оцениваемого земельного участка составит округленно 150 тыс. руб.194Метод капитализации земельной ренты основан на определениистоимости земельных участков капитализацией арендной платы.Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициенткапитализации для земли, определяемый по результатам анализа рынка, по формулегде— стоимость земельного участка;— доход от владения землей;— ставка капитализации для земли.Основные факторы, влияющие на величину арендной ставкиземельного участка: характеристики местоположения, размер,форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.Метод соотнесения (соотношения, распределения) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.
Предполагается, что для каждого типа недвижимостисуществует нормальное соотношение между стоимостью земли ипостроек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.
Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.Применение метода оправдано в условиях недостаточностиинформации о продажах земельных участков, получаемые значения считаются ориентировочными.Пример 6.9. Требуется определить стоимость земельного участка, еслинедавно продан аналог — личный участок с постройками за 1250 тыс. руб.Сначала рассчитаем долю стоимости строений в ценах других известных нам продаж.Цена продажи земельного участкас постройками,тыс. руб.11 200900231 100Итого типичная для рынка доля строений в стоимости объектаИтого типичная доля земельного участка в стоимости объекта№ продажиСтоимостьпостроек,тыс.
руб.Доля улучшенийа стоимости объекта9006508000,9: 1,2 = 0,750,65 : 0,9 = 0,720,8: 1,1 =0,730,731,00-0,73 = 0,271250 х 0,27 = 337,5 тыс. руб.Ответ: можно предположить, что стоимость земельного участка составляет 337,5 тыс. руб.195Метод извлечения (выделения) применяется, когда стоимостьстроений в общей цене участка невелика в сравнении со сложившейся практикой и с максимально возможными улучшениями. В этом случае цена строения рассчитывается отдельно ивычитается из общей цены продажи недвижимости для получения цены продажи земли.
Метод рекомендуется для оценкизагородных участков, где доля улучшений мала и достаточнолегко определяется.Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка. Стоимость земельного участка определяется по формулегде— стоимость земельного участка;С — стоимость объекта недвижимости в целом;— стоимость улучшений.Метод остатка для земли основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется, если на участке земли выполнены максимально возможныеулучшения.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
